Thị trường bất động sản ổn định, chưa có dấu hiệu bất thường

Nhu cầu lớn, nguồn lực mạnh

Theo ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, thị trường BĐS là một thị trường có nguồn lực, có nhu cầu về nguồn lực cũng như tạo ra nguồn lực rất lớn cho nền kinh tế. Nếu được vận hành tốt có thể là một đòn bẩy tích cực trong phát triển kinh tế, thúc đẩy phát triển các ngành nghề có liên quan phát triển.

"Không phải vì quá lo ngại mà quá rụt rè trong sử dụng đòn bẩy này. Cho đến thời điểm hiện nay, theo đánh giá chung của Bộ Xây dựng cũng như phân tích của Hiệp hội, gần như không có dấu hiệu của "bong bóng" BĐS", ông Nam nhận định.

Trong năm 2018, ngành xây dựng đã duy trì mức tăng trưởng khá với tốc độ 9,16% cho lĩnh vực xây lắp và khoảng 4% cho lĩnh vực kinh doanh bất động sản, diện tích bình quân nhà ở toàn quốc đạt khoảng 24m2 sàn/người, tăng 0,6m2 sàn/người so với 2017.

Bước sang năm 2019 thị trường BĐS nhìn chung sẽ phát triển ổn định, tập trung vào các sản phẩm được đầu tư bởi các doanh nghiệp (DN) có uy tín, thương hiệu đảm bảo năng lực triển khai dự án, pháp lý và đầu tư cho giá trị sản phẩm đặc biệt là các tiện ích phục vụ cho nhu cầu an cư của người dân. Trong đó, khuynh hướng thị trường sẽ chuyển dịch ra các khu dân cư, khu đô thị mới vệ tinh theo tiến độ phát triển hạ tầng giao thông có khả năng kết nối tốt.

Đặc biệt, yếu tố pháp lý dự án sẽ đặc biệt được quan tâm, bên cạnh đó tiến độ dự án triển khai sẽ là yếu tố quan trọng thu hút khách hàng.

Ông Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế cho rằng năm 2019 sẽ có nhiều thử thách cần thiết để xem xét lại hướng đi của thị trường. Với tình hình rổ hàng nhà ở tích trữ lũy tiến nhiều năm qua, nguồn cung thực tế toàn thị trường đã vọt lên rất cao vào khoảng hàng chục nghìn tỉ đồng. Do đó, quyết sách hạn chế phát triển dự án mới của TP.HCM là cơ hội thanh lọc cần thiết.

Theo ông Hiển, sự thiếu hụt nguồn cung sẽ khiến nhà đầu tư (NĐT) không có nhiều sản phẩm mới để chọn lựa và vì thế họ sẽ quay sang cân nhắc tiêu thụ nguồn cung cũ. Sự trì hoãn của dòng vốn trong 6 tháng cũng là phép thử các vùng giá nhà ở đang cao ngất ngưỡng trên thị trường hiện nay, từ đó, giúp NĐT xác định được đâu là mức giá hợp lý.

Còn ông Nguyễn Hoàng Tuấn, Tổng giám đốc Công ty CP Yeshouse nhận định đất nền vẫn là điểm sáng trong năm 2019. Hiện nay thị trường BĐS đang ở giai đoạn thích nghi với mặt bằng giá mới và đây là điều đương nhiên giúp thị trường phát triển ổn định và bền vững. Vào khoảng quý 3/2019 thị trường BĐS mới thực sự rục rịch trở lại. Thực tế cho thấy nguồn cung đất nền tiếp tục khan hiếm trong 2019 và các năm tới. Trong khi xu hướng giãn dân về khu vệ tinh TP ngày càng gia tăng, nhu cầu mua đất xây nhà tăng cao là thực tế không thể phủ nhận.

Vẫn còn những quan ngại

Báo cáo của Bộ Xây dựng cũng cho biết trong năm 2018, công tác cải cách hành chính, trọng tâm là thủ tục hành chính đạt nhiều kết quả quan trọng. Bộ đã hoàn thành ba dự án luật gồm luật Kiến trúc; luật Quản lý phát triển đô thị; luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật Xây dựng, luật Nhà ở, luật Kinh doanh bất động sản và luật Quy hoạch đô thị.

Thực hiện yêu cầu của Chính phủ về cắt giảm thủ tục hành chính, tạo môi trường thuận lợi cho sản xuất kinh doanh, ngành xây dựng đã kiến nghị bãi bỏ 5 ngành nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện. Cùng với đó, bãi bỏ 41,3%, đơn giản hóa 47,3% và giữ nguyên 15% trên tổng số 215 điều kiện đầu tư kinh doanh.

Một số chuyên gia kinh tế cho rằng thị trường BĐS sẽ gặp nhiều khó khăn trong thời gian tới khi dòng vốn tín dụng bị siết chặt hơn và thiếu vắng dòng vốn đầu cơ sau giai đoạn thị trường tăng trưởng.

Theo TS Nguyễn Đức Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế và Chính sách, đó có thể là những rủi ro cho thị trường BĐS trong tương lai. Các nhà đầu tư có thể có người nhìn ra, nhưng có người chưa nhìn ra, tuy nhiên thực tế lượng giao dịch đã giảm xuống.

Đã từng đưa ra cảnh báo khiến dư luận rất chú ý là đã có tới 8/10 dấu hiệu của thị trường "bong bóng", mới đây, TS Trần Kim Chung, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, tiếp tục đưa ra khuyến nghị về thị trường BĐS. |"Thứ nhất, điều này tùy thuộc vào kinh tế vĩ mô và tình hình kinh tế thế giới. Thứ hai là sẽ không có những biến động đột biến trong nội tại thị trường và nền kinh tế. Thứ ba, sau quá trình tăng trưởng liền trong 4 năm, nhiều khả năng sẽ cần phải có những điều chỉnh nhất định".

Mặc dù có những cách nhìn khác, những điểm nghẽn của thị trường BĐS đã được "chỉ mặt gọi tên" cho thấy những khó khăn của các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này.

Nói về những điểm nghẽn của thị trường BĐS, TS Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, cho rằng dư nợ cho vay của thị trường BĐS không hề giảm trong vòng 5 năm vừa qua. Về cơ bản có tăng khoảng 7-8% nhưng không tăng nhanh bằng tốc độ chung về tín dụng của nền kinh tế. Đặc biệt, đến thời điểm hiện nay, dư nợ cho vay BĐS khoảng 471 nghìn tỈ đồng, chiếm 8% tổng dư nợ toàn nền kinh tế. "Còn dòng vốn nữa đổ vào BĐS chính là cho vay xây lắp, cũng là cho vay BĐS, chiếm khoảng gần 10% dư nợ tín dụng đối với nền kinh tế, tổng lại gần 16%", ông Lực cho hay.

TS Phạm Thế Anh, Trường đại học Kinh tế Quốc dân nhìn nhận, thị trường tài sản nói chung có xu hướng đi xuống, thể hiện qua giao dịch chậm lại, giá của tài sản có thể cũng suy giảm.

Tỷ trọng dư nợ cho vay BĐS của ngành ngân hàng hiện nay đang chiếm khoảng 7,5-8% tổng dư nợ. Tuy nhiên, tỷ trọng dư nợ thực cho vay BĐS ước chừng có thể lên tới trên 15%, trong đó bao gồm cả cho vay tiêu dùng như vay sửa chữa nhà, xây nhà… Tính đến nay, tổng dư nợ nền kinh tế khoảng 6,8 triệu tỉ đồng, như vậy con số tuyệt đối cho vay BĐS là rất lớn.

Thị trường năm 2019 nguồn cung không còn ồ ạt, các chủ đầu tư thận trọng hơn khi ra hàng; giao dịch trên thị trường chậm hơn. Cùng với dấu hiệu giảm nhiệt trong giao dịch, đặc biệt đang có sự khác biệt rõ rệt trong nhìn nhận, đánh giá về diễn biến sắp tới của thị trường giữa các ban ngành và các chuyên gia nhận định sẽ có những quan ngại về thị trường BĐS trong năm Kỷ Hợi.

Lê Vũ