Cần “hạ nhiệt” giá nhà ở xã hội

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, tại Hà Nội, các dự án nhà ở xã hội ghi nhận mức tăng giá gấp đôi chỉ sau hai năm. Tại Rice City (Long Biên) có giá từ 2,3 - 2,4 tỷ đồng/căn đầu năm 2024 nay đã vượt 4 tỷ đồng.

Giá tăng mạnh

Dự án Hope Residence (phường Việt Hưng) cũng tăng tương tự, từ 2,1 - 2,2 tỷ đồng/căn vào tháng 1/2024 lên 3,9 - 4,2 tỷ đồng/căn ở thời điểm hiện tại.

Nhiều dự án nhà ở xã hội ghi nhận đà tăng giá mạnh. Ảnh:VA

Tại dự án IEC Thanh Trì, căn hộ có diện tích từ 60 - 70m2 hiện dao động 2,9 – 3,78 tỷ đồng; còn Đồng Mô Đại Kim tăng từ 2,2 – 2,3 tỷ đồng/căn lên trung bình 5 tỷ đồng/căn.

Trên thị trường sơ cấp, mức giá mới tiếp tục lập đỉnh. Dự án Rice City Long Châu do Liên danh CTCP Him Lam Thủ Đô và CTCP BIC Việt Nam làm chủ đầu tư đang mở bán với mức giá gần 30 triệu đồng/m2, cao nhất lịch sử phân khúc này.

Trong giai đoạn quý IV/2025 đến đầu 2026, Hà Nội sẽ ghi nhận thêm 5 dự án mới, gồm: Nhà ở xã hội khu đô thị Kim Hoa do Công ty TNHH Thương mại và Xây dựng Thành Hà đầu tư (giá bán khoảng 21,2 triệu đồng/m2), Chung cư CT1 khu nhà ở xã hội Thượng Thanh do Liên danh Him Lam Thủ Đô – BIC Việt Nam đầu tư (29,4 triệu đồng/m2), Nhà ở xã hội N01 Hạ Đình do Liên danh UDIC – Haweico – DAC Hà Nội đầu tư (khoảng 25 triệu đồng/m2), Công trình CT3 thuộc khu đô thị mới Kim Chung do Handico và Viglacera liên danh thực hiện (18,4 triệu đồng/m2), Nhà ở xã hội tại xã Đông Anh do Tổng công ty 319 Bộ Quốc phòng làm chủ đầu tư (20,6 triệu đồng/m2).

Như vậy, mặt bằng giá phổ biến nay dao động 20 – 30 triệu đồng/m2, tương đương 1,2 – 2 tỷ đồng cho căn 60 – 70m2 - mức vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người thu nhập thấp. Trong khi đó, trên thị trường thứ cấp, nhiều căn hộ nhà ở xã hội thậm chí được rao bán gần 5 tỉ đồng, phản ánh chi phí nhà ở vượt xa khả năng tích lũy của người dân.

Thực trạng tăng giá phản ánh sự thiếu phân tầng trong chính sách phát triển quỹ nhà. Ảnh:VA

Cần cơ chế đồng bộ để “hạ nhiệt”

TS Trần Xuân Lượng – Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu, Đánh giá thị trường Bất động sản (VARS IRE) cho biết, thực trạng tăng giá nhà ở xã hội phản ánh sự thiếu phân tầng trong chính sách phát triển quỹ nhà. Ông cho rằng Việt Nam cần tách bạch rõ ba nhóm nhà: Nhà thương mại cho người thu nhập cao, nhà bình ổn cho nhóm trung lưu và nhà ở xã hội cho nhóm yếu thế, người có công, lực lượng vũ trang, người khuyết tật. Ngoài ra, ông đề xuất nhóm nhà bình ổn cần được thiết kế để người lao động có thể sở hữu sau 10–15 năm tích lũy, trong khi nhà thương mại hướng đến tiêu chuẩn cao, phản ánh đúng giá trị thị trường.

Theo ông Nguyễn Trung Vũ - Chủ tịch HĐQT Cen Land, để tháo gỡ “nút thắt” nguồn cung nhà ở giá phù hợp, Nhà nước cần đóng vai trò tiên phong trong giảm thuế và tiền sử dụng đất, nhất là tại các đô thị vệ tinh hoặc khu vực phát triển theo mô hình TOD (đô thị gắn hạ tầng giao thông công cộng). Việc coi thuế đất là nguồn thu dài hạn thay vì ngắn hạn sẽ giúp doanh nghiệp có dư địa giảm giá bán, đồng thời bảo đảm tính bền vững thị trường.

Bên cạnh đó, chính sách phải hướng đến người mua ở thực. Ông Vũ kiến nghị áp dụng thuế linh hoạt: khuyến khích người mua để ở, nhưng đánh thuế cao đối với căn hộ bỏ trống hoặc đầu cơ chờ giá. Biện pháp này cũng đang được nhiều quốc gia sử dụng để ngăn hiện tượng “thành phố ma”.

Một yếu tố nền tảng khác là phát triển hạ tầng vùng, đặc biệt hệ thống đường sắt và metro, nhằm hình thành các đô thị vệ tinh mới. Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, chỉ khi hạ tầng đi trước, các khu đô thị mới mới có sức sống thực, còn ngược lại sẽ dẫn đến tình trạng thừa dự án, thiếu cư dân.

Về tài chính, Việt Nam cần siết cơ chế huy động vốn và bảo vệ người mua. Theo mô hình quốc tế, chủ đầu tư chỉ được xây dựng khi bán trước 50 – 70% sản phẩm và tiền đặt cọc phải gửi tại ngân hàng trung gian, giúp minh bạch dòng tiền và hạn chế rủi ro dự án chậm tiến độ.

"Khi thị trường bất động sản chuyển hướng sang giá trị sử dụng thực, với sản phẩm vừa túi tiền và chính sách minh bạch, Việt Nam mới có thể hình thành một thị trường phát triển lành mạnh, đáp ứng đúng nhu cầu an cư của người dân" - ông Vũ nhấn mạnh.