Ba xu hướng định hình bất động sản công nghiệp Việt Nam

FDI công nghệ cao thay đổi nhu cầu bất động sản công nghiệp

- Từ góc nhìn thị trường, Avison Young đánh giá thế nào về diễn biến nhu cầu đối với bất động sản công nghiệp tại Việt Nam trong thời gian gần đây?

Ông Vũ Minh Chí: Thời gian gần đây, thị trường bất động sản công nghiệp bắt đầu sôi động trở lại sau giai đoạn có nhiều biến động. Điều này phản ánh nguồn vốn và tâm lý của nhà đầu tư nước ngoài đã bớt thận trọng hơn và tích cực tìm kiếm cơ hội để mở nhà máy tại Việt Nam.

Ở thời điểm hiện tại, mô hình nhà xưởng/nhà kho xây sẵn (RBF, RBW) đang nhận được nhiều sự quan tâm. Điều đó cho thấy khách thuê chú trọng đến tốc độ đưa nhà máy vào vận hành và hiệu quả vốn đầu tư ban đầu, chứ không chỉ tìm quỹ đất phát triển dự án mới.

Trong khi đó, về dài hạn nhà xưởng cao tầng có thể trở thành hướng phát triển đáng chú ý tại các thị trường có quỹ đất hạn chế. Nguyên nhân nằm ở sự khan hiếm của quỹ đất gần các khu vực lõi của những thành phố lớn như TP.HCM và Hà Nội, trong khi giá đất ngày càng cao.

Vì vậy, để tối ưu hiệu quả sử dụng đất, việc phát triển nhà xưởng cao tầng có thể ngày càng nhiều và đa dạng hơn để đáp ứng nhu cầu khách thuê muốn ở gần các khu vực trọng điểm. Trong khoảng 1-2 năm tới, xu hướng này có thể rõ hơn, tương tự cách các thị trường như Singapore và Trung Quốc phát triển công trình theo chiều cao để tối đa hóa hiệu quả sử dụng quỹ đất.

Ông Vũ Minh Chí, Giám đốc Bộ phận Dịch vụ Khu công nghiệp - Avison Youn

- Dòng vốn FDI vào Việt Nam đang có xu hướng hướng tới các ngành công nghệ cao, điện tử, bán dẫn, năng lượng và sản xuất xanh. Sự thay đổi này đang tác động như thế nào đến yêu cầu về vị trí, quy mô, chất lượng hạ tầng và tiêu chuẩn vận hành của các khu công nghiệp?

Ông Vũ Minh Chí: Việt Nam đang nỗ lực thu hút dòng vốn FDI trong các ngành công nghệ cao và bản thân nhà đầu tư trong các lĩnh vực này cũng đánh giá cao môi trường đầu tư tại Việt Nam. Sự dịch chuyển trong bản chất dòng vốn đang thúc đẩy thay đổi đáng kể tiêu chuẩn của khu công nghiệp.

Trong đó, yêu cầu về năng lượng và nguồn điện được xem là một trong những vấn đề quan trọng nhất. Các ngành công nghiệp công nghệ cao, đặc biệt là một số ngành sản xuất chuyên sâu, có nhu cầu sử dụng điện rất lớn và ổn định. Để thu hút các nhà đầu tư những ngành công nghệ cao, chẳng hạn như bán dẫn, có nhu cầu điện rất lớn, các KCN cần được nghiên cứu và lập quy hoạch công suất điện từ sớm để có lộ trình tăng công suất.

Điều đó thể hiện khả năng cam kết rõ ràng với khách thuê về năng lực cung cấp điện trong tương lai. Còn về phía nhà đầu tư công nghệ cao, khả năng cung cấp điện ổn định và mở rộng công suất là tiêu chí ngay từ bước lựa chọn địa điểm, chứ không còn chỉ là vấn đề vận hành sau khi dự án đi vào hoạt động.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp sản xuất trong các ngành công nghệ cao thường ưu tiên vị trí gần các thành phố lớn để tiếp cận nguồn lao động có kỹ năng, cũng như khả năng kết nối thuận tiện với các trung tâm logistics và hạ tầng giao thông. Ngoài ra, hạ tầng và tiêu chuẩn vận hành của khu công nghiệp cũng phải được nâng cấp theo hướng hiện đại, bền vững và đạt hiệu quả năng lượng.

Đặc biệt, ESG ngày càng quan trọng với các khách hàng xuất khẩu sang châu Âu và Mỹ, khi các thị trường này đặt yêu cầu cao hơn về chuỗi cung ứng bền vững. Vì vậy, các nhà phát triển nhà xưởng, nhà kho và KCN cần tiếp tục nâng cấp hệ thống năng lượng để đáp ứng yêu cầu này.

- Trong bối cảnh nguồn cung mới tiếp tục gia tăng, Avison Young dự báo mặt bằng giá thuê và tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp miền Bắc sẽ diễn biến ra sao? Những địa phương nào có khả năng duy trì lợi thế cạnh tranh trong việc thu hút khách thuê trong vài năm tới, thưa ông?

Ông Vũ Minh Chí: Miền Bắc sẽ tiếp tục là vùng công nghiệp trọng điểm của cả nước nhờ lợi thế vị trí gần Trung Quốc, phù hợp với các doanh nghiệp có hoạt động sản xuất và chuỗi cung ứng liên quan đến thị trường này. Khu vực phía Bắc cũng có lợi thế vượt trội về hạ tầng và kết nối logistics với các dự án hạ tầng lớn như cảng Hải Phòng và sân bay quốc tế Gia Bình. Đây chính là các động lực thúc đẩy giá thuê và tỷ lệ lấp đầy tích cực tại các thị trường bất động sản công nghiệp phía Bắc trong dài hạn. 

Xét theo từng “điểm nóng”, Bắc Ninh có nền tảng công nghiệp hiện có và hệ sinh thái nhà cung cấp điện – điện tử, là thế mạnh chiến lược giúp địa phương thu hút các nhà đầu tư công nghệ cao. Việc Bắc Ninh sáp nhập với Bắc Giang và mới đây được nâng lên thành phố sẽ tạo thêm dư địa phát triển, đồng thời củng cố vị thế hấp dẫn đối với các nhà đầu tư. Hưng Yên nhờ vị trí liền kề Hà Nội có khả năng tiếp cận nguồn cung lao động dồi dào, đồng thời kết nối hạ tầng tốt với Bắc Ninh và Hải Phòng.

Trong khi đó, Hải Phòng có lợi thế nổi bật nhờ vị trí chiến lược, hệ thống cảng nước sâu, hạ tầng giao thông ngày càng đồng bộ và khả năng kết nối trực tiếp với các tuyến vận tải quốc tế. Đây là những yếu tố đặc biệt quan trọng đối với các doanh nghiệp FDI có chuỗi cung ứng xuyên biên giới và hoạt động xuất nhập khẩu lớn. Sau khi sáp nhập với Hải Dương, lợi thế của Hải Phòng tiếp tục được củng cố nhờ khả năng kết nối vùng.

Bên cạnh đó, Hải Phòng có hệ sinh thái công nghiệp – logistics hoàn chỉnh, với sự mở rộng nhanh của quỹ đất công nghiệp và các dự án hạ tầng mới. Trong 6 tháng đầu năm 2026, các khu công nghiệp, khu kinh tế trên địa bàn thành phố thu hút khoảng 2,93 tỷ USD vốn FDI, tương đương 81,4% kế hoạch cả năm. Cùng thời gian này, thành phố thành lập mới 4 KCN và khởi công xây dựng thêm 8 KCN khác, cho thấy dư địa mở rộng nguồn cung vẫn rất lớn.

Ba hướng phát triển chính

- Từ góc độ tư vấn đầu tư, những rủi ro nào đang được các nhà đầu tư quan tâm nhất khi rót vốn vào bất động sản công nghiệp tại Việt Nam, thưa ông?

Ông Vũ Minh Chí: Đối với chủ đầu tư dự án, giải phóng mặt bằng là một trong những "điểm nghẽn" lớn của quá trình phát triển dự án. Nếu tiến độ giải phóng mặt bằng kéo dài, toàn bộ tiến độ phát triển dự án có thể bị ảnh hưởng. Ngoài ra, chi phí xây dựng ngày càng tăng theo biến động thế giới, gây áp lực lên chi phí đầu tư, từ đó kéo theo giá bán hoặc giá chuyển nhượng tài sản cũng tăng theo. Điều này có thể gây áp lực lên thanh khoản và khả năng cạnh tranh của tài sản.

Tuy nhiên, không nên chỉ nhìn giải phóng mặt bằng hay chi phí xây dựng như những rủi ro độc lập. Nếu xét tổng thể, còn phải nhìn vào yếu tố pháp lý, đất đai, giải phóng mặt bằng, hạ tầng và năng lượng, tiến độ, khả năng bán/chuyển nhượng và các yếu tố khác.

Để giảm thiểu các rủi ro này ngay từ đầu, từ góc độ huy động vốn, chủ đầu tư cần duy trì chiến lược triển khai thận trọng: pháp lý rõ ràng, tiến độ giải phóng mặt bằng có thể kiểm soát, kế hoạch điện rõ ràng và chiến lược khách thuê cụ thể. Một dự án có khả năng chứng minh dòng tiền và tốc độ hấp thụ sẽ có lợi thế hơn trong việc tiếp cận nguồn vốn.

- Trong 5-10 năm tới, Avison Young dự báo thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam sẽ phát triển theo hướng nào?

Ông Vũ Minh Chí: Theo tôi, trong 5 - 10 năm tới, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam sẽ tiếp tục phát triển theo chiều sâu với ba chủ đề chính. Trước hết là xu hướng xanh và thông minh, với các khu công nghiệp xanh đạt tiêu chuẩn bền vững để đáp ứng yêu cầu phát thải bắt buộc đối với khách hàng xuất khẩu sang Liên minh châu Âu (EU) và Mỹ.

Tiếp đó là các mô hình linh hoạt và chuyên biệt như nhà xưởng, nhà kho xây sẵn và nhà xưởng cao tầng. Với sự tiến bộ nhanh chóng của khoa học công nghệ, nhu cầu đối với trung tâm dữ liệu và hạ tầng cho AI được dự báo sẽ phát triển mạnh. Đây được xem là một trong những phân khúc có tiềm năng tăng trưởng nhanh trong thời gian tới, nhưng cũng đặt ra bài toán với năng lực lưới điện.

Cuối cùng là hạ tầng logistics. Các trung tâm hoàn tất và phân phối (fulfillment/distribution center) hay kho lạnh (cold storage) sẽ tiếp tục phát triển theo sự hoàn thiện của hệ thống hạ tầng giao thông quốc gia. Với các doanh nghiệp FDI vào Việt Nam để xây dựng nhà máy, khả năng tiếp cận và kết nối logistics tốt là yếu tố then chốt để tiếp tục mở rộng sản xuất cho cả xuất khẩu và thị trường nội địa.

Xin cảm ơn ông!