Thấy gì về dòng tiền trong nền kinh tế khi giá tăng vọt mà bất động sản vẫn là loại tài sản được ưa chuộng nhất?

Giá bất động sản đang trở thành mối quan ngại ở nhiều nơi trên khắp thế giới. Nhiều thành phố của Hà Lan đang muốn đưa ra các biện pháp cấm nhà đầu tư mua nhà giá rẻ để cho thuê. Đảng cầm quyền của Hàn Quốc đã thất bại trong cuộc bầu cử, vì không ngăn được mức tăng giá trung bình lên tới 90% của một căn hộ ở Seoul. Chủ tịch Trung Quốc Tập Cận Bình thì coi nhà ở giá rẻ như một phần quan trọng trong chính sách Thịnh vượng chung, và khẳng định rằng: nhà ở là để ở chứ không phải để đầu cơ. 

Dù vậy, một nghiên cứu mới từ Viện toàn cầu McKinsey, thống kê tài sản của 10 quốc gia đại diện cho 60% thu nhập toàn cầu (Úc, Canada, Trung Quốc, Pháp, Đức, Nhật Bản, Mexico, Thụy Điển, Anh và Mỹ), đã chỉ ra rằng: bất động sản vẫn là loại tài sản được ưa chuộng nhất.

Nghiên cứu đã tập trung vào tài sản thực, tài sản tài chính và nợ phải trả của các hộ gia đình, chính phủ, ngân hàng cũng như các tổ chức phi tài chính. Nhóm nghiên cứu phát hiện ra rằng, 2/3 giá trị tài sản ròng ở các quốc gia này được lưu trữ dưới dạng bất động sản: bất động sản nhà ở, văn phòng, bất động sản công và đất đai. 

Tại sao bất động sản lại được ưa chuộng đến vậy? Nhóm tác giả của báo cáo cho rằng, việc lãi suất giảm đóng vai trò quyết định trong sự tăng giá của tất cả các loại tài sản khác, đặc biệt là giá bất động sản. Nguồn cung đất hạn chế, các vấn đề về quy hoạch và thị trường nhà ở được quản lý quá mức cũng góp phần thúc đẩy giá bất động sản gia tăng. Kết quả là giá nhà trung bình đã tăng gấp ba lần đối với 10 quốc gia được McKinsey nghiên cứu. 

Điều này đã khiến cho tổng tài sản ròng và GDP của một quốc gia không còn vận động cùng chiều - như chúng đã từng nữa. Hiện tượng này tạo ra một làn gió ngược đối với tăng trưởng tiêu dùng. Khi mọi người không mua nhà, họ cũng không mua nội thất, không mua tất cả những dịch vụ đi kèm với nhà cửa. Giá bất động sản tăng cũng khiến giá thuê nhà tăng vọt, vì rất nhiều người không đủ khả năng mua nhà sẽ phải đi thuê.  

Điều đó có thể đang chỉ ra rằng, chúng ta đang tiến vào kỷ nguyên lạm phát đình trệ như những năm 1970. Sự chênh lệch đáng kể giữa tài sản ròng và GDP thường bắt nguồn từ việc người dân đổ quá nhiều tiền vào bất động sản. Một khía cạnh khác của vấn đề, là không có đủ lực hấp dẫn để dòng tiền chảy đến những lĩnh vực tạo ra hiệu quả kinh tế cao hơn. 

Đây là tin rất xấu, vì các khoản đầu tư như cơ sở hạ tầng, thiết bị công nghiệp, máy móc và các thiết bị vô hình mới là thứ thực sự thúc đẩy năng suất và sự đổi mới. Trong 10 quốc gia được nghiên cứu, ngoại trừ Trung Quốc và Nhật Bản, tài sản phi bất động sản ngày càng chiếm tỷ trọng thấp hơn trong tổng tài sản. 

Hơn nữa, mặc dù thực tế là kinh tế số đã phát triển theo cấp số nhân, song tài sản vô hình cũng chỉ chiếm 4% trong tổng tài sản. Các tác giả cho rằng, điều này có thể là do, đối với hầu hết các chủ sở hữu doanh nghiệp, giá trị của tài sản vô hình được cho là sẽ giảm nhanh hơn do tiến bộ công nghệ, ngay cả khi giá trị của chúng đối với xã hội có thể có thời hạn sử dụng lâu hơn nhiều so với tài sản hữu hình. 

Bất chấp tất cả những cuộc thảo luận sôi nổi về sự hấp dẫn của blockchain, tiền điện tử và dữ liệu lớn, thật đáng ngạc nhiên là hầu hết tài sản của thế kỷ 21 vẫn được lưu trữ trong loại tài sản lâu đời nhất: bất động sản.

Chúng ta nên rút ra bài học gì từ đây? Theo nhóm nghiên cứu, thứ nhất, có vẻ như lãi suất thấp không mang lại nhiều lợi ích cho đầu tư kinh doanh. Thứ hai, các chương trình chi tiêu lớn của các chính phủ trong thời kỳ hậu Covid-19 mang đến một cơ hội mới, để cố gắng đẩy dòng tiền đi vào các lĩnh vực sản xuất nhiều hơn. Điều này có thể giúp cả tổng tài sản và nền kinh tế tăng trưởng trở lại. Thứ ba, nhà ở giá rẻ đang là vấn đề kinh tế cấp bách nhất hiện nay.