Quỹ đất ngày một khan hiếm, khó làm được nhà ở giá rẻ

Quỹ đất là bài toán khó cho việc làm nhà ở giá rẻ. Ảnh: Bảo Chương

Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam quý I/2025 của Avison Young Việt Nam cho thấy, giá căn hộ trên thị trường từ dự án mở bán mới và lẫn nguồn cung thứ cấp tại TPHCM tiếp tục tăng mạnh.

Nguồn cung và nhu cầu căn hộ quý I/2025 chủ yếu đến từ các sản phẩm còn lại sau đợt mở bán cuối năm của những dự án Eaton Park (Gamuda Land) và The Opus One (Samty). Thị trường cũng ghi nhận nguồn cung từ dự án Masteri Grand View (Masterise Homes) với khoảng 616 căn hộ, nằm tại The Global City (TP Thủ Đức).

Trong quý vừa qua, dự án The Infiniti (Keppel Land) tại Quận 7 hứa hẹn sẽ cung cấp cho thị trường khoảng 801 căn hộ. Đầu năm 2025, dự án hoàn thành cất nóc tòa tháp đầu tiên trong 4 tòa, dự kiến bàn giao quý IV/2025.

Báo cáo của Avison Young Việt Nam cho thấy, trong quý I/2025, thị trường ghi nhận giá bán căn hộ trên thị trường sơ cấp tăng trung bình 6% so với quý trước, đạt con số 3.200 - 5.200 USD/m2. Nổi bật với dự án Eaton Park có mức giá 5.700 USD/m2 và Masteri Grand View có giá khoảng 5.300 USD/m2.

Đặc biệt, những dự án dọc tuyến metro số 1 đã có sự thay đổi đáng kể trong giá bán thứ cấp, điển hình như dự án Gateway Thảo Điền (SonKim Land) từ 3.400 USD/m2 vào đầu năm 2024 lên 4.100 USD/m2 ở thời điểm hiện tại, tăng 20%. Hay dự án Lumiere Riverside (Masterise Homes) có giá trung bình 4.650 USD/m2, tăng 20,7% so với năm 2024. Trong bối cảnh hiện tại, việc tìm kiếm một căn hộ có mức giá dưới 2 tỉ đồng trên địa bàn TPHCM là cực kỳ khó

Ghi nhận thực tế cho thấy, nếu như trước năm 2018, nguồn cung căn hộ có giá 1,5 tỉ đồng/căn ở TPHCM khá dồi dào, thì đến năm 2019, thời điểm căng thẳng của ách tắc pháp lý dự án, những căn hộ trên dưới 2 tỉ đồng đã mất hút trên thị trường. Thậm chí, nhiều dự án đã mở bán trước đó cũng có sự điều chỉnh giá khá mạnh so với khi ra mắt rổ hàng mới.

Quan điểm được các chủ đầu tư đưa ra về câu chuyện giá bán liên tục leo thang đó là vì rất khó triển khai các dự án nhà ở thương mại có giá bình dân trong giai đoạn hiện tại. Chi phí phát triển dự án leo thang, quỹ đất ngày càng đắt đỏ và khan hiếm…

Chính vì vậy, thay vì làm nhà ở giá rẻ, chủ đầu tư định vị sẵn phân khúc cao cấp, bởi cũng công sức đó bỏ ra, nhưng làm dự án cao cấp mang lại hiệu quả kinh tế tốt hơn. Nếu muốn dễ bán cho nhiều đối tượng, chủ đầu tư sẽ điều chỉnh thiết kế theo hướng giảm diện tích căn hộ để giảm tổng số tiền khách hàng bỏ ra.

Trong cuộc họp với nhà đầu tư tại đại hội đồng cổ đông vừa qua, nhiều lãnh đạo các tập đoàn bất động sản lớn khi được hỏi về câu chuyện phát triển nguồn cung nhà ở giá rẻ để tăng tính thanh khoản cũng đưa ra nhận định là rất khó.

Bởi vì, khi thị trường bất động sản hồi phục, câu chuyện tìm kiếm quỹ đất sạch để cân đối bài toán chi phí và phát triển dự án sẽ là vấn đề “nóng”. Trong bối cảnh chi phí triển khai dự án tăng cao, để phù hợp định hướng dài hạn, nhiều chủ đầu tư chuyển hướng ra khu vực lân cận TPHCM như Bình Dương, Long An, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu… nơi quỹ đất còn nhiều và giá cả cũng “mềm” hơn.

Tuy nhiên, trong thời gian tới, công thức tính tiền sử dụng đất áp theo bảng giá mới sẽ khiến chi phí đất gia tăng, quỹ đất sạch vùng vệ tinh vì vậy ngày càng khan hiếm và có giá. Quỹ đất này dự báo sẽ được săn đón nhiều hơn, theo đó giá đất sạch cũng không còn dễ tiếp cận như trước.