Đề xuất đánh thuế 20% trên lãi chuyển nhượng bất động sản: Cần phân loại đối tượng, tránh “cào bằng”

Không có khung giá cụ thể cho mỗi loại bất động sản nên rất khó xác định giá trị thực để đánh thuế chênh lệch.

Giá nhà sẽ bị đẩy cao

Theo ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Property Guru Việt Nam, khi gánh nặng chi phí tăng thêm từ việc đánh thuế 20% trên phần lãi ròng, nhà đầu tư đặc biệt là những người tham gia thị trường thứ cấp sẽ buộc phải cộng toàn bộ phần chi phí đó vào giá bán để tối ưu lợi nhuận. Điều này sẽ khiến mặt bằng giá nhà tăng thêm, tạo áp lực lớn hơn lên người mua để ở – vốn đang phải chật vật tiếp cận nhà ở tại các đô thị lớn như TP HCM, Hà Nội.

“Suy cho cùng, thuế cuối cùng vẫn dồn lên vai người mua. Nếu giá mua ban đầu không chứng minh được đầy đủ các chi phí hợp lệ, phần lợi nhuận bị tính thuế sẽ phình ra, buộc nhà đầu tư nâng giá bán cho an toàn,” ông Tuấn nói.

Tính đến quý I/2025, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đã đạt mức trung bình khoảng 63 triệu đồng/m², TP HCM là 59 triệu đồng/m² – tăng khoảng 10% so với cùng kỳ 2024. Trong khi đó, thu nhập trung bình của người lao động không theo kịp tốc độ tăng giá bất động sản, khiến hệ số giá nhà/thu nhập (price-to-income ratio) ngày càng nới rộng.

Bài học từ một số thị trường như Singapore, Hàn Quốc cho thấy, mỗi đợt điều chỉnh thuế bất động sản nếu thiếu tính toán cẩn trọng đều có thể khiến thị trường “đóng băng” tạm thời vì tâm lý thận trọng của cả người mua và người bán. Với thị trường Việt Nam vốn đang trong giai đoạn vừa hồi phục sau chu kỳ suy giảm kéo dài 2022–2023 – một chính sách thuế mạnh tay nếu áp dụng ngay thời điểm này có thể tạo ra hiệu ứng ngược.

Một trong những vướng mắc lớn nhất hiện nay khi áp dụng cách tính thuế dựa trên lợi nhuận là xác định “giá vốn” và các chi phí hợp lệ. Đối với những tài sản mua cách đây 10–15 năm, việc tìm lại hợp đồng, hóa đơn cải tạo, chi phí môi giới, chi phí lãi vay… gần như là bất khả thi.

Trong khi đó, nếu không chứng minh được chi phí, người bán có thể bị đánh thuế trên toàn bộ chênh lệch giữa giá bán hiện tại và giá ghi trên hợp đồng cũ – chưa kể trường hợp giá mua trước đó bị ghi thấp nhằm giảm thuế trước đây, thì càng bị thiệt.

“Thị trường không phải lúc nào cũng tăng. Có thời điểm nhà đầu tư chấp nhận cắt lỗ nhưng vẫn có thể bị đánh thuế như có lãi nếu không chứng minh được thiệt hại,” ông Đinh Minh Tuấn phân tích.

Trên thực tế, giai đoạn giữa 2023 đến đầu 2024, hàng loạt dự án tại TP HCM, Đồng Nai, Bình Dương, Quảng Nam đã phải giảm giá sơ cấp 20–30% để xả hàng tồn kho. Nhà đầu tư thứ cấp chấp nhận bán cắt lỗ, chấp nhận “ra hàng” thấp hơn giá mua ban đầu, nhưng cũng không thể làm thủ tục hoàn thuế hay miễn thuế nếu thiếu giấy tờ hợp lý.

Theo ông Tuấn, ở góc độ thị trường, việc áp dụng cơ chế thu thuế 20% trên phần lãi ròng có thể đúng về mặt lý thuyết, nhưng dễ dẫn đến sự phức tạp, thiếu minh bạch trong thực tế. Điều này không chỉ làm gia tăng chi phí tuân thủ cho người dân mà còn có thể khiến giao dịch giảm mạnh vì tâm lý ngại kê khai, ngại rủi ro về thuế.

Cần phân loại đối tượng

Nhiều chuyên gia đề xuất nếu muốn áp dụng phương pháp tính thuế mới, cần phân loại rõ các nhóm đối tượng: nhà đầu tư ngắn hạn, người mua tích sản dài hạn, và người mua để ở thực. Với nhóm mua để ở nên áp dụng ngưỡng miễn thuế chuyển nhượng lần đầu hoặc có cơ chế hoàn/miễn thuế trong các trường hợp mua bán trong gia đình, chuyển đổi nơi ở do nhu cầu cư trú.

Để áp chính sách thuế hiệu quả cần có cơ sở dữ liệu chuẩn xác. Ảnh: DH

Ông Đinh Minh Tuấn cũng cho rằng, chính sách thuế cần song hành với lộ trình minh bạch hóa thị trường. “Muốn đánh thuế lãi đúng, trước tiên phải có cơ sở dữ liệu giá thị trường chuẩn xác, hệ thống quản lý giao dịch minh bạch, cơ chế chứng minh chi phí rõ ràng, thuận tiện. Nếu chưa có những điều đó mà áp dụng ngay mức thuế cao, sẽ gây phản ứng ngược,” ông nhấn mạnh.

Ngoài ra, trong bối cảnh thị trường mới chớm hồi phục, thanh khoản còn yếu, việc áp dụng chính sách thuế mới cần có độ trễ phù hợp, đồng thời song hành với các biện pháp hỗ trợ thị trường như mở khóa tín dụng, tháo gỡ pháp lý dự án, ưu đãi cho nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá hợp lý.