Đất nền nóng sốt, nguồn cung căn hộ vẫn thiếu hụt
 |
| Phân khúc đất nền quay trở lại giai đoạn nóng sốt nhờ ăn theo hạ tầng. Ảnh: Bảo Chương |
Knight Frank vừa công bố báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý I/2025, theo đó thị trường căn hộ TPHCM trong 3 tháng đầu năm ghi nhận sự trầm lắng đáng kể khi nguồn cung mới rơi xuống mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua.
Tuy nhiên, giá bán vẫn tăng 12% so với năm trước. Trong quý I/2025, TPHCM chỉ có 619 căn hộ mới được chào bán. Cùng với hơn 3.600 sản phẩm tồn kho đóng góp cho tổng nguồn cung sơ cấp khoảng 4.200 căn hộ.
Nguồn cung sơ cấp chủ yếu ghi nhận tại các sản phẩm trung cấp là 43% và cao cấp 46%, còn phân khúc bình dân chỉ chiếm 11%. Do thiếu hụt nguồn cung mới, nên nhu cầu thị trường tổng thể cũng ghi nhận ở mức khiêm tốn với khoảng 689 căn hộ được bán ra. Tỉ lệ hấp thụ đạt 16%, tương đương cùng kỳ năm ngoái.
Đáng chú ý, trong quý I/2025, dù nhu cầu tổng thể hạn chế, nhưng những căn hộ mới tại các dự án danh tiếng vẫn ghi nhận lượng bán tích cực với 80% được tiêu thụ, trong khi tồn kho chỉ tiêu thụ 11%.
Dù nguồn cung mới thấp và sức mua còn dè dặt, nhưng giá bán căn hộ tại TPHCM trong quý I/2025 vẫn duy trì ổn định ở mức 3.648 USD/m² (tăng nhẹ 0,8% theo quý và 12% theo năm) - nguyên nhân là do sản phẩm tồn kho và sản phẩm mới phân khúc bình dân giúp cân bằng tổng thể giá thị trường.
Báo cáo nghiên cứu thị trường của DKRA Consulting cũng cho thấy, về phân khúc căn hộ số lượng dự án mới được cấp phép còn hạn chế. Phần lớn nguồn cung đến từ dự án đã được phê duyệt 5 năm trước và đang triển khai bán theo từng giai đoạn. Mức tiêu thụ gần 2.600 căn, tăng 56% so với cùng kỳ năm trước.
TPHCM và Bình Dương tiếp tục là hai thị trường chủ lực, chiếm hơn 93% tổng lượng tiêu thụ căn hộ toàn khu vực. Tuy nhiên, chi phí nguyên vật liệu, nhân công và lãi vay đều tăng cao, khiến giá bán khó có khả năng giảm.
Giá sơ cấp (giá do chủ đầu tư công bố) đã tăng từ 2-5% tùy dự án so với quý IV/2024, thậm chí ở một số dự án mức tăng lên tới 5-10% trong quý I/2025 đây được xem là khá cao trong bối cảnh hiện tại.
Điểm nóng nhất của thị trường bất động sản thời gian gần đây chính là hiệu ứng từ làn sóng săn đất ăn theo thông tin hạ tầng, sáp nhập tỉnh khiến giá sơ cấp và thứ cấp của đất nền các tỉnh phía Nam tăng trở lại.
Báo cáo thị trường bất động sản TPHCM và vùng phụ cận (Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây Ninh) của DKRA Group công bố mới đây cho thấy, 3 tháng đầu năm, giá sơ cấp (chủ đầu tư bán) và thứ cấp (nhà đầu tư mua đi, bán lại) đất nền các tỉnh phía Nam ghi nhận đà tăng trở lại sau nhiều quý giảm và đi ngang.
Mức tăng trung bình trên thị trường sơ cấp là 2-6% và thị trường thứ cấp là 20-30%. Xét theo khu vực, Bình Dương và TPHCM là hai thị trường có giá sơ cấp đất nền tăng mạnh nhất 3 tháng qua. Giá đất nền Bình Dương thấp nhất là 12 triệu đồng/m2, cao nhất gần 90 triệu đồng/m2, tăng trung bình từ 33% so với mức giá thấp nhất ghi nhận trong quý IV/2024.
Tương tự, đất nền tại TPHCM cũng có giá thấp nhất ghi nhận trong quý vừa qua là 15,3 triệu đồng và cao nhất 140 triệu đồng/m2, tăng trung bình 9,2% so với quý trước. Với các thị trường còn lại, Long An ghi nhận mức giá tăng nhẹ khoảng 2-5%, còn Bà Rịa - Vũng Tàu và Tây Ninh vẫn giữ nguyên.
Với thị trường thứ cấp, làn sóng tăng giá lan rộng hầu hết địa phương. Theo DKRA Group, giá thứ cấp đất nền Đồng Nai, TPHCM, Bà Rịa - Vũng Tàu trung bình tăng 20-30%. Tại Đồng Nai, đất nền khu vực huyện Nhơn Trạch, Long Thành có giá sang tay tăng từ 25-40%, thậm chí hơn 50% và có hiện tượng sốt ảo. Còn tại Bà Rịa - Vũng Tàu, đất nền tại huyện Phú Mỹ, Hắc Dịch, Châu Đức tăng trung bình 15-25% so với cuối năm 2024. Các thị trường Bình Dương và Long An không xuất hiện tình trạng nóng sốt nhưng cũng tăng từ 10-12%.
