Soi khoản nợ 13.500 tỷ đồng của “ông lớn địa ốc” Novaland

Xác định quỹ đất đẹp ngày càng hiếm, công ty bất động sản ngày càng nhiều và công ty nào nắm được quỹ đất sạch lớn sẽ có lợi thế cạnh tranh nên Novaland không ngừng mở rộng quỹ đất, nâng tổng số quỹ sàn xây dựng lên tới 9,8 triệu m2.

Với việc phát triển đồng thời hơn 40 dự án tính tới thời điểm cuối năm 2016, việc huy động vốn để tài trợ cho các dự án này là yếu tố chính để thấy tổng nợ của Novaland lên con số 13.500 tỷ đồng.

Trong đó, khoản nợ vay tài chính ngắn hạn 5.596 tỷ đồng được cấu thành từ khoản vay ngắn hạn 3.093 tỷ đồng từ bên thứ 3; 1.197 tỷ đồng từ vay ngân hàng và 1.296 tỷ đồng từ nợ trái phiếu. Ngoài việc để tài trợ vốn lưu động cho hoạt động thông thường của Công ty, phần lớn nợ vay ngắn hạn ngân hàng và toàn bộ nợ trái phiếu ngắn hạn là khoản được phân loại từ vay dài hạn sang vay dài hạn tới hạn trả.

Đòn bẩy tài chính

Các khoản vay dài hạn này đều được phát hành nhằm mục đích tài trợ cho các dự án lớn đang có tốc độ bán hàng ấn tượng như khoản vay 500 tỷ đồng với Sacombank để hợp tác đầu tư vào dự án Botanica Premier (dự án hiện có tỷ lệ bán hàng đạt trên 70% tổng số sản phẩm); khoản vay 400 tỷ đồng với Ngân hàng Tiên Phong để hợp tác đầu tư vào dự án Orchard Parkview (hiện có tỷ lệ bán hàng đạt trên 70% tổng số sản phẩm); hoặc khoản vay với Ngân hàng Vietinbank với hạn mức tín dụng lên tới 3.400 tỷ đồng và dư nợ hiện tại 1.206 tỷ đồng nhằm tài trợ cho một dự án lớn tại quận 2, TP.HCM sẽ được triển khai trong thời gian tới.

Tương tự như các khoản vay, nguồn tiền dài hạn huy động từ việc phát hành trái phiếu cũng được Công ty sử dụng để tăng quy mô hoạt động hoặc góp vốn đầu tư vào các dự án khác, như: gói trái phiếu 2.000 tỷ đồng phát hành cho Ngân hàng Vietinbank để tài trợ cho dự án Lakeview City với dư nợ hiện tại chỉ còn 996 tỷ đồng, được Công ty thanh toán trước hạn trong tháng 1/2017 bằng chính nguồn tiền bán hàng từ dự án. Hoặc gói trái phiếu 300 tỷ đồng phát hành cho Ngân hàng Bảo Việt với mục đích đầu tư vào một loạt các dự án ở khu vực phía tây TP.HCM như Orchard Garden, Garden Gate, The Botanica và Orchard Parkview.

Đáng chú ý, công ty hiện đang có hai khoản vay với dư nợ 110 triệu USD với các tổ chức tín dụng nước ngoài là Credit Suisse AG (chi nhánh Singapore) và GW Supernova PTE Ltd. Đây đều là các khoản vay có quyền chuyển đổi toàn phần hoặc một phần.

Để có thể huy động được nguồn vốn từ các tổ chức tín dụng nước ngoài với chi phí rẻ hơn, Novaland phải luôn cam kết tuân thủ chặt chẽ các chỉ số về năng lực trả nợ như DSCR (hệ số trả nợ vay), tổng nợ hợp nhất trên tổng tài sản hợp nhất, tổng nợ ròng hợp nhất trên tổng tài sản hợp nhất. Thực tế, trong các chứng chỉ tuân thủ định kỳ hàng quý được kiểm toán cung cấp cho các nhà đầu tư nước ngoài, các chỉ số này luôn được duy trì ở mức thấp hơn nhiều so với giới hạn cho phép, nỗ lực này của Novaland góp phần củng cố niềm tin cho các nhà đầu tư nước ngoài cũng như duy trì hình ảnh về một công ty minh bạch trên thị trường vốn quốc tế.

Tại thời điểm cuối năm tài chính 2016, Công ty đang thực hiện các thủ tục chuyển đổi toàn bộ khoản vay của Credit Suisse thành hơn 33 triệu cổ phần, từ đó đa dạng phương thức huy động vốn, không chỉ tập trung vào đi vay; qua đó, xóa nợ với ngân hàng Credit Suisse AG và tăng vốn điều lệ từ 5.962 tỷ đồng lên 6.297 tỷ đồng.

Với động thái này, Novaland đã chủ động trong việc chuyển đổi nợ thành vốn để tăng khả năng huy động vốn của Công ty, đảm bảo các chỉ số về thanh khoản trong giới hạn an toàn và tăng các chỉ tiêu về khả năng sinh lời trong hoạt động kinh doanh. Các tổ chức tín dụng nước ngoài đang có niềm tin vào khả năng phát triển bền vững trong dài hạn của Công ty khi quyết định từ chuyển đổi từ chủ nợ thành cổ đông.

Việc sử dụng đòn bẩy tài chính một cách linh hoạt và đa dạng đã và đang giúp Tập đoàn Novaland phát huy tiềm lực vốn có cũng như tận dụng tối đa các nguồn lực tài chính bên ngoài với chi phí hợp lý, để có thể đồng thời triển khai hàng loạt các dự án trong dài hạn.

Mặc dù nợ vay ngắn hạn và dài hạn đều tăng đáng kể so với năm trước, tuy nhiên, có thể thấy các chỉ số về khả năng thanh toán ngắn hạn và thanh toán nhanh đều được duy trì và cải thiện ở mức cao. Trong khi đó, các chỉ tiêu về cơ cấu vốn bao gồm tổng nợ trên tổng tài sản và tổng nợ trên vốn chủ sở hữu đang giảm dần qua từng năm và duy trì ở mức hợp lý. Điều đó chứng tỏ việc khoản nợ vay lớn trên báo cáo tài chính chưa trở thành gánh nặng, mà ngược lại góp phần không nhỏ vào quá trình phát triển vượt trội của Công ty, được thể hiện qua sự tăng trường mạnh mẽ của các chỉ tiêu về khả năng sinh lời.

Nhẹ nợ sau khi bàn giao nhà

Một khoản mục trọng yếu cấu thành nên chỉ tiêu nợ ngắn hạn là khoản gần 6.000 tỷ đồng tiền người mua ứng trước. Về bản chất, khoản phải trả này sẽ được chuyển thành doanh thu bán hàng khi Công ty bàn giao sản phẩm cho khách hàng. Đặc biệt, với khả năng đảm bảo cam kết tiến độ và chất lượng bàn giao của Novaland từ trước đến nay, khoản vay từ người mua này hoàn toàn không góp phần gia tăng gánh nặng tài chính cho Công ty.

Là một trong những thương hiệu hàng đầu trên thị trường bất động sản, Novaland sở hữu danh mục hơn 40 dự án với đa dạng loại hình sản phẩm; từ căn hộ, biệt thự, nhà phố thương mại đến Office-tel. Cho đến nay, đã có 9 công trình hoàn thành đúng tiến độ và bàn giao cho khách hàng.

Năm 2017, Novaland dự kiến tiếp tục bàn giao 7 dự án đã bán trong năm 2014 và 2015 như Orchard Garden, GardenGate, The Botanica, Lakeview City, Golf Park Residence.

Căn cứ theo Báo cáo Tài chính Hợp nhất Kiểm toán 2016 vừa được công bố, trong năm 2016 doanh thu thuần của Tập đoàn Novaland đạt 7.359 tỷ đồng, tăng 10,3% so với 2015. Tổng tài sản đạt mức kỷ lục 36.527 tỷ đồng, tăng 37,5% so với 2015.

Với đặc thù ghi nhận doanh thu của ngành BĐS, trong năm 2017, Tập đoàn Novaland sẽ ghi nhận doanh thu thuần dự kiến 17.528 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 3.144 tỷ đồng. Từ đây đến hết 2020, hoạt động kinh doanh của Novaland sẽ rất ổn định và sẽ đạt kế hoạch đề ra vì kế hoạch lợi nhuận của năm 2017 và 2018 sẽ dựa vào những dự án đã bán trong năm 2014, 2015 và 2016.

Ngoài các chỉ tiêu về nợ, việc quản lý dòng tiền là một trong những yếu tố sống còn của tất cả các công ty bất động sản và đang được Novaland thực hiện hiệu quả. Tất cả các dự án đang được triển khai và sẽ được đầu tư ở Novaland đều phải được đảm bảo luôn có dòng tiền thực hàng kỳ dương sau khi đã lên kế hoạch thanh toán các chi phí xây dựng cho nhà thầu. Các yếu tố thay đổi về giá, lạm phát, các yếu tố thị trường đều được công ty ước tính một cách hợp lý để dự báo về sự biến động của dòng tiền trong tương lai từ đó có kế hoạch huy động vốn hợp lý khi cần thiết.

Hầu hết các dự án đều ưu tiên sử dụng dòng tiền nội tại để chi trả, một mặt vừa tăng cường hiệu quả trong việc quản lý dòng tiền cũng như đảm bảo hiệu suất đầu tư dự án, mặt khác chia sẻ gánh nặng tài chính với tập đoàn.

Điển hình như gói vay 775 tỷ đồng với ngân hàng Việt Nam Thịnh Vượng liên quan tới dự án Rivergate được giải ngân từ quý 3 năm 2014 với thời hạn vay 2 năm đã được tất toán toàn bộ đúng hạn vào quý 3 năm 2016 bằng nguồn tiền thu bán hàng từ dự án.

Hoặc một gói vay khác với dư nợ ban đầu hơn 770 tỷ cũng với ngân hàng Việt Nam Thịnh Vượng liên quan tới dự án Tresor thời hạn vay 3 năm được giải ngân từ quý 4 năm 2014 đã được trả nợ trước hạn hơn 130 tỷ để tất toán khoản vay vào quý 4 năm 2016 hoàn toàn từ nguồn thu dự án.

Theo Hoàng Sơn DĐDN