Thị trường bất động sản vào nhịp điều chỉnh

Những tháng đầu năm 2026, thị trường ghi nhận biến động rõ nét từ lãi suất cho vay – yếu tố đang tác động trực tiếp đến hành vi của cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực.

Thị trường bất động sản đang bước vào một nhịp điều chỉnh khi chi phí vốn không còn duy trì mức ưu đãi như trước.

Dòng tiền chuyển hướng

Theo bà Mai Thanh Thảo, Phó Giám đốc Bộ phận Ngân hàng và Dịch vụ Doanh nghiệp Savills Việt Nam, xu hướng này chủ yếu mang tính chu kỳ của hoạt động tín dụng. Sau giai đoạn giải ngân cao điểm cuối năm và nhu cầu vay tăng mạnh đầu năm, các ngân hàng thường rà soát lại cơ cấu tín dụng nhằm cân đối chi phí vốn và kiểm soát rủi ro.

Khi hạn mức tăng trưởng tín dụng dần được sử dụng hết, quy trình xét duyệt khoản vay cũng trở nên chặt chẽ hơn. Với bất động sản – lĩnh vực vốn chịu kiểm soát rủi ro cao – việc tiếp cận vốn vì thế không còn dễ dàng.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng việc tín dụng được kiểm soát chặt hơn là bước điều chỉnh cần thiết để thị trường phát triển lành mạnh. Theo ông, giai đoạn này sẽ góp phần sàng lọc các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao, đồng thời thúc đẩy dòng tiền quay trở lại những sản phẩm có giá trị sử dụng thực và pháp lý minh bạch.

Trong bối cảnh chi phí vốn gia tăng, xu hướng đầu tư đang dịch chuyển từ kỳ vọng tăng giá sang ưu tiên khả năng tạo dòng tiền. Theo bà Thảo, nhà đầu tư ngày càng chú trọng hiệu quả khai thác tài sản thay vì “lướt sóng” ngắn hạn.

Dù vậy, nhu cầu nhà ở thực tế vẫn duy trì ổn định, đặc biệt tại các đô thị lớn – nơi quá trình đô thị hóa tiếp diễn. Điểm thay đổi nằm ở tiêu chí lựa chọn: người mua thận trọng hơn về tài chính, ưu tiên sản phẩm phù hợp thu nhập thay vì chạy theo các yếu tố mang tính kỳ vọng.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, nhu cầu tìm kiếm bất động sản giảm trong dịp Tết nhưng nhanh chóng phục hồi sau đó, nhất là ở phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực. Tại TP.HCM, lượng tìm kiếm nhà riêng tăng 23%, trong khi căn hộ chung cư tiếp tục dẫn dắt với mức tăng 36% tại TP.HCM và 30% tại Hà Nội.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, nhận định các nhà đầu tư giàu kinh nghiệm đang chuyển sang mô hình đầu tư dòng tiền. Những sản phẩm có thể khai thác ngay như căn hộ dịch vụ, văn phòng quy mô vừa hay shophouse tại khu dân cư hiện hữu trở thành lựa chọn ưu tiên.

Song song, xu hướng dịch chuyển ra vùng ven và các tỉnh lân cận ngày càng rõ nét, đặc biệt tại những khu vực có hạ tầng kết nối tốt và nền tảng công nghiệp phát triển.

Trong năm 2026, phân khúc căn hộ và nhà ở tại đô thị lớn tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt nhờ nhu cầu ở thực ổn định. Ảnh:VA

Ghi nhận trong quý I/2026 cho thấy mức độ quan tâm tăng mạnh tại Đà Nẵng (29%), Huế (21%), Bắc Ninh (17%), Khánh Hòa (15%) và Hải Phòng (13%), phản ánh dòng tiền đang tìm đến các thị trường có dư địa phát triển thực.

Chu kỳ sàng lọc định hình lại cuộc chơi

Trong giai đoạn sàng lọc, yêu cầu về quản trị tài chính đối với người mua và nhà đầu tư ngày càng khắt khe hơn.

Theo khuyến nghị từ Savills, người mua cần kiểm soát tỷ lệ vay ở mức hợp lý không nên chỉ dựa vào lãi suất ưu đãi ban đầu mà phải tính toán khả năng trả nợ theo lãi suất thả nổi. Mức vay an toàn nên dưới 50% giá trị tài sản, đồng thời nghĩa vụ trả nợ không vượt quá 40% thu nhập.

Việc duy trì quỹ dự phòng tương đương 6–12 tháng trả nợ cũng là yếu tố quan trọng nhằm giảm thiểu rủi ro trước biến động lãi suất hoặc thu nhập. Ngoài ra, các tài sản có giá trị sử dụng thực, pháp lý rõ ràng và khả năng khai thác ngay được khuyến nghị ưu tiên nhằm đảm bảo tính thanh khoản trong dài hạn.

Ở góc độ thị trường, ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng đây là thời điểm thuận lợi cho nhóm người mua có sẵn dòng tiền khi họ có nhiều cơ hội lựa chọn và đàm phán với các chủ đầu tư uy tín. Sự phân hóa ngày càng rõ nét buộc các doanh nghiệp phải tập trung vào chất lượng sản phẩm và giá trị thực.

Theo đánh giá của Batdongsan.com.vn, năm 2026 thị trường sẽ không còn những cơn “sốt nóng” cực đoan nhưng cũng khó rơi vào trạng thái suy giảm sâu. Tâm lý nhà đầu tư đang dần ổn định hơn và hướng tới chiến lược dài hạn.

Trong bối cảnh đó, phân khúc căn hộ và nhà ở tại đô thị lớn tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt nhờ nhu cầu ở thực ổn định, trong khi bất động sản nghỉ dưỡng và đất nền cần thêm thời gian để phục hồi. Về dài hạn, thị trường vẫn được kỳ vọng phát triển theo hướng minh bạch và chuyên nghiệp hơn.