Mở cho người nước ngoài mua condotel: Gỡ vướng pháp lý trước khi muốn hút vốn

Mở rộng đầu ra cho bất động sản nghỉ dưỡng

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đang được Bộ Xây dựng trình lấy ý kiến rộng rãi. Một trong những nội dung đáng chú ý được đưa ra trong dự thảo luật là đề xuất cho phép cá nhân nước ngoài được phép mua căn hộ du lịch (condotel).

Theo đó, dự thảo đề xuất đưa các sản phẩm như nhà có mục đích lưu trú, căn hộ du lịch (condotel), căn hộ kết hợp văn phòng (officetel) và phần diện tích sàn xây dựng vào phạm vi bất động sản được phép kinh doanh.

Dự thảo cũng bổ sung quy định cho phép cá nhân nước ngoài được mua, thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ kết hợp văn phòng và phần diện tích sàn trong công trình xây dựng.

Trao đổi với VietnamFinance về đề xuất trên, ông Võ Hồng Thắng - Phó tổng giám đốc DKRA Group cho rằng, đề xuất cho phép người nước ngoài mua condotel là hợp lý, song cần có sự phân loại cụ thể theo từng khu vực, vị trí và dự án.

“Nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng nằm dọc bờ biển, liên quan đến yêu cầu bảo đảm an ninh quốc gia, do đó cần tính toán tỷ lệ sở hữu của người nước ngoài cũng như xác định rõ những dự án được phép áp dụng chính sách”, ông nói

Việc mở rộng quyền tiếp cận thị trường cần được thực hiện trên cơ sở cân bằng giữa mục tiêu phát triển kinh tế và yêu cầu bảo vệ an ninh, quốc phòng. Theo đó, không nên nhất thiết áp dụng một cơ chế đồng nhất cho mọi địa bàn, mà cần có quy định phù hợp với đặc thù từng khu vực.

Ở góc độ thị trường, ông Thắng nhận định, chính sách này có thể góp phần cải thiện sức cầu cho bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Sau nhiều năm khó khăn, phân khúc này vẫn chịu tác động từ những hạn chế về niềm tin thị trường và hành lang pháp lý. Việc bổ sung nhóm khách hàng nước ngoài có thể tạo thêm lực cầu, qua đó hỗ trợ thanh khoản cho các dự án.

Đồng quan điểm, ông Trần Trọng Vũ, đồng sáng lập SPE.R, đánh giá đề xuất này có cơ sở bởi người nước ngoài tương đối quen thuộc với việc mua các sản phẩm bất động sản có thời hạn sử dụng. “Trong khi đó, tại Việt Nam, condotel chưa trở thành lựa chọn phổ biến đối với nhà đầu tư cá nhân, một phần do tâm lý e ngại những sản phẩm có thời hạn sở hữu, sử dụng”, ông nói với VietnamFinance.

Trong bối cảnh Việt Nam đặt mục tiêu phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế quan trọng, việc cho phép người nước ngoài mua căn hộ du lịch có thể tạo thêm điều kiện để khách quốc tế lưu trú dài ngày, gia tăng chi tiêu và đưa nguồn ngoại tệ vào nền kinh tế. Đây cũng là một kênh có thể khai thác nhằm thu hút nguồn lực quốc tế cho thị trường bất động sản.

Ông Vũ cho rằng chính sách này còn có ý nghĩa trong bối cảnh nguồn cung căn hộ cao cấp và bất động sản nghỉ dưỡng tại một số khu vực có nguy cơ dư thừa, trong khi nhu cầu nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập thấp vẫn là vấn đề cần quan tâm. Việc mở rộng nhóm khách hàng nước ngoài có thể giúp tăng khả năng tiêu thụ những sản phẩm nghỉ dưỡng hiện hữu, thay vì tiếp tục phụ thuộc vào sức mua trong nước.

Pháp lý phải đi trước một bước

Theo số liệu được Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) dẫn từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, từ năm 2022 đến tháng 6/2026, cả nước phát triển thêm 35.538 sản phẩm condotel, gồm 24.767 căn hộ du lịch và 10.771 biệt thự du lịch, nhà phố du lịch. 

Cộng với nguồn cung được thống kê trước đó, cả nước hiện có khoảng 146.438 sản phẩm thuộc nhóm này, theo HoREA.

Quy mô nguồn cung cho thấy dư địa khai thác của thị trường vẫn đáng kể. Tuy nhiên, quá trình phát triển condotel trong giai đoạn trước cũng bộc lộ những bất cập về pháp lý, khiến không ít dự án gặp khó khăn trong việc hoàn thiện thủ tục và bảo đảm quyền lợi cho người mua.

Theo HoREA, phần lớn dự án condotel được đầu tư trong giai đoạn 2007-2020 từng gặp vướng mắc do thiếu quy định pháp luật điều chỉnh đầy đủ. Một số trường hợp phát sinh sai phạm liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận theo hình thức “đất ở ổn định lâu dài không hình thành đơn vị ở” đối với công trình xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ.

Bên cạnh những bất cập về đất đai, thị trường còn ghi nhận các trường hợp chủ đầu tư thiếu năng lực, vi phạm pháp luật, cam kết lợi nhuận cao hoặc huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện. Những vấn đề này không chỉ gây rủi ro cho nhà đầu tư mà còn làm suy giảm niềm tin đối với toàn bộ phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng.

Đề cập đến vấn đề này, ông Trần Trọng Vũ cho rằng việc mở rộng đối tượng mua cần đi kèm cơ chế kiểm soát chặt chẽ hơn đối với chủ đầu tư và chất lượng dự án. Thực tế, một số dự án nghỉ dưỡng không thực hiện đúng cam kết về lợi nhuận hoặc tiến độ bàn giao.

“Nếu những bất cập này chưa được giải quyết mà thị trường tiếp tục mở rộng sang khách hàng nước ngoài, rủi ro không chỉ dừng ở tranh chấp tại từng dự án mà còn có thể ảnh hưởng đến uy tín của môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam”, ông nhìn nhận.

Theo ông Vũ, cần có cách tiếp cận linh hoạt theo đặc thù từng địa bàn. Tại những khu vực được định hướng phát triển du lịch như Đà Nẵng, Phú Quốc, Nha Trang hay Quảng Ninh, việc tạo điều kiện cho người nước ngoài mua bất động sản du lịch có thể được xem xét theo hướng cởi mở hơn. Ngược lại, những khu vực có nguy cơ ảnh hưởng đến an ninh, quốc phòng cần được kiểm soát chặt chẽ.

Cùng quan điểm về yêu cầu hoàn thiện thể chế, ông Võ Hồng Thắng nhấn mạnh việc cho phép người nước ngoài mua condotel cần được triển khai song song với củng cố hành lang pháp lý. Những nội dung như cấp giấy chứng nhận, trách nhiệm và nghĩa vụ của chủ đầu tư, điều kiện phát triển dự án cần được làm rõ để người mua có cơ sở đánh giá tài sản và yên tâm giao dịch.

Trong kiến nghị gửi cơ quan chức năng, HoREA đề xuất cho phép cá nhân nước ngoài nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam mua phần diện tích sàn trong các công trình xây dựng cao tầng có công năng văn phòng, du lịch, lưu trú. Theo phương án của hiệp hội, diện tích sàn mà cá nhân nước ngoài được mua không vượt quá 30% tổng diện tích sàn xây dựng đưa vào kinh doanh của tòa nhà.

HoREA cho rằng có thể nghiên cứu thiết kế chính sách này tương tự quy định về tỷ lệ sở hữu của người nước ngoài đối với căn hộ chung cư, qua đó mở rộng nhóm khách hàng và nguồn vốn cho bất động sản du lịch, lưu trú.

Việc xác định tỷ lệ sở hữu, phạm vi dự án và khu vực được phép giao dịch cần được cân nhắc trên cơ sở đặc thù từng loại công trình, đồng thời bảo đảm yêu cầu về an ninh, quốc phòng.

Cơ chế quản lý cũng cần làm rõ điều kiện đưa sản phẩm vào kinh doanh, trách nhiệm của chủ đầu tư và phương thức giải quyết tranh chấp, tránh để những rủi ro hiện hữu tiếp tục phát sinh khi thị trường được mở rộng.

Ngoài vấn đề mua bán, HoREA còn đề xuất bổ sung hợp đồng mẫu cho hoạt động cho thuê bất động sản ngắn hạn thông qua các nền tảng điện tử kết nối quốc tế như Airbnb, Booking.com, Agoda; đồng thời công nhận hình thức hợp đồng điện tử và làm rõ trách nhiệm thuế đối với hoạt động cho thuê lưu trú ngắn hạn.