HoREA: Thị trường condotel đang quá nóng và có dấu hiệu lệch pha

Trước thực trạng phát triển quá nóng của thị trường căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (condotel) thời gian gần đây, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa có kiến nghị gửi đến Thủ tướng Chính phủ và các Bộ ngành liên quan nêu các giải pháp giúp phát triển bền vững.

Theo HoREA, trong những năm gần đây, đặc biệt là từ 2014, trên phạm vi cả nước đã xuất hiện cơn sốt đầu tư phát triển condotel. Kênh đầu tư này đang thu hút nguồn vốn tín dụng và nguồn vốn rất lớn của xã hội, của các nhà đầu tư thứ cấp, dẫn đến hiện tượng lệch pha dòng tiền đầu tư hiện nay.

Loại hình condotel phát triển tập trung tại các khu vực ven biển, hải đảo như Vân Đồn, Hạ Long, Sầm Sơn, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Nha Trang, Mũi Né, Phú Quốc... Trong đó, Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc là 3 địa bàn đang phát triển nóng nhất loại hình này.

Năm 2016, tổng nguồn cung căn hộ condotel đã lên đến 16.000 căn. Trong giai đoạn 2017-2019, dự kiến trung bình mỗi năm sẽ có khoảng 27.000-29.000 căn hộ condotel được mở bán, với diện tích căn hộ khoảng trên dưới 45 m2.

Qua tìm hiểu thực tế cho thấy hiện nay, nhiều chủ đầu tư condotel cam kết mức sinh lợi rất hấp dẫn. Đơn cử như Condotel Premier Residences Phu Quoc Emerald Bay cam kết lợi nhuận tối thiểu 9%; Ariyanan Nha Trang cam kết mức lợi nhuận tối thiểu mà khách hàng thu được là 40% (đối với căn hướng biển) và 50% (đối với căn hướng thành phố); Cocobay của Tập đoàn Empire, Panaroma Nha Trang, AB Central Square Nha Trang với mức lợi nhuận đang dao động từ 9 - 12%...

Tuy nhiên, điều gì sẽ xảy ra khi chủ đầu tư không thể thực hiện cam kết, sản phẩm lại không cho thuê được trong khi nhà đầu tư thứ cấp chủ yếu đến từ các thành phố lớn như Hà Nội, TP HCM?

Không thể đo hết mức độ rủi ro khi đầu tư condotel tại Nha Trang, Đà Nẵng hay Phú Quốc, nên ngay cả các công ty như Savills, CBRE đều đưa ra khuyến cáo nên thận trọng cân nhắc kỹ, trong đó có yếu tố uy tín chủ đầu tư khi đầu tư mô hình này.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho rằng: “Khách hàng phải quan tâm trước hết đến sự minh bạch ở các chủ đầu tư. Sự minh bạch thể hiện ở cách tính chi phí quản lý cho dự án đó, vì chỉ có chủ đầu tư mới là những người thực sự nắm con số này và có khả năng điều chỉnh theo ý mình”.

Bên cạnh đó, trong văn bản gởi đến Thủ tướng Chính phủ, HoREA chỉ ra một số vấn đề trong quá trình phát triển các dự án condotel trong thời gian vừa qua. Đầu tiên là việc lãnh đạo nhiều địa phương đã mời gọi đầu tư và tạo điều kiện về quỹ đất, về thủ tục hành chính để thu hút các dự án condotel phục vụ du lịch.

Thứ hai, để đầu tư dự án condotel, các chủ đầu tư chủ yếu vay vốn ngân hàng. Ngoài ra chủ đầu tư còn tận dụng nguồn vốn nhà thầu để xây dựng cơ sở hạ tầng ban đầu, thậm chí là chính công trình condotel tới khi bán được cho khách hàng (nhà đầu tư thứ cấp). Như vậy, nguồn vốn tự bỏ ra của nhà đầu tư là rất thấp.

Thứ ba, HoREA lo ngại chuyện chủ đầu tư bán condotel cho khách hàng (nhà đầu tư thứ cấp) nhằm mục đích huy động vốn giống như phương thức bán nhà ở hình thành trong tương lai. HoREA nhấn mạnh hiện tại pháp luật chưa cho phép thực hiện phương thức bán nhà hình thành trong tương lai.

Khi thực hiện phương pháp bán hàng này, chủ đầu tư được lợi rất lớn vì thu hồi vốn đầu tư nhanh, có thêm nguồn vốn lớn, lại được quyền kinh doanh condotel đã bán được. Theo đó dù phải trả lợi nhuận cam kết cho nhà đầu tư thứ cấp, chủ đầu tư vẫn rất có lợi so với đi vay ngân hàng. Rủi ro nhà đầu tư thứ cấp cùng gánh chịu, thậm chí trong cả quá trình khai thác, kinh doanh sau này.

Thứ tư, việc cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư cũng còn một số vấn đề. Theo đó giá bán condotel khoảng 25-45 triệu đồng/m2 (1-3 tỷ đồng/căn). Giá bán này cao và tương đương với giá bán căn hộ trung cao cấp tại TP.HCM.

Khi chủ đầu tư cam kết lợi nhuận 8-12%/năm trong 8-12 năm thì trong giá bán có thể đã bao gồm đủ khoản chi phí phải trả cho cam kết lợi nhuận này. Trong đó có cả chi phí trang bị căn hộ, quản lý khai thác kinh doanh. HoREA nhận thấy các chủ đầu tư cũng chưa đề cập đến biện pháp đảm bảo cam kết lợi nhuận.

Đối với những dự án condotel mà chủ đầu tư không cam kết lợi nhuận thì nhà đầu tư thứ cấp phải chịu thêm chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý khai thác kinh doanh. Thậm chí nhà đầu tư thứ cấp còn phải chịu thuế thu nhập cá nhân khi kinh doanh căn hộ condotel.

HoREA cũng nhấn mạnh một số chủ đầu tư đã cam kết condotel sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở đối với căn hộ condotel. Tuy nhiên hiện nay vẫn chưa thấy thực tế cuốn sổ đỏ căn hộ condotel.

Cam kết này không phù hợp với quy định tại khoản 3 điều 126 Luật Đất đai đã quy định thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư không quá 50 năm, tại những vùng khó khăn thì không quá 70 năm. Do vậy, theo quy định pháp luật hiện hành thì quyền sử dụng đất căn hộ condotel trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng được sử dụng đất có thời hạn (theo thời hạn của dự án), và có thể được gia hạn.

Thứ sáu, HoREA lo ngại trong vài năm tới, nguồn cung căn hộ condotel tiếp tục có dấu hiệu phát triển nóng, tăng đột biến, có thể dẫn đến tình trạng bội thực cung vượt cầu. Thậm chí còn xuất hiện thêm "căn hộ hometel”…

HoREA kiến nghị đến Thủ tướng Chính phủ một số giải pháp nhằm phát triển bền vững thị trường condotel, đặc biệt là các quy định pháp luật hiện hành.

Thứ nhất, về quy chuẩn, tiêu chuẩn cụ thể đối với condotel, Hiệp hội nhận thấy tiêu chuẩn phòng khách sạn (không có nhà bếp riêng), căn hộ khách sạn (có nhà bếp riêng), biệt thự trong khu du lịch nghỉ dưỡng, đã có tiêu chuẩn tùy theo khách sạn, resort 5 sao, 4 sao... Do đó, HoREA kiến nghị Bộ Xây dựng phối hợp Bộ Văn hóa, thể thao, du lịch để hoàn thiện bộ quy chuẩn, tiêu chuẩn cụ thể.

Về pháp luật đất đai, Hiệp hội nhận thấy vấn đề này đã được quy định rõ tại khoản 3 điều 126 Luật Đất đai về thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư không quá 50 năm, tại những vùng khó khăn thì không quá 70 năm. Dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ condotel thuộc đối tượng được sử dụng đất có thời hạn do không phải là dự án nhà ở.

Do vậy, nhà đầu tư mua căn hộ condotel sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ và quyền sử dụng đất có thời hạn theo thời hạn sử dụng đất của dự án, khi hết hạn sử dụng đất thì được gia hạn nếu có nhu cầu theo quy định của pháp luật; Hiệp hội nhận thấy các chủ đầu tư đề xuất hình thức giao quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở đối với căn hộ condotel là không phù hợp với quy định của Luật Đất đai;

Về tài chính đất đai, Hiệp hội nhận thấy đây là vấn đề rất lớn trong Luật Đất đai cần phải được xem xét giải quyết tổng thể, trước hết là tiền sử dụng đất đối với các dự án nhà ở; tiền thuê đất đối với đất phi nông nghiệp trong đó có đất được quy hoạch phát triển các khu du lịch, nghỉ dưỡng, các dự án condotel, để đảm bảo mức thu hợp lý và không bị thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước;

HoREA kiến nghị cho cá nhân nước ngoài được mua căn hộ condotel để đầu tư nhằm tăng thêm tính thanh khoản và bổ sung thêm nguồn vốn đầu tư phát triển các dự án căn hộ condotel, tạo điều kiện cho ngành du lịch phát triển bền vững;

Bộ Xây dựng cũng cần có biện pháp yêu cầu các chủ đầu tư dự án condotel như công bố đầy đủ thông tin về quyền sở hữu căn hộ condotel và quyền sử dụng đất có thời hạn; công bố các giải pháp bảo đảm thực hiện cam kết lợi nhuận; công bố minh bạch các chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý trong quá trình kinh doanh…

Theo Duy Khánh - NDH