Bất động sản dòng tiền gặp thách thức

Lãi suất tăng cao làm giảm hiệu quả đầu tư của bất động sản dòng tiền. Ảnh: Dũng Minh.

Mất động lực

Các yếu tố chính thay đổi đang khiến bất động sản dòng tiền từ một phân khúc được săn đón trở thành kênh đầu tư không còn hiệu quả như trước. Đầu tiên là lãi suất cho vay bất động sản tăng mạnh, thả nổi ở mức 13-14%/năm, thậm chí cao hơn.

Với mức lãi suất này, giả sử nhà đầu tư vay 5 tỷ đồng sẽ phải trả từ 54-58 triệu đồng tiền lãi trong tháng đầu tiên và tương ứng giảm nhẹ trong những tháng sau.

Trên nhiều hội nhóm đầu tư, áp lực trả lãi ngân hàng đang khiến nhiều chủ sở hữu tài sản “kêu trời”, nếu tiếp tục nắm giữ tài sản thì phải gồng gánh lãi suất, trong khi việc bán ra là không dễ dàng.

Ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn G6 cho hay, giai đoạn trước, do nguồn cung không đủ cầu nên thanh khoản thị trường tốt và mức độ tăng giá sản phẩm rất lớn. 

Ví dụ, với sản phẩm căn hộ, biên độ tăng giá giai đoạn 2022-2025 lên đến cả trăm phần trăm, thậm chí cao hơn, nhà đầu tư chỉ cần nắm giữ tài sản qua giai đoạn điều chỉnh lãi suất sẽ chiến thắng.

Tuy nhiên, hiện tại, nguồn cung lớn đổ bộ thị trường, cơ hội tăng giá sản phẩm không còn nhiều, nếu có cũng chỉ diễn ra cục bộ (dự án/khu vực), chứ không phải là câu chuyện của toàn thị trường.

“Với bất động sản dòng tiền, giá cao khiến suất đầu tư cũng lớn hơn. Cơ hội tăng lãi vốn thấp, thậm chí là không có. Việc dòng tiền thấp hơn tiền lãi ngân hàng khiến phân khúc này gặp nhiều thách thức. Trước đây, nhà đầu tư có thể chấp nhận dòng tiền thấp hơn lãi suất ngân hàng nhưng lãi vốn cao (tăng giá sản phẩm) sẽ bù đắp tất cả và mang lại lợi nhuận. Thế nhưng, hiện tại, cả 2 yếu tố này đều không được đảm bảo”, ông Quê nhấn mạnh.

Suy giảm hiệu quả đầu tư 

Báo cáo thị trường của CBRE Việt Nam cho thấy, trong 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung căn hộ đạt 16.600 căn - mức cao nhất trong 6 tháng đầu năm kể từ năm 2020. Mức giá trên thị trường sơ cấp đạt 95 triệu đồng/m2 trong quý II/2026, tăng 12% so với quý trước đó và 21% so với cùng kỳ năm trước, nguyên nhân xuất phát từ việc trong quý có nhiều nguồn cung mới đến từ khu vực nội đô.

Mức giá trên thị trường thứ cấp đạt 60 triệu đồng/m2, giảm 3% so với quý trước đó, cũng là lần đầu tiên từ cuối năm 2022 thị trường ghi nhận mức điều chỉnh giảm.

Quý II/2026 tiếp tục chứng kiến sự suy giảm về nguồn cầu, tổng số căn bán được ở mức 5.800 căn, chỉ bằng 68% nguồn cung mở bán mới - cao hơn so với quý I/2026 (đạt 5.382 căn), nhưng lại thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2024-2025 khi tỷ lệ này thường xuyên vượt 90%, thậm chí vượt tổng số căn mở bán mới trong kỳ.

CBRE Việt Nam nhận định, trong 6 tháng cuối năm, nguồn cung dự báo tiếp tục duy trì mạnh mẽ, nâng tổng nguồn cung cả năm 2026 có thể đạt 39.000 căn, vượt mức đỉnh năm 2019 là hơn 37.000 căn.

Theo đại diện CBRE Việt Nam, thị trường bất động sản đang có nhiều thay đổi. Ba năm trước, nhu cầu đầu tư bất động sản có dòng tiền lớn (mua xong có dòng tiền đều đặn bù đắp được chi phí lãi suất…) chiếm ưu thế, nhưng nay lãi suất tăng cao, từ đó làm giảm nhu cầu này. Dòng tiền không đủ bù đắp chi phí lãi vay, trong khi mặt bằng giá tài sản đã ở mức cao. 

“Nhà đầu tư ưa thích ‘lướt sóng’ thường quan tâm đến mặt bằng lãi suất và khả năng tăng giá của bất động sản và hiện tại, cả 2 yếu tố này đều đang khá hạn chế. Lãi suất và mặt bằng giá ở mức cao làm chi phí vốn tăng, trong khi dư địa tăng lãi vốn không còn nhiều, dẫn tới vắng bóng các nhà đầu tư bất động sản dòng tiền, còn dòng tiền đầu cơ phải tìm kiếm cơ hội ở các kênh đầu tư khác”, đại diện CBRE nói và cho biết thêm rằng, người mua đang ngày càng quan tâm hơn đến bất động sản có giá trị thực, có khả năng khai thác trong ngắn hạn và tăng giá tốt trong trung - dài hạn, gắn với các dự án đón đầu xu thế, ví dụ như phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng (TOD).