Bất động sản công nghiệp vẫn “sáng” nhất thị trường

Các nhà sản xuất lớn như Samsung đã đầu tư hàng chục tỷ USD vào Việt Nam. Ảnh: Dũng Minh.

Sự tích cực từ các “Queen Bee”

Dữ liệu từ CBRE cho thấy, với thị trường kho xưởng xây sẵn, trong 6 tháng đầu năm 2026, nhiều dự án quy mô lớn được đưa ra thị trường tại khu vực phía Bắc, tập trung chủ yếu ở Bắc Ninh và Hưng Yên.

Tổng nguồn cung mới đạt khoảng 0,43 triệu m2, trong đó hơn 3/4 đến từ các dự án nhà xưởng xây sẵn. Tỷ lệ lấp đầy trung bình các dự án nhà xưởng xây sẵn tại thị trường cấp 1 đạt 82,7% trong quý II/2026, giảm 3,6 điểm phần trăm so với quý trước đó và giảm 4,2 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước.

Trong khi đó, thị trường nhà kho xây sẵn có nguồn cung mới ở ngưỡng vừa phải, cùng với nhu cầu khả quan ở cả nhóm doanh nghiệp logistics lẫn các đơn vị sản xuất. Tỷ lệ lấp đầy trung bình các dự án nhà kho xây sẵn đạt 85,3% trong quý II/2026, tăng 5,1 điểm phần trăm so với quý trước đó và tăng 1,1 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước.

Về mặt bằng giá thuê kho xưởng xây sẵn tại thị trường cấp 1, trung bình đạt lần lượt 4,9 USD/m2/tháng và 5,1 USD/m2/tháng, tăng 5,4% theo năm đối với nhà kho xây sẵn và tăng 3% theo năm đối với nhà xưởng xây sẵn.

Đối với phân khúc đất công nghiệp, tổng diện tích hấp thụ ở các tỉnh, thành phố cấp 1 khu vực phía Bắc đạt hơn 217 ha - mức cao nhất kể từ quý I/2024, cho thấy xu hướng phục hồi rõ nét.

Động lực chính đến từ hoạt động mở rộng của các nhà sản xuất lớn như Samsung, LG và Foxconn, tập trung vào các sản phẩm có giá trị cao, đặc biệt trong bối cảnh làn sóng trí tuệ nhân tạo (AI) toàn cầu thúc đẩy nhu cầu mở rộng đầu tư của các tập đoàn lớn.

Giá thuê trung bình khu công nghiệp tại thị trường cấp 1 khu vực phía Bắc đạt khoảng 143 USD/m2/kỳ hạn còn lại, tăng 2,9% theo năm. Trong khi đó, tỷ lệ lấp đầy đạt 81,3% - tăng 1,8 điểm phần trăm theo quý và tăng 0,6 điểm phần trăm theo năm. 

Trong 6 tháng cuối năm 2026 và giai đoạn tiếp theo, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam dự báo sẽ vẫn duy trì đà tăng trưởng.

Hạ tầng kết nối tiếp tục được cải thiện mạnh mẽ, trong khi các chính sách ưu đãi ngày càng hoàn thiện, cùng với sự phát triển của các khu thương mại tự do, sẽ góp phần duy trì sức hấp dẫn của Việt Nam đối với các nhà đầu tư nước ngoài.

Bên cạnh đó, các giải pháp hỗ trợ như phát triển quỹ đất dành cho nhà ở công nhân và đảm bảo nguồn cung năng lượng ổn định cũng tạo điều kiện thuận lợi, qua đó thúc đẩy các dự án mới tiếp tục mở rộng tại Việt Nam.

Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc CBRE Hà Nội cho hay, sau các diễn biến mới về chính sách thương mại toàn cầu, nhất là với Mỹ, đã tác động lên nhu cầu mở rộng đầu tư của nhiều doanh nghiệp. Các “Queen Bee” sẽ thuê diện tích lớn và kích hoạt hệ sinh thái doanh nghiệp cung ứng đi theo, gia tăng nhu cầu cả về nhà kho, nhà xưởng xây sẵn và đất công nghiệp.

“Nếu như trước đây, Việt Nam là điểm đến cho nhiều loại hình doanh nghiệp, lĩnh vực ngành nghề khác nhau, thì từ năm 2026, dòng vốn đầu tư vào các mảng liên quan đến khối ngành AI và cơ sở dữ liệu ngày càng rõ ràng hơn.

Nhiều nhà đầu tư lớn có động thái mở rộng đầu tư tại Việt Nam, qua đó có thể mang đến các diễn biến tích cực cho lĩnh vực bất động sản công nghiệp thời gian tới”, bà An nói và chia sẻ thêm rằng, các nhà đầu tư hiện quan tâm đến những yếu tố chính như lao động kỹ thuật cao, hạ tầng (điện, logistics, giao thông…).

Hiệu quả ban đầu của FTZ

Trên thực tế, việc Việt Nam thành lập các khu thương mại tự do (FTZ) được kỳ vọng sẽ tạo thêm điều kiện thuận lợi về môi trường đầu tư, đặc biệt thông qua một số chính sách ưu đãi về thuê đất, thuế và thủ tục hành chính nhằm thu hút doanh nghiệp hoạt động trong các lĩnh vực công nghiệp công nghệ cao, logistics, tài chính và dịch vụ thương mại. 

Đến hiện tại, mô hình này đã phần nào cho thấy hiệu quả ban đầu. Lấy ví dụ với Hải Phòng, các FTZ với quy mô hơn 6.200 ha tại một số vị trí chiến lược đã bước đầu thu hút được dòng vốn lớn.

Nhu cầu thuê đất công nghiệp tăng cao.

Vừa qua, địa phương này đã phê duyệt dự án nhà máy của LG Innotek, dự kiến bắt đầu vận hành từ năm 2027 và sản xuất hàng loạt vào năm 2028. Đây cũng là dự án công nghệ cao đầu tiên đầu tư vào FTZ mới của thành phố cảng phía Bắc.

Theo đại diện LG, để phù hợp với chiến lược xây dựng 2 trung tâm sản xuất, nhà máy của LG sẽ đóng vai trò “nhà máy mẹ”, chuyên phát triển các loại đế nền bán dẫn mới và sản xuất các sản phẩm mới hoặc có giá trị gia tăng cao.

Trong khi đó, nhà máy mở rộng tại Việt Nam sẽ là cơ sở sản xuất quy mô lớn cho các sản phẩm đế nền bán dẫn tiêu chuẩn. Vị này cũng cho biết, LG lựa chọn đặt nhà máy tại Hải Phòng là vì “vị trí địa lý gần các doanh nghiệp lớn hoạt động trong lĩnh vực hậu xử lý bán dẫn", qua đó giúp Tập đoàn nâng cao khả năng đáp ứng nhu cầu của khách hàng.

Lâu nay, Hải Phòng đã là cứ điểm sản xuất quan trọng của LG tại Việt Nam, nơi hãng sản xuất mô-đun camera cho iPhone. LG Display cũng từng là nhà đầu tư nước ngoài lớn nhất tại thành phố này sau khi công bố khoản đầu tư 750 triệu USD vào năm 2021.

Tham vọng phát triển ngành bán dẫn của Việt Nam đến nay chủ yếu tập trung vào đóng gói và kiểm thử chip, thay vì chế tạo chip. Tuy nhiên, các khoản đầu tư từ những “Quen Bee” như LG, Intel, Amkor hay Samsung đã góp phần hình thành một hệ sinh thái, từng bước đưa Việt Nam tham gia vào những công đoạn phức tạp hơn của ngành.

Cấu trúc này phản ánh xu hướng chung của nhiều tập đoàn công nghệ châu Á: Hoạt động nghiên cứu, phát triển và sản xuất các sản phẩm giá trị cao vẫn tập trung tại quốc gia sở tại, còn Việt Nam đảm nhận vai trò trung tâm sản xuất quy mô lớn.

Đánh giá về hiệu quả thu hút đầu tư từ FTZ nói chung, FTZ Hải Phòng nói riêng, bà Nguyễn Hồng Vân - Giám đốc Thị trường JLL Việt Nam tại Hà Nội cho rằng, FTZ với các chính sách đặc biệt và quy mô lớn sẽ là động lực gia tăng sức hút đầu tư vào các lĩnh vực công nghiệp công nghệ cao, logistics, dịch vụ tài chính và thương mại. 

Đây là mô hình đột phá, góp phần mở ra kỷ nguyên phát triển mới cho bất động sản công nghiệp Việt Nam, cũng như đa dạng hóa dòng vốn FDI trên diện rộng tại Hải Phòng và khu vực lân cận.

Theo bà Vân, các yếu tố như quy mô dân số lớn, cấu trúc kinh tế cân bằng giữa công nghiệp, cảng biển, logistics cùng hạ tầng giao thông hiện đại là nền tảng then chốt để Hải Phòng vươn lên thành trung tâm tăng trưởng mới của cả nước.

Vị trí cửa ngõ chiến lược này tiếp tục đón đầu các dòng vốn FDI, định hình Hải Phòng như mắt xích chủ lực trong mạng lưới phát triển kinh tế vùng Đồng bằng sông Hồng và cả nước.