Giải bài toán vốn cho cải tạo nhà xưởng “xám”

Thiếu trầm trọng nhà xưởng đạt chuẩn ESG

Các chuyên gia của C&W cho rằng, việc tồn tại một lượng lớn nhà xưởng “xám” - tiêu thụ năng lượng mạnh, thiếu hệ thống xử lý nước thải và hệ thống hỗ trợ ESG cơ bản - là thách thức không chỉ của Việt Nam, mà còn của nhiều thị trường mới nổi và đang phát triển.

Tại Việt Nam, do làn sóng đầu tư FDI đang có xu hướng tăng mạnh và cơ chế thu hút đầu tư dịch chuyển sang hướng xanh nhiều hơn nên nhu cầu nhà xưởng đạt chuẩn ESG ngày càng lớn. Thực tế cho thấy, việc đầu tư xây dựng mới các nhà xưởng xanh vấp phải khó khăn về quỹ đất công nghiệp. Trong khi đó, việc cải tạo hệ thống nhà xưởng “xám” gặp khá nhiều khó khăn, bất cập.

Chuyên gia của hãng luật Baker McKenzie (Hoa Kỳ) cho rằng, so với xây dựng truyền thống, chi phí đầu tư cho mô hình công trình xanh thường cao hơn từ 10-20% nên việc đầu tư cải tạo nhà xưởng xám là lựa chọn cần được cân nhắc, nhằm đưa ra cơ chế chính sách và các ưu đãi phù hợp.

Nghiên cứu từ dự án Energy Efficiency for Industrial Enterprises (VEEIE) của Ngân hàng Thế giới (WB) thực hiện từ năm 2017 cùng hãng Baker McKenzie cho rằng, cơ chế hợp đồng thuê xanh (green lease) hướng đến chia sẻ trách nhiệm và lợi ích giữa chủ sở hữu và người thuê trong việc đầu tư, vận hành theo chuẩn ESG là một hướng khả thi, nhưng chưa phổ biến tại Việt Nam. Bởi hiện nay hợp đồng thuê nhà xưởng ngắn hạn không khuyến khích chủ nhà đầu tư cải tạo, tạo ra tình trạng “chủ sở hữu đầu tư nhưng người thuê hưởng lợi”.

Về chi phí đầu tư cải tạo hệ thống nhà xưởng xám, theo nhận định của các chuyên gia tại WB, các nhà đầu tư nhỏ hoặc chủ xưởng độc lập khó xoay nổi nguồn vốn ban đầu. Trong khi đó, các chủ đầu tư sở hữu quỹ đất và hạ tầng khu công nghiệp lớn cũng chưa thể tiếp cận được nhiều nguồn vốn cho vấn đề sửa chữa, nâng cấp nhà xưởng cho thuê.

Hiện Việt Nam khá chú trọng đến lĩnh vực tài chính xanh, tín dụng xanh. Tuy nhiên, phần lớn dòng vốn này được đẩy vào các dự án năng lượng tái tạo và công trình xây mới. “Hầu như chưa có các sản phẩm tài chính, tín dụng dành riêng cho cải tạo nhà xưởng (retrofit). “Các giải pháp, như: bảo lãnh rủi ro (de-risking), hoặc mô hình vay vốn, ứng trước vốn đầu tư (on-bill financing; ESCO) được khuyến nghị trong khuôn khổ hợp tác ASEAN, tuy nhiên, cũng chưa áp dụng trên thực tiễn”, đại diện bộ phận môi trường WB Vietnam nhận định.

Nhà xưởng đạt tiêu chuẩn ESG tại các khu công nghiệp hiện nay chiếm tỷ lệ nhỏ và chưa đáp ứng được nhu cầu thuê của doanh nghiệp (Kiểm định chất lượng nhà xưởng)

Khuyến nghị thí điểm nhiều cơ chế vốn

Theo các chuyên gia tại WB, để giải bài toán đầu tư cải tạo nhà xưởng trong các khu chế xuất, khu công nghiệp tại Việt Nam hiện nay, trong ngắn hạn, các bộ, ngành, địa phương có nhiều khu công nghiệp cần nghiên cứu thiết lập một “quỹ thử nghiệm retrofit”.

Theo đó, quỹ này hoạt động tập trung vào hỗ trợ tài chính từ ngân sách kết hợp với vốn tự có của bên nhận hỗ trợ, theo tỷ lệ nhất định. Có thể thử nghiệm quỹ này cho một số khu công nghiệp ưu tiên, đặc biệt là nơi tập trung các ngành xuất khẩu chịu ràng buộc Cơ chế điều chỉnh biên giới carbon (CBAM) của EU.

Các chuyên gia tại Trung tâm Năng lượng ASEAN (ACE) cũng khuyến nghị, cơ chế tài chính cho phép doanh nghiệp tiêu thụ trả chi phí đầu tư cho các dự án cải tạo công trình thông qua hóa đơn tiện ích (on-bill repayment) khá phù hợp để triển khai tại các quốc gia Đông Nam Á, Việt Nam có thể nghiên cứu áp dụng tại các khu công nghiệp lớn như VSIP, Becamex, Sonadezi, bên cạnh việc triển khai thí điểm các mô hình bảo lãnh rủi ro, vay vốn hoặc ứng trước vốn đầu tư.

Đối với lĩnh vực tín dụng, TS. Cấn Văn Lực - chuyên gia Kinh tế trưởng của BIDV cho rằng, hiện tại dư nợ tín dụng xanh tại hệ thống ngân hàng đang khởi sắc. Đến cuối quý I/2025, tổng dư nợ tín dụng đối với các dự án xanh cả nước đã đạt khoảng trên 704.000 tỷ đồng. Nếu tính tổng cộng tất cả các khoản vay có đánh giá rủi ro môi trường và xã hội thì hiện nay đã có khoảng 3,5 triệu tỷ đồng được các ngân hàng thương mại cho vay ra thị trường (thống kê đến hết quý I/2025).

Ông Lực cho rằng, các pháp lý về tín dụng xanh hiện nay đã được NHNN ban hành khá hoàn thiện. Tuy nhiên, các sản phẩm vay chuyên biệt cho retrofit đi kèm cơ chế bảo lãnh rủi ro chưa phổ biến. Các chuyên gia tại dự án VEEIE cũng chia sẻ ý này khi khuyến nghị rằng các ngân hàng thương mại tại Việt Nam nên nghiên cứu cơ chế bảo lãnh rủi ro một phần cho các khoản vay retrofit. Khảo sát của WB Vietnam cho thấy, khi các dự án được bảo lãnh 50-80% giá trị khoản vay, các ngân hàng sẽ giảm thiểu đáng kể rủi ro khi cấp vốn cho lĩnh vực cải tạo nhà xưởng.

Các chuyên gia cũng cho rằng, trong trung và dài hạn, Việt Nam cần phổ biến hợp đồng mẫu thuê xanh; ban hành các khung chính sách ưu đãi đủ mạnh như cho phép khấu trừ thuế thu nhập doanh nghiệp đối với khoản đầu tư retrofit và hoàn thuế VAT cho thiết bị tiết kiệm năng lượng. Song song đó, hiện nay mô hình hợp tác giữa IFC và Becamex IDC trong lĩnh vực khu công nghiệp thông minh cho thấy tiềm năng phát hành trái phiếu xanh và thiết lập quỹ tín thác bất động sản xanh (green REITs) là rất khả thi. Vì thế, Việt Nam nên tiếp tục nhân rộng các mô hình này để phát triển thị trường vốn xanh nhằm huy động nguồn lực dài hạn cho cải tạo hạ tầng.