Thay lối mòn - tái cấu trúc bất động sản

Mặc dù thị trường bất động sản (BĐS) vẫn còn rất khó khăn nhưng hoàn toàn có căn cứ để khẳng định chắc chắn về triển vọng phục hồi trở lại, tiếp tục tăng trưởng theo định hướng phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững do các động lực cột lõi và niềm tin thị trường được kích hoạt.

Khởi động lại thị trường

Với hàng loạt tín hiệu tích cực ghi nhận trong thời gian qua, thị trường bất động sản được nhiều chuyên gia nhận định đã vượt qua vùng đáy và bắt đầu đi vào chu kỳ mới. Theo thống kê của Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA), hàng loạt dự án BĐS lớn từ Bắc vào Nam đã khởi động các chiến dịch bán hàng với nhiều chính sách ưu đãi để thúc đẩy thị trường.

Tại phía Bắc, phân khúc căn hộ xuất hiện The Canopy Residences thuộc khu đô thị Vinhomes Smart City tại Hà Nội hay The Moonlight 1 An Lạc, Aquarius Hưng Yên, Sapa City Clouds Lào Cai,... Tại khu vực phía Nam đang được bổ sung nguồn cung mới từ giai đoạn mở bán tiếp của các dự án: Akari City, Glory Heights, Mastery Centre Point hay Eco Village Saigon River, Fiato City Đồng Nai, Astral City Bình Dương;... Trong khi đó, tại miền Trung, thông tin các dự án mới mở bán làm “ấm” thị trường sau thời gian dài im ắng như Eco Central Park Vinh, The Panorama 2 Đà Nẵng, The Sailing Quy Nhơn...

Bên cạnh đó, thị trường BĐS ghi nhận chuyển biến tích cực sau quý I, nguồn cung sụt giảm nghiêm trọng, gần như đứng im, chỉ có hơn 1.000 giao dịch; đến quý II đã xuất hiện chào bán trở lại của hơn 200 sản phẩm với khoảng 3.700 giao dịch thành công. Quý III, số giao dịch thành công đã đạt hơn 5.000 cùng 300 dự án mở bán. Thị trường BĐS tại thời điểm này đã có chuyển biến tốt hơn. Trong đó, 70% giao dịch đến từ căn hộ chung cư, còn phân khúc đất nền giao dịch ít do giá cả chưa điều chỉnh mạnh. So với thời điểm hoàng kim, thị trường hiện nay mới chỉ phục hồi được khoảng 20 - 30%. so với kỳ vọng bởi vẫn tồn tại nhiều thách thức.

The Sailing Qui Nhơn

Nhìn nhận những nút thắt

Những “nút thắt” lớn khiến thị trường rơi vào tình trạng suy giảm. Nhiều nguyên nhân đã được các doanh nghiệp nêu ra như: vướng pháp lý, lãi suất cao, thủ tục kéo dài, thế nhưng một nguyên nhân quan trọng khác có thể nhìn thấy đó là sức mua quá yếu lúc này đang gây áp lực lớn lên thị trường. Đây là yếu tố nằm ngoài khả năng quyết định của các chủ đầu tư lẫn cơ quan quản lý.

Nhìn lại thị trường bất động sản, tình trạng cố hữu vẫn tiếp tục khi bị “lệch pha cung - cầu”. Thị trường chủ yếu là phân khúc trung và cao cấp, thiếu nguồn cung dự án dẫn đến thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là thiếu nguồn cung nhà ở bình dân giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Bên cạnh đó ở thực tế hiện nay, nguyên nhân được xác định do có sự tác động rất lớn từ những vướng mắc pháp lý, chiếm đến 70% khó khăn của các dự án. Lĩnh vực bất động sản hiện có 12 luật chi phối trực tiếp, trên 27 luật có liên quan chi phối. Những mâu thuẫn, chồng chéo của những luật liên quan đã gây khó khăn cho việc tổ chức thực hiện, làm giảm hiệu quả. Đáng chú ý, hiện có khoảng 1.200 dự án BĐS đang vướng mắc, chủ yếu tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh trị giá đến 30 tỉ USD đang chờ gỡ vướng, trong đó vấn đề pháp lý chiếm đến 80% những khó khăn.

Theo kế hoạch, trong năm nay, Quốc hội đang thảo luận và sẽ thông qua các đạo luật cơ bản liên quan đến thị trường bất động sản như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản... Đến nay, Ngân hàng Nhà nước đã 4 lần giảm lãi suất điều hành, đưa mặt bằng lãi suất giảm dần. Cùng với đó, nhiều chính sách hỗ trợ doanh nghiệp và người dân như cơ cấu nợ, đảo nợ… Đây là những chính sách chưa từng có đối với tài chính và thị trường BĐS.

Fiato City Đồng Nai

Tái cấu trúc doanh nghiệp

Môi trường kinh doanh bắt buộc ngành bất động sản phải tái cấu trúc. Hình thức cũ khi một doanh nghiệp nắm trong tay cùng lúc nhiều dự án, tận dụng dòng vốn vay để gia tăng lợi nhuận sẽ bị thay thế. Những khó khăn hiện tại chính là quá trình thanh lọc cần thiết cho thị trường. Doanh nghiệp muốn vững thế trên thị trường phải dựa trên nền tảng tài chính tự thân, ưu tiên phân khúc thế mạnh, thực hiện đúng quy định của pháp luật và tránh đầu tư dàn trải để kịp ứng phó với biến động thị trường.

Tiến trình phục hồi của thị trường BĐS sẽ tiếp tục có sự phân hóa theo phân khúc và khu vực bởi khả năng hấp thụ khác nhau. Sự phục hồi dự kiến bắt đầu tư thị trường nhà ở tại các đô thị lớn như khu vực Hà Nội, TP HCM, Bình Dương, Cần Thơ sau đó dần phục hồi ở các đô thị vệ tinh lân cận. Trong giai đoạn 2023 - 2030, dự báo thị trường bất động sản Việt Nam sẽ phát triển mạnh hơn, minh bạch hơn và chuẩn mực hơn nhờ những bước tiến về môi trường pháp lý. Với sự quyết liệt của Chính phủ trong điều hành chính sách, hoàn thiện pháp lý cùng với tái cấu trúc, niềm tin với thị trường sẽ dần quay trở lại. Triển vọng phục hồi tăng trưởng kinh tế khả quan cùng với đà tăng trưởng của các lĩnh vực chủ chốt cũng sẽ đem lại những luồng sinh khí mới thúc đẩy thị trường bất động sản hồi phục.