Siết tín dụng bất động sản “hơi sớm”

Việt Nam đang trong giai đoạn đầu của sự phục hồi của thị trường bất động sản sau nhiều năm khó khăn và vì thế vẫn còn hơi sớm để bắt đầu đưa ra các biện pháp làm “hạ nhiệt” thị trường.

Vừa qua, chính phủ đã ban hành dự thảo sửa đổi Thông tư số 36 và khi thông tư này được đưa vào áp dụng thì chắc chắn sẽ có những ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.

Điều quan trọng là chúng ta phải biết thông tư số 36 sẽ được áp dụng như thế nào. Thông tư được đề ra nhằm cắt giảm cho vay đồng thời giảm lượng tín dụng cho thị trường trong năm 2016.

Lượng tiền cho vay tăng từ 18 – 20% trong năm 2015, do đó, thông tư này được đưa ra như biện pháp giúp kiểm soát và giảm bớt việc cho vay.

Về mặt lí thuyết, thông tư được đưa ra là hợp lí vì như chúng ta đã thấy lượng tín dụng đưa vào thị trường đã tăng lên rất nhiều. Tuy nhiên, theo quan điểm của chúng tôi, thay vì áp dụng đồng thời trên mọi đối tượng, chúng ta nên xem xét và áp dụng cho từng trường hợp cụ thể.

Chúng ta cũng nên xem tình hình tương tự trên thế giới, ví dụ như đối với những nhà đầu tư hiện đang có khoản nợ rất lớn cũng như có tỷ lệ sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao, thì phải có thể xem xét giảm mức cho vay.

Ngược lại đối với các nhà đầu tư đang hoạt động hiệu quả, thì không có lý do gì lại không được tiếp tục cho vay. Chúng tôi nghĩ rằng sẽ tốt hơn nếu thông tư này được áp dụng linh hoạt cho từng trường hợp hơn là áp dụng chung cho toàn bộ các đối tượng.

Đồng thời, chúng tôi cho rằng thị trường vẫn đang ở giai đoạn đầu của sự phục hồi, thị trường mới chỉ bắt đầu phục hồi từ khoảng giữa năm 2014 và có sự tăng trưởng đáng kể trong năm 2015.

Do đó, chúng ta đang trong giai đoạn đầu của sự phục hồi của thị trường bất động sản sau nhiều năm khó khăn và vì thế vẫn còn hơi sớm để bắt đầu đưa ra các biện pháp làm “hạ nhiệt” thị trường.

Chúng ta có thể thấy tại Singapore và có thể là Hồng Kông khi thị trường đã phát triển quá “hot”, thì chính phủ và ngân hàng nhà nước mới tiến hành đưa ra các biện pháp để giúp “hạ nhiệt” thị trường.

Mặc dù vẫn còn trong giai đoạn đầu hồi phục nhưng lúc này chúng tôi muốn thị trường duy trì sự tăng trưởng ổn định và bền vững hơn là sự thay đổi quá đột ngột dẫn đến tình trạng bong bóng như trước đây.

Tôi cho rằng nếu có một biện pháp hạ nhiệt nhẹ nhàng giúp giảm bớt tín dụng một cách hợp lý thì đó sẽ là điều tốt giúp duy trì sự phát triển ổn định của thị trường bất động sản.

Thông tư 36 được đưa ra có mục đích chính là cố gắng giảm thiểu rủi ro cho thị trường bất động sản và giảm thiểu rủi ro đối với các nhà đầu tư có nguy cơ mất kiểm soát trong các khoản nợ.

Do đó, theo tôi, chúng ta không thể đưa ra một sự điều chỉnh cụ thể nào từ Thông tư 36 này nhưng như đã đề cập, chúng ta nên dựa vào tình hình của từng cá nhân, doanh nghiệp và nhà đầu tư cụ thể để áp dụng Thông tư 36 theo cách phù hợp nhất.

Nếu Thông tư 36 không có hiệu lực hay nói cách khác là không được đưa vào áp dụng, thị trường bất động sản sẽ vẫn tiếp tục phát triển như từ trước đến nay.

Lời khuyên mà chúng tôi luôn muốn đưa ra cho các nhà đầu tư trong thị trường bất động sản cũng như cá nhân đang có ý định mua bất động sản là cần phải nhận thức rõ về khả năng tài chính của mình và phải chắc chắn rằng có khả năng chi trả cho các khoản vay và không nên đánh cược rằng thị trường sẽ cải thiện, tăng trưởng liên tục.

Những gì chúng ta học được từ bài học trong quá khứ là chu kỳ bất động sản tại Việt Nam ngắn hơn tại các thị trường có sự phát triển bền vững khác.

Chu kỳ ở đây có thể là hai, ba, bốn hay năm năm nhưng chúng ta cần phải thận trọng khi chúng ta quyết định vay để đầu tư.

Lời khuyên chung nếu như không có gì thay đổi đối với việc hỗ trợ cho vay hiện nay là phải nghiên cứu tìm hiểu điều kiện thị trường cẩn thận, thật sự hiểu rõ thị trường trước khi đưa ra bất kì quyết định đầu tư nào.

Stephen Wyatt Tổng giám đốc Jones Lang LaShalle Việt Nam