Hết thời mua chung cư chờ ‘ăn’ chênh?

Theo số liệu từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, lượng cung nhà ở năm 2019 đạt hơn 100.000 nghìn sản phẩm căn hộ chung cư nhưng chỉ đạt 61,5% so với năm 2018. Trong khi đó, lượng giao dịch đạt gần 73.000 sản phẩm nhưng chỉ đạt 64,7% so với năm 2018. Việc khan hiếm nguồn cung không phải do không còn dư địa phát triển nguồn mà là do tạm thời ngưng phát triển do khâu rà soát, kiểm tra từ các cơ quan quản lý nhà nước. 

Tại TP. HCM, có 47 dự án, tương đương 23.485 căn hộ đủ điều kiện bán hàng trong năm 2019. Tương tự thị trường Hà Nội, việc khan hiếm nguồn cung trong bối cảnh lực cầu mạnh khiến giá bán căn hộ chung cư tại TP. HCM tăng mạnh, từ mức trung bình 29,7 triệu đồng/m2 năm 2018 lên 35,4 triệu đồng/m2 năm 2019.

Riêng tại thị trường Hà Nội, năm 2019, có 58 dự án với gần 27.000 sản phẩm đủ điều kiện bán hàng. Số sản phẩm này giảm hơn năm 2018 là 3.019 căn.

Chuyên gia đánh giá, khó có lãi khi mua căn hộ để bán lấy tiền chênh.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội môi giới Bất động sản Việt Nam, hiện nay, nguồn cung căn hộ chào bán đang mất cân đối giữa các vùng. Tại Long Biên, Gia Lâm, Hà Đông... nguồn cung mới vượt xa nhu cầu sử dụng của khách hàng. Trong khi đó, tại các quận trung tâm, nguồn cung hạn chế bởi quỹ đất để phát triển dự án gần như không còn dù nhu cầu vẫn ở mức cao. 

Sau quãng thời gian dài giá bán căn hộ tương đối ổn định, sự khan hiếm sản phẩm mới trong thời gian dài đã đẩy giá bán căn hộ trung và cao cấp tăng 3-5%.

Theo ông Đính, việc tăng giá không được thị trường chấp nhận. Bằng chứng là hiện tượng đầu cơ sụt giảm, phân khúc có mức giá trên 50 triệu đồng/m2 có tỷ lệ hấp thụ thấp (đặc biệt với những dự án đẩy giá với biên độ lớn). Ông cũng cho hay từ quý IV, cới mức giá 25 triệu đồng/m2, khách hàng chỉ có thể mua được căn hộ ở những khu vùng ven như Hà Đông, Đông Anh, Gia Lâm. Tại các quận trung tâm, mức giá thấp nhất khoảng 30 triệu đồng/m2.

Phó Chủ tịch Hội Môi giới lấy ví dụ một số dự án trên trục đường Tố Hữu tăng giá từ 25 triệu đồng/m2 nay đẩy giá lên 27 - 30 triệu đồng/m2 sau khoảng 2 năm. 

Ngoài ra, theo ông Đính, căn hộ chung cư hiện không còn hấp dẫn đối với giới đầu cơ. Và họ không mua căn hộ ở Hà Nội để đầu tư. “Lý do chờ “ăn” chênh, được lãi rất khó”, ông Đính đánh giá.

Cũng tại thị trường Hà Nội, ông Đính cho biết, phân khúc chung cư có mức độ tăng giá nhiều năm trở lại đây rất thấp. Đồng thời, việc kinh doanh cho thuê khai thác chung cư ở Hà Nội cũng không hiệu quả bằng TP Hồ Chí Minh.

Dẫn chứng cho điều mình nói, ông Đính đưa ví dụ về một chung cư có vị trí đắc địa trên mặt đường Láng Hạ, nhưng một căn hộ trên 100m2 chỉ cho thuê được với giá 11-13 triệu đồng/tháng.

Trong khi đó, tại khu vực TP. HCM ở quận trung tâm như quận 1 hay quận 3 thì với căn hộ cùng diện tích 100m2 có thể cho thuê được trên 1.000 USD/tháng. Theo ông Đính, điều này cho thấy mức giá cho thuê căn hộ ở Hà Nội không hấp dẫn, thậm chí kém hiệu quả để đầu tư.

Bàn về vấn đề đầu tư chung cư, bà Dương Thùy Dung - Giám đốc bộ phận nghiên cứu của Công ty CBRE, để đánh giá là lỗ hay lãi khi mua chung cư phải tùy thuộc vào việc người mua nhà với mục đích gì.

“Nếu xác định mua căn hộ để bán lấy tiền chênh thì tôi cho rằng hơi khó. Với mục đích này, nhà đầu tư nên tìm đến những phân khúc khác chẳng hạn như đất nền, đất thổ cư. Tuy nhiên, mức đầu tư vào loại hình này thường cao từ 5-10 tỷ đồng”, bà Dung nói.

Tuy nhiên, bà Dung chia sẻ, hiện nay một số ít dự án chung cư theo tôi biết vẫn có mức tăng giá tốt, nhà đầu tư bỏ tiền vào sau một thời gian ngắn vẫn có lãi, đặc biệt là ở TP. HCM.

“Nếu mua để đầu tư cho thuê, tôi thấy rằng hiện nay dòng tiền từ cho thuê căn hộ vẫn rất tốt. Tuy nhiên kênh đầu tư này dành cho những người mong muốn thu về dòng tiền dài hạn và an toàn với mức đầu tư không cao từ 2-3 tỷ đồng”, bà Dung cho hay.

Cũng theo phân tích của bà Dung, khả năng sinh lời từ đầu tư cho thuê của một dự án phụ thuộc rất nhiều vào 3 yếu tố: Vị trí, chất lượng sản phẩm và chất lượng dịch vụ quản lý. Trong đó, chất lượng dịch vụ quản lý rất quan trọng bởi sau 5 năm hầu hết các chung cư nếu không được quản lý tốt sẽ rất dễ xuống cấp.