Hà Nội mạnh tay siết phân lô: Nhà đầu tư lo ngại "ế" đất

Mới đây, Sở TN&MT Hà Nội đã có văn bản đẩy mạnh công tác quản lý Nhà nước trong thực hiện thủ tục tách thửa đất, hợp thửa đất. Đáng chú ý, đó là Sở TN&MT đề nghị UBND các quận, huyện, thị xã kiểm tra, rà soát, báo cáo về việc phân lô, chia tách thửa đất, san hạ đất để xây dựng hạ tầng từ ngày 01/01/2017 đến hết ngày 31/01/2022 đối với các thửa đất có diện tích lớn hơn 500 m2 (gồm: thửa đất nông nghiệp; thửa đất có đất ở và đất nông nghiệp trong cùng thửa đất), đã được UBND cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Động thái này của đơn vị này được cho đến từ tình trạng bát nháo phân lô mà các phương tiện thông tin đại chúng phản ánh. Thực tế, tình trạng mua lô đất to, phân thành lô đất nhỏ đã diễn ra từ nhiều năm trở lại đây. Đặc biệt, cùng với cơn sốt đất vùng ven, xu hướng "bỏ phố về rừng" nghỉ dưỡng, tránh dịch đã đẩy nhanh cuộc săn tìm của các nhà đầu tư đối với đất nông nghiệp. Các sàn bất động sản hoặc nhóm những nhà đầu tư hùn vốn, mua lô đất to hàng nghìn m2 và phân thành các lô có diện tích nhỏ từ 60-80m2. 

Ngay cả đất trồng cây lâu năm, đất nông nghiệp cũng được đem ra phân lô hoặc tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng rồi tiến tới khâu phân lô, bán nền. Tình trạng này diễn ra mạnh tại các khu vực vùng ven Hà Nội như Sóc Sơn, Ba Vì, Thạch Thất…  

Tuy nhiên, văn bản mới đây mà Sở TN&MT Hà Nội đưa ra quy định phân lô đã khiến cho các nhà đầu tư lo ngại về sự đảo chiều lượng cung, cầu trên thị trường.

Chia sẻ với PV, anh Thuận (Cầu Giấy, Hà Nội) cho biết, với quy định tách thửa như hiện tại, các lô đất to dễ bị nhà đầu tư ép giá thấp. Nguy cơ "ế" có thể xảy ra bởi các lô đất to đi kèm với tài chính lớn. Theo nhà đầu tư này phân tích, không phải khách hàng nào cũng mạnh tay xuống tiền vào lô đất to do nguồn tài chính lớn, tính thanh khoản chậm. Loại hình này chỉ phù hợp với người muốn kinh doanh mở homestay, khu nghỉ dưỡng, hoặc làm farmstay. Nhưng tệp khách hàng này lại ít. Trong khi đó, nhóm khách hàng muốn mua lô đất nhỏ, tài chính vài trăm triệu đến 2 tỷ lại rất nhiều. Họ muốn ôm đất, chờ thông tin tích cực, giá lên rồi thoát hàng. 

"Một lô đất 2000m2-3000m2 tại Sóc Sơn, Ba Vì, Thạch Thất… có mức giá từ 4-10 tỷ đồng. Nếu cắt thành lô đất nhỏ khoảng 80m2, trong đó 30m2 đất thổ cư, 50m2 đất nông nghiệp, nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận và bán cho nhiều người vì tài chính chỉ 600-1 tỷ đồng hoặc 2 tỷ đồng đối với khu vực đông dân, đường đẹp. Đó là lý do mà lô đất to sẽ dễ bị ế. Và vì quy định này, nhà đầu tư ôm lô đất to, chưa kịp tách sổ sẽ khó bán hoặc buộc phải bán giá rẻ", anh Thuận nói.

Trong khi đó, anh Hiếu (Nam Từ Liêm, Hà Nội) hiện đang "ôm hàng" tại Ba Vì nhận định: Nếu như nhà đầu tư ôm lô đất lớn rơi vào tình trạng khó thanh khoản thì nhóm các nhà đầu tư đã chia tách được xong sổ lại thắng lớn. Do nhu cầu mua lô đất nhỏ cao, nên tính thanh khoản của dòng sản phẩm này nhanh. Giá lô đất nhỏ chắc chắn sẽ được đẩy lên cao trong thời gian tới". 

Anh Hiếu tiết lộ, lợi nhuận của việc mua quỹ đất lớn rồi phân nhỏ bán dao động từ 50-100%. Đây là lý do mà vì sao nhiều nhà đầu tư "chuộng" hình thức này.