Đất nền vùng ven giảm tới 65% sau cơn sốt, thanh khoản vẫn thấp

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, mặt bằng giá đất nền đang được điều chỉnh tại cả thị trường thứ cấp và các phiên đấu giá. Mức giảm sâu tập trung ở những khu vực từng tăng mạnh nhờ kỳ vọng đầu cơ, trong khi các sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng đồng bộ và khả năng khai thác thực tế vẫn có khả năng duy trì giao dịch.

Giá đất nền nhiều nơi giảm hơn một nửa

Tại khu đấu giá xã Đoan Bái, Hiệp Hòa, Bắc Giang cũ, một lô đất rộng 90m² hướng ra hồ đang được rao bán 1,92 tỷ đồng, tương đương 21,32 triệu đồng/m². Mức giá này thấp hơn khoảng 65,5% so với đỉnh được thiết lập trong quý IV/2025.

Tại Cẩm Trang, Mai Trung, một thửa đất rộng 400m² được chào bán 2,5 tỷ đồng, tương đương 6,25 triệu đồng/m², giảm khoảng 58% so với đỉnh quý I/2026.

Ở TP. Hòa Bình cũ, giá đất nền cũng điều chỉnh hơn 50% trong một năm. Một lô đất 118m² tại Khu đô thị Thống Nhất hiện được rao 1,95 tỷ đồng, tương đương 16,5 triệu đồng/m², thấp hơn khoảng 55% so với năm trước.

Tại Hà Nội, mức giảm thấp hơn nhưng diễn ra tại nhiều khu vực. Giá đất nền quanh Phú Cát hiện giảm gần 20% so với giai đoạn cao điểm tháng 4/2025, trong khi khu vực Tân Xã cũ giảm gần 30% so với đỉnh sốt.

Tại Khu đô thị Cienco 5 Mê Linh, giá đất nền tháng 6/2026 phổ biến khoảng 41,5 triệu đồng/m², thấp hơn 31,1% so với mức đỉnh 60,2 triệu đồng/m² hồi tháng 8/2025. Trước đó, giá từng dao động trong khoảng 50-60 triệu đồng/m² trong phần lớn thời gian từ cuối năm 2025 đến đầu năm 2026.

Một trường hợp điều chỉnh mạnh khác là Khu đô thị Minh Giang Đầm Và, khu vực xã Tiền Phong, huyện Mê Linh cũ, nay thuộc xã Mê Linh, TP. Hà Nội. Giá đất nền quý II/2026 phổ biến khoảng 30 triệu đồng/m², giảm 50% so với cùng kỳ năm trước và cũng thấp hơn 50% so với đỉnh 60 triệu đồng/m² ghi nhận trong quý IV/2025.

Trong khi đó, tại xã Uy Nỗ, huyện Đông Anh cũ, nay thuộc xã Đông Anh, giá đất nền tháng 6/2026 khoảng 133 triệu đồng/m². Dù vẫn tăng 25,5% so với cùng kỳ năm trước, mức giá này đã giảm 23,1% so với đỉnh 173 triệu đồng/m² hồi tháng 2/2026.

Tại xã Vân Nội, huyện Đông Anh cũ, nay thuộc xã Phúc Thịnh, giá đất nền phổ biến khoảng 84 triệu đồng/m² vào tháng 6/2026, giảm 5,6% so với cùng kỳ và thấp hơn 14,3% so với mức đỉnh 98 triệu đồng/m² hồi tháng 3/2026. 

Đáng chú ý, tại Phú Thọ, giá đất nền hiện phổ biến khoảng 19,1 triệu đồng/m², giảm khoảng 50% so với vùng giá 35-40 triệu đồng/m² ghi nhận trong quý II/2025.

‘Cắt lỗ’ chưa đồng nghĩa có thanh khoản

Diễn biến trên cho thấy khoảng cách giữa mức giá kỳ vọng và khả năng hấp thụ thực tế của thị trường đang được thu hẹp. Sau thời kỳ tăng nóng, những sản phẩm chủ yếu được mua bán dựa trên kỳ vọng tăng giá hoặc thông tin quy hoạch đang gặp khó khăn hơn trong việc tìm đầu ra.

Theo Báo cáo thị trường bất động sản quý II/2026 của Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), đất nền tiếp tục là phân khúc chịu áp lực thanh khoản lớn nhất trong quá trình thị trường tái cơ cấu.

VARS IRE cho biết những sản phẩm được giao dịch chủ yếu dựa trên thông tin quy hoạch hoặc kỳ vọng tăng giá trong tương lai đang gặp nhiều khó khăn, ngay cả khi giá bán tại không ít khu vực đã được điều chỉnh đáng kể.

Một bộ phận nhà đầu tư vì vậy đã phải giảm kỳ vọng lợi nhuận, thậm chí chấp nhận hạ giá để thu hồi vốn. Tuy nhiên, việc giảm giá chưa lập tức kéo thanh khoản trở lại, khi tâm lý người mua đã thay đổi đáng kể sau giai đoạn thị trường tăng trưởng nóng.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, trong nửa đầu năm 2026, điều chỉnh giá trên thị trường thứ cấp vẫn chủ yếu mang tính cục bộ, tập trung ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao và mua vào tại vùng giá cao.

Theo VARS, thị trường khó rơi vào một đợt suy giảm đồng loạt. Các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ tốt, hạ tầng đồng bộ, mức giá hợp lý và khả năng khai thác thực tế vẫn có thể duy trì giao dịch. Ngược lại, những sản phẩm bị định giá quá cao, triển khai chậm hoặc phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá sẽ chịu áp lực lớn hơn.

Sự thay đổi trong hành vi của người mua đang trở thành yếu tố quan trọng định hình lại thị trường đất nền. Thay vì ưu tiên khả năng sinh lời trong ngắn hạn, người mua có xu hướng tìm kiếm các sản phẩm có thể sử dụng ngay, phục vụ nhu cầu ở thực hoặc tạo dòng tiền từ khai thác, cho thuê.

Trong bối cảnh đó, áp lực thanh khoản đang buộc nhà đầu tư phải điều chỉnh kỳ vọng về giá. Đối với nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính cao, giảm giá để thu hồi vốn đang trở thành một trong những lựa chọn ngày càng phổ biến, đặc biệt tại những khu vực chưa hình thành nhu cầu ở thực hoặc hoạt động sản xuất, kinh doanh còn hạn chế.