Chu kỳ phục hồi của bất động sản đang đến

Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản (BĐS) đã bước vào chu kỳ phục hồi sau nhiều năm sụt giảm. Bắt đầu từ năm nay, 2015, thị trường được kỳ vọng sẽ tiếp tục đi lên. Trong năm qua, BĐS để lại nhiều dấu ẩn nổi bật từ mảng nhà ở cho tới căn hộ, thanh khoản gấp 2 đến 3 lần năm 2013, số lượng căn hộ được bán ra thị trường tăng đột biến và tỷ lệ mua khả quan.

Chính sách tích cực

Cụ thể, đối với Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực từ 1/7/2015, người nước ngoài được phép sở hữu nhà tại Việt Nam sẽ bao gồm: Các tổ chức và cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng dự án nhà ở để bán, cho thuê hoặc thuê mua; Doanh nghiệp thuộc sở hữu nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của các doanh nghiệp nước ngoài, các quỹ đầu tư nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam và các cá nhân nước ngoài không yêu cầu phải có visa hoặc giấy phép làm việc lâu dài. Ngoài ra, các tổ chức và cá nhân nước ngoài còn được phép mua và sở hữu căn hộ và nhà trong các dự án phát triển nhà ở thương mại.

Về phía ngân hàng đã được “nới lỏng” điều kiện được vay vốn gói 30,000 tỷ đồng, giúp cho phân khúc nhà ở giá thấp được hưởng lợi nhiều. Thông tư 36/2014 của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) ban hành, có hiệu lực từ ngày 1/2/2015, quy định giảm hệ số rủi ro với các khoản cho vay kinh doanh BĐS từ 250% xuống 150% và tăng tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn lên gấp đôi, từ 30% lên 60% được xem là nhân tố tích cực tác động đến thị trường BĐS. Triển vọng nữa là hiệp định thương mại lớn sẽ được ký kết như TPP; FTA … cho thấy nhu cầu thuê mới, mở rộng nhà xưởng tại các khu công nghiệp, đầu tư sẽ mở rộng.

Trong khi đó, về vĩ mô, các yếu tố thuận lợi có thể kể đến bao gồm lạm phát và tỷ giá tiếp tục được giữ ở mức ổn định, nền kinh tế tiếp đà hồi phục. Mặt bằng lãi suất theo xu hướng điều chỉnh giảm chỉ khoảng 5 – 6%/năm khiến nhà đầu tư quay trở lại các kênh đầu tư rủi ro như chứng khoán và bất động sản. Khi lãi suất giảm sẽ giúp cho tín dụng cải thiện đáng kể  trong thời gian tới. Nhu cầu mua BĐS sẽ  tăng trở lại khi lãi suất về giảm về mức thấp nhất, trong đó, phân khúc xã hội, thu nhập thấp và hạng trung sẽ đạt được mức hấp dẫn. Lượng vốn FDI kỳ vọng sẽ được giải ngân cho thị trường BĐS, khi luật kinh doanh khuyến khích đầu tư nhiều hơn.

Theo thống kê của cơ quan chức năng liên quan, cả 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM, thị trường có diễn biến khá sôi động. Báo cáo nghiên cứu của Công ty CBRE cho thấy năm 2014 đã có gần 15.000 căn hộ chào bán tại TP.HCM và 16.200 căn tại Hà Nội. Lượng tiêu thụ và giá chào bán thứ cấp căn hộ ở phân khúc trung cấp và cao cấp đều tăng lên trong khi số lượng căn hộ tồn kho tiếp tục giảm.

Chính sách và cơ sở hạ tầng được đầu tư đồng bộ sẽ là chất xúc tác mới cho thị trường BĐS. Theo ông Marc Towsend, Tổng giám đốc CBRE Việt Nam, sân chơi đã bình đẳng và minh bạch hơn khi luật mới quy định lại cách tính diện tích căn hộ, và đặc biệt là quyền sở hữu bất động sản của người nước ngoài bắt đầu có hiệu lực từ 1/7/2015. Với thị trường văn phòng, việc thay đổi chính sách đó là cho phép các công ty có vốn nước ngoài sẽ được phép thuê, mua lại tòa nhà đã xây dựng để sử dụng…Việc thay đổi này sẽ góp phần làm tăng nhu cầu kinh doanh cho mảng BĐS thương mại văn phòng.

Thực tế trong năm qua, nhiều tòa nhà văn phòng đã có phương thức kinh doanh cho thuê dài hạn hoặc mua đứt diện tích. Xu hướng này sẽ tiếp tục với nhiều diện tích văn phòng được bán hoặc cho thuê dài hạn. Với thị trường bán lẻ, luật mới cho phép thành lập doanh nghiệp có 100% vốn nước ngoài hoạt động ở nhiều ngành nghề khác nhau. Điều này dự báo sẽ làm tăng nhu cầu hoạt động kinh doanh bán lẻ của các công ty đa quốc gia tại Việt Nam.

Cơ sở hạ tầng là chất xúc tác đắc lực cho thị trường BĐS trong năm qua. Cả Hà Nội cũng như TP.HCM đều có những công trình, dự án lớn đi vào hoạt động. Tuyến được sắt đô thị Metro số 1 đang xây dựng, Thủ Thiêm đang xây dựng nhiều công trình hạ tầng lớn…Còn tại Hà Nội, thông xe cầu Nhật Tân và đường Võ Nguyên Giáp, tuyến vành đai 2 đang đẩy nhanh xây dựng, đường sắt Cát Linh –Hà Đông đang trong giai đoạn nước rút hoàn thành, tuyến Nhổn Ga –Hà Nội đang xây dựng các nhà ga, nhà ga T2 Nội Bài…

Xu hướng khả quan

Theo dự báo của CBRE, năm 2015 bất động sản khả quan hơn khi dòng tiền đầu tư được đổ thêm vào thị trường dẫn đến xu hướng đầu cơ trên thị trường sẽ quay trở lại. Các dịch vụ về BĐS như đấu giá, môi giới, quảng bá thương hiệu, hình ảnh…sẽ lên ngôi. Các hình thức mới lạ sẽ xuất hiện trên thị trường địa ốc. Chẳng hạn như quỹ REIT, bán và cho thuê lại, nhà ở dành cho sinh viên…Những dự án bất động sản dọc các tuyến tàu điện đô thị (metro) sẽ là những “điểm nóng” của thị trường không những năm 2015 mà cả một vài năm tiếp theo.

Tổng hòa nền kinh tế đang có chuyển biến tích cực trên tất cả các lĩnh vực chứ không chỉ ở BĐS. Cùng với gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng tiếp tục được triển khai là lãi vay ngân hàng đang tiếp tục giảm, chỉ còn khoảng 6-7%/năm cho năm đầu tiên, là mức lãi suất thấp nhất trong 7 năm qua; thêm vào đó thời gian cho vay dài hạn hơn cũng là điểm tích cực tạo động lực quan trọng cho thị trường đi lên.

Theo ông Nguyễn Hữu Tín, Phó chủ tịch UBND TP.HCM, thị trường bất động sản đang từng bước khôi phục, nhất là phân khúc loại trung bình. Hiện UBND TP.HCM đã chấp thuận 8/11 dự án đủ điều kiện được chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội. Có 9/21 dự án nhà ở thương mại được điều chỉnh căn hộ có diện tích lớn sang căn hộ có diện tích nhỏ. Tính đến cuối năm 2014, toàn địa bàn TP.HCM ước phát triển được 8,3 triệu m2 diện tích sàn xây dựng, nâng diện tích nhà ở bình quân đầu người lên 16,9 m2/người. Đồng thời, đã cấp 41.737 giấy phép, với hơn 10 triệu m2 diện tích sàn xây dựng.

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, tình hình cấp phép thời gian gần đây tiếp tục tăng do nhu cầu của người dân và do thủ tục cấp phép xây dựng đã được đơn giản hóa. Qua đó, thị trường đã trở nên minh bạch và chuyên nghiệp hơn. Số liệu từ Savills Việt Nam cho biết, toàn thị trường TP.HCM năm 2014 tiêu thụ khoảng 12.000 căn hộ. Đây là con số thật sự ấn tượng sau nhiều năm thị trường bất động sản đóng băng kéo dài. Một số doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM có lượng giao dịch tăng vọt trong năm qua.

Chính phủ đã ban hành các cơ chế, chính sách mới để xử lý các nút thắt của thị trường bất động sản như hàng tồn kho, nợ xấu cũng như tung gói tín dụng hỗ trợ người mua nhà. Các doanh nghiệp BĐS đã nỗ lực vượt bậc để cho ra đời những sản phẩm nhà ở vừa chất lượng vừa có mức giá hợp lý được thị trường chấp nhận. Tuy nhiên, thị trường cũng đang diễn ra sự cạnh tranh gay gắt và các doanh nghiệp BĐS muốn khẳng định uy tín, tên tuổi của mình trên thị trường cần phải có cách làm riêng, để tạo lợi thế cho mình.

Có thể nhận định rằng thị trường BĐS năm 2015 sẽ sôi động hơn, thực chất hơn. Các giao dịch thị trường sẽ công khai minh bạch và quyền lợi của người mua được đảm bảo hơn. Đối với những dự án ở xa trung tâm, không thuận lợi trong sinh hoạt, đi lại, hạ tầng yếu thì giá rẻ cũng khó bán. Ngược lại, những dự án có vị trí tốt, chất lượng tốt, giá có cao nhưng vẫn được khách hàng có nhu cầu thực quan tâm.

Theo NĐT