Cuộc di cư của vốn trên thị trường địa ốc: Nơi thăng hoa, chỗ ‘chết lặng’

“Sóng êm Phúc Kiến, lửa tàn Chiết Giang”

Trái ngược với sự hưng phấn và bùng nổ của năm 2025, thị trường bất động sản nửa đầu năm 2026 gần như không ghi nhận một con sóng nào đáng kể. Thanh khoản suy giảm trên diện rộng, các đợt mở bán mới “gãy sóng” rất nhanh, giá thứ cấp tụt tới hàng chục % ngay ở các địa bàn trọng điểm. Dưới sức ép doanh số, có chủ đầu tư còn giảm cả giá sơ cấp khiến tình hình càng thêm tồi tệ, bởi điều này đã củng cố kỳ vọng chờ đợi “bắt đáy” của người mua.

Lãnh đạo một đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản nói với Đầu tư Tài chính - VietnamFinance rằng thị trường đang ghi nhận sự rút lui ồ ạt của đội ngũ môi giới bất động sản. “Tỷ lệ rút lui phải trên 50%, thậm chí tới 70% trong 3 – 6 tháng qua. Nguyên do là nhiều địa bàn chỉ lác đác vài giao dịch, không đủ để anh em bám trụ”.

Chia sẻ thêm, vị lãnh đạo này cho biết tình trạng “đóng băng” thanh khoản xảy ra tại không ít khu vực. Chẳng hạn tại Hoà Bình (cũ), thị trường đất nền địa phương này gần như không có giao dịch, bất chấp quá khứ từng là điểm “đi săn” quen thuộc của giới đầu tư Hà Nội. Nguyên nhân không chỉ đến từ đà tăng lãi suất mà còn vì sau sáp nhập tỉnh thành, dòng vốn đã di cư về Phú Thọ.

Ngoài Hoà Bình, các địa phương như Bắc Ninh (cũ), Bắc Giang (cũ), hay Hà Nam (cũ) cũng đang chứng kiến sự chậm lại rõ rệt của giao dịch.

Tại miền Trung, tình hình cũng trở xấu tại đô thị lớn nhất là Đà Nẵng. Không còn cảnh tấp nập như năm trước, giao dịch tại thành phố này như “lả” đi. Một lãnh đạo doanh nghiệp môi giới khu vực Quảng Nam – Đà Nẵng cho VietnamFinance biết có dự án thấp tầng tại Quảng Nam (cũ) suốt nửa năm chỉ bán được… 3 căn, dù trước đó từng là niềm hi vọng lớn của doanh nghiệp. Nhưng doanh nghiệp này có lẽ cũng không buồn quá nhiều bởi ngay cả dự án lớn nhất thành phố cũng chỉ bán được hơn 25% giỏ hàng và chấp nhận “gãy sóng” dù đã đổi tới 4 chính sách bán hàng.

Tại miền Nam, sự hồ hởi ban đầu cũng nhanh chóng bị thay thế bởi tâm lý bi quan, nhất là tại khu vực phía nam của TP. HCM. Khi dòng tiền đầu cơ không còn được tiếp sức bởi lãi vay thấp và tâm lý FOMO, tình trạng “mắc cạn” xảy ra, khoá cứng dòng tiền ở những giỏ hàng đầu tiên. Tiền không thể quay vòng, thanh khoản sẽ vỡ vụn như một hệ quả tất yếu.

Tất nhiên, thị trường không “đông cứng” toàn bộ. Giao dịch vẫn tồn tại ở một số địa bàn và dự án tốt, có mức giá phù hợp. Bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, khẳng định với VietnamFinance rằng vẫn có dự án bán được tới 80% giỏ hàng. 

Thực tế, tại một số địa bàn cục bộ như Bình Dương (cũ), một số dự án chung cư giá 40 - 50 triệu đồng/m2 vẫn đang cho thấy sức hấp thụ khá tốt, thậm chí còn nhanh hơn kỳ vọng của đơn vị phát triển. Điều này phản ánh sự phân hoá của thị trường bất động sản đang ở mức cực kỳ sâu sắc, nhất là khi quyền lực gần như nằm trọn trong tay người mua.

“Của thiên trả địa”

Nhìn dài hạn, sự sụt giảm về giá bất động sản trong nửa đầu năm 2026 có thể xem là chuyện “của thiên trả địa”. Thị trường đã bị “làm giá” quá mạnh trong suốt giai đoạn 2022 – 2025 với tốc độ tăng trưởng của giá sản phẩm lên tới 20% – 30%/năm. Điều này khiến thị trường tồn tại những điều “phi lý” như chung cư giá rẻ cũ (đã sử dụng 15 – 20 năm) cũng tăng giá gấp đôi, gấp ba; những căn tập thể cũ cũng “hét” giá chênh hàng tỷ đồng dù đã cận kề khả năng “đập đi xây lại”.

Thị trường đã đi một đoạn dài từ “chịu đựng” sang “phản kháng” và cú rơi của giá nửa đầu năm 2026 chỉ là chuyện trả mọi thứ về giá trị thật. Và tất nhiên, việc trả về giá trị thật này vẫn chưa dừng lại.

Lãnh đạo đơn vị nghiên cứu thị trường (đã nhắc bên trên) bình luận một cách xác đáng rằng cái khó của thị trường bất động sản hiện nay rất khác với giai đoạn 2022 – 2023 trước đó. 

Trước kia, thị trường thiếu cung, lại vừa trải qua dịch bệnh, khủng hoảng trái phiếu, việc ra chính sách “cứu” thị trường là có cơ sở. Nhưng hiện nay, thị trường ngập tràn nguồn cung, các nút thắt pháp lý được gỡ bỏ mạnh mẽ, vấn đề còn lại thuộc về doanh nghiệp, thuộc về thị trường, rất khó để nhà nước ra tay “cứu” một lần nữa. Thông điệp của lãnh đạo Đảng, Nhà nước cũng rất rõ: phát triển nhà ở thực, nhà cho thuê, nhà ở xã hội… Điều này khiến cuộc vật lộn của các doanh nghiệp bất động sản sẽ khó khăn hơn nhiều giai đoạn trước.

Hi vọng gì nửa cuối năm?

Theo dự báo của giới chuyên môn, tình trạng yếu ớt của thị trường bất động sản hiện nay sẽ rất khó sớm kết thúc trong nửa cuối năm 2026, thậm chí trong kịch bản tồi tệ hơn có thể lan sang năm 2027. Và nếu điều này trở thành hiện thực, đó sẽ là “cơn ác mộng” với không ít nhà đầu tư đã trót “đu đỉnh”, bởi 2027 là năm các khoản ưu đãi vay mua nhà sẽ hết hạn (nguồn cung lớn đổ ra từ 2025 với ưu đãi lãi suất 18 – 24 tháng) trong khi nguồn cung lớn vẫn đang tiếp tục tràn ra thị trường.

Các “tay to” một thời hầu như đang thu tay lại, giữ chặt tiền và quan sát. Trong bối cảnh gửi tiết kiệm cũng ăn lãi 9%/năm, sẽ không có nhiều người sẵn sàng xuống tiền ngay lúc này, kể cả khi đã nhìn thấy giá phù hợp. Điều này càng khiến thị trường có nguy cơ tạo thêm đáy mới.

“Khả năng từ giờ tới cuối năm, giá thứ cấp còn điều chỉnh nữa. Việc của chúng tôi là chuẩn bị tiền để đi ‘nhặt dép’”, một tay chơi bất động sản thủng thẳng nói khi đề cập tới kế hoạch đầu tư giai đoạn tới.