Chủ đầu tư âm thầm thế chấp ngân hàng: Cư dân bấp bênh “tương lai”

Thị trường BĐS Hà Nội từng ngỡ ngàng trước thông tin một cư dân sống ở chung cư Dolphin Plaza khi mang căn hộ của mình đi thế chấp để vay vốn phát hiện căn hộ đã mua đang được chủ đầu tư thế chấp ở ngân hàng, trong khi căn hộ này đã được cấp sổ đỏ.

Khách hàng đặt nghi vấn chủ đầu tư đã cầm cố dự án Dolphin Plaza để vay vốn ngân hàng. Không những vậy, nhiều khách hàng lo ngại người mua nhà có thể gặp rủi ro khi chủ đầu tư không trả được nợ và dự án sẽ bị nhà băng siết nợ, giống như tình huống xảy ra gần đây tại dự án Harmona (TP HCM).

Bài học không mới

Chủ đầu tư dự án Dolphin Plaza, bà Hoàng Hải Yến - Phó Giám đốc TID lên tiếng trấn an, việc thế chấp là hình thức vay vốn của hầu hết các chủ đầu tư, vấn đề là chủ đầu tư có cách giải quyết mà không làm ảnh hưởng tới quyền lợi của khách hàng.

Theo đó, bà Yến dẫn chứng, các căn hộ đã bán, đã thu tiền đều được giải chấp và thực tế khách hàng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đồng thời nhận được đầy đủ các quyền lợi liên quan.

Cùng mang đi thế chấp một phần dự án căn hộ cao cấp D’. Le Pont D’or Hoàng Cầu, đại diện của Tập đoàn Tân Hoàng Minh cho rằng động thái này hoàn toàn bình thường.

Vị này dẫn ra Điều 147 Luật Nhà ở có hiệu lực từ 1/7/2015 quy định: “Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó”.

Đại diện Tập đoàn Tân Hoàng Minh cho biết, tính đến thời điểm hiện tại, vốn tín dụng ngân hàng chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ so với tổng vốn đầu tư dự án D’. Le Pont D’or Hoàng Cầu. Thêm nữa, việc ngân hàng nhận thế chấp dự án và công khai thông tin nên được nhìn nhận là yếu tố tích cực thay vì tiêu cực. Bởi lẽ làm như thế thị trường bất động sản sẽ minh bạch, đảm bảo quyền lợi của khách hàng.

Lập luận của vị này chỉ ra rằng, những chủ đầu tư uy tín, đủ năng lực triển khai dự án và có triển vọng kinh doanh mới được ngân hàng đồng ý thế chấp vay vốn. Khi đã cho vay vốn, ngân hàng luôn quản chặt dòng tiền, buộc chủ đầu tư phải lập tài khoản để khách hàng nộp tiền; mọi khoản thu, chi của chủ đầu tư cũng được giám sát chặt chẽ, đảm bảo tiền chi đúng mục đích.

Tuy nhiên, người dân thì vẫn nơm nớp lo sợ dự án có thể bị thu hồi và mình có nguy cơ bị đẩy ra đường bất cứ lúc nào. Bởi bên cạnh những chủ đầu tư minh bạch về tài chính thì bài học về chủ đầu tư không trả được nợ không phải chưa từng xuất hiện trên thị trường.

Cách đây vài tháng, tòa án TP HCM đã ban hành quyết định về việc mở thủ tục phá sản đối với Cty cổ phần BĐS xây lắp dầu khí Việt Nam (PVCLand) - chủ đầu tư dự án PetroVietnam Landmark vì không có khả năng trả nợ ngân hàng.

Ngay sau khi biết thông tin này, hàng trăm khách hàng đã mua nhà tại dự án PetroVietnam Landmark đều cảm thấy hoang mang vì biết chắc rằng họ sẽ khó mà nhận được nhà như lời chủ đầu tư đã hứa. Cũng rất may, sau thời điểm đó, ông Lương Đình Thành - TGĐ PVCLand cũng đã thu xếp ổn thỏa được nguồn vốn và khách hàng bớt phần lo lắng.

Người dân bảo vệ mình - cách nào?

Theo thống kê của ngân hàng nhà nước, hiện có khoảng 90.000 tỷ đồng nợ xấu vẫn nằm im trong bất động sản. Chính vì vậy, Nghị quyết về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng đã được Quốc hội thông qua, sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 15/8/2017 cho phép chủ đầu tư vay vốn ngân hàng thực hiện dự án nhưng không trả được nợ theo đúng thời hạn cam kết thì ngân hàng có quyền thu giữ tài sản đảm bảo là dự án đó.

Về phía DN, đại diện Cty VIDEC cho rằng, khi vay chủ đầu tư và đơn vị tài trợ vốn đã có các cam kết rất chặt chẽ, DN đã phải xác định nếu không trả được nợ thì ngân hàng có quyền thu giữ tài sản, đây là điều đương nhiên. “Tuy nhiên, nên có một hình thức nào đó như giãn thời gian trả nợ giúp DN quay vòng dòng vốn bởi không phải DN nào cũng có sẵn vốn và dự án nào cũng bán đúng với dự tính của chủ đầu tư” - Đại diện VIDEC nhận định.

Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu - Chuyên gia tài chính ngân hàng cho rằng, nếu thực hiện quy định một cách đúng đắn và hiệu quả sẽ giải phóng các tài sản đảm bảo là bất động sản ra thị trường, việc giao dịch mua bán lại dự án sẽ sôi động hơn.

Tuy nhiên, cho đến giờ này chưa biết các ngân hàng áp dụng Nghị quyết như thế nào, do đó chưa thể đưa ra nhận xét điều này sẽ tác động thế nào đến thị trường bất động sản. Còn từ phía người dân, quy định cũng chưa rõ quyền lợi của người mua nhà được bảo vệ ra sao. Do vậy, khách hàng khi mua nhà ở hình thành trong tương lai phải có ý thức tự bảo vệ mình.

Luật sư Trần Minh Hải - Giám đốc điều hành Cty Luật Basico đưa ra lời khuyên, khi mua nhà khách hàng cần xem xét kỹ điều khoản trong Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhất là những quy định về thời gian bàn giao căn hộ, thời điểm chuyển quyền sở hữu và thời hạn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đồng thời với quy định là những chế tài về phạt vi phạm được nêu trong hợp đồng…

“Để đề phòng rủi ro, người dân cần chủ động trực tiếp đến gặp chủ đầu tư để xem dự án đó đang được thế chấp cho ngân hàng nào, thời hạn trong bao lâu và có thể giải chấp được không. Đồng thời, người dân nên hình thành thói quen “luật hóa” các giao dịch bất động sản bằng cách thuê tư vấn pháp lý khi ký hợp đồng mua nhà” – một luật sư cho biết.

Theo Lưu Vân DĐDN