Căn hộ dưới 35 triệu/m2 'mất tích', cách nào đưa nhà vừa túi tiền trở lại thị trường?

TP.HCM: Nhà ở vừa túi tiền biến mất

Nguồn cung căn hộ tại TP. HCM trong năm 2026 được dự kiến đạt khoảng 45.000 căn. Trong đó, khu vực Bình Dương (cũ) đóng góp gần 80%, nhưng hơn 95% sản phẩm mới tại đây thuộc phân khúc trungcao cấp. Khu Nam dự kiến chiếm khoảng 50% nguồn cung mới, với giá khoảng 90-95 triệu đồng/m2. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) nhìn nhận, tình trạng thiếu nhà ở thương mại vừa túi tiền đã kéo dài nhiều năm.

Trao đổi với Đầu tư Tài chính, bà Nguyễn Thị Thanh Hương phân tích giá nhà liên tục gia tăng dẫn đến khả năng sở hữu nhà ở tại TP. HCM ngày càng khó. Theo thống kê nếu tính trên thu nhập bình quân đầu người thì phải mất khoảng 34 năm mới chi trả nổi nhà ở mức cơ bản tại đây. Hơn 500.000 hộ gia đình cần nhà ở tạo sức ép cực lớn lên nhu cầu nhà ở.

Một ví dụ cụ thể, 15 năm làm việc làm việc tại TP. HCM từ lúc mới ra trường, rồi lập gia đình, vẫn thuê nhà ở, từ giữa năm 2025 đến nay anh Nguyễn Hùng quyết định tìm một căn hộ để an cư. Tài chính 2 vợ chồng dành dụm khoảng 1,8 tỷ đồng, anh chị đang tìm kiếm căn hộ chung cư khoảng 60m2, có sân vườn bên dưới, có 2 phòng ngủ, có thang máy và sổ hồng riêng, chấp nhận căn hộ xa trung tâm, cách chỗ làm việc chỉ khoảng 10-12km và mức giá không quá 2 tỷ/ căn. Nhưng đến hôm nay, sau hơn 1 năm tìm kiếm vợ chồng anh Hùng vẫn chưa tìm được căn phù hợp.

TP. HCM vẫn luôn trong tình trạng lệch pha cung cầu, đặc biệt phân khúc nhà ở giá rẻ (ảnh minh họa)

Anh Hùng liên tục tham gia các nhóm chat mua bán bất động sản, tìm kiếm trên các trang và hội nhóm trên Zalo, nhưng mức giá các căn hộ mới, dự án vừa khởi công cứ ngày càng cao. Tại khu vực Thủ Đức, những căn hộ có mức giá thấp cũng phổ biến khoảng 45-50 triệu đồng/m2. Một căn rộng 55-65m2 vì thế thường có giá 2,5-3 tỷ đồng.

Phần lớn căn hộ trong nhóm giá thấp đã được đưa vào sử dụng 8-10 năm hoặc lâu hơn, thậm chí căn hộ 2 phòng ngủ chung cư kiểu cũ (không có thang máy) cũng đã 2,7 tỷ đồng. Những căn vừa túi tiền vợ chồng anh Hùng, có mức giá chỉ khoảng 2,2- 2,3 tỷ đồng thì lại chưa có sổ hồng. Môi giới gợi ý mua căn trên 3 tỷ, thì vợ chồng anh lo ngại: “vay lúc này lãi suất cao, công việc không đảm bảo để vợ chồng vừa nuôi con, vừa trả nợ lâu dài’.

Trên thị trường TP. HCM hiện nay, căn hộ từ 50- 60m2 tại khu vực quận 12 cũ, đã sử dụng khoảng 8 năm đang được rao bán với giá khoảng 2,4 tỷ đồng, tại Gò Vấp bình quân khoảng 2,9 tỷ đồng, khu vực Bình Thạnh có giá khoảng 3,5 tỷ đồng trở lên, trong khi tại Bình Chánh, mức giá bình quân khoảng 3,2 tỷ đồng. Tại một hội thảo về thị trường bất động sản mới đây, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho biết mặt bằng giá nhà ở đã thay đổi rất lớn trong vài năm gần đây. Nếu trước đây căn hộ vừa túi tiền chỉ dao động khoảng 1-3 tỷ đồng thì nay mức giá phổ biến đã tăng lên khoảng 2-5 tỷ đồng/căn.

Theo Sở Xây dựng TP. HCM, tính đến tháng 7/2026, thành phố có 37 dự án xác nhận đủ điều kiện bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, tổng cộng 21.165 căn với hơn 1,7 triệu m2 diện tích sàn. Tuy nhiên, nguồn cung chủ yếu thuộc phân khúc hạng A và B. 

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) cho hay, tỷ trọng nhà ở thương mại giá phù hợp cũng bị sụt giảm mạnh trong 6 năm gần đây, cụ thể là năm 2020 chỉ có 163 căn hộ nhà ở thương mại giá phù hợp, chỉ chiếm 1% tổng số nhà ở thương mại đưa ra thị trường, nhưng kể từ năm 2021 đến năm 2024 thì không còn căn hộ nhà ở thương mại giá phù hợp đưa ra thị trường Ngược lại, từ năm 2019 đến năm 2023, tỷ trọng nhà ở thương mại cao cấp tăng rất mạnh, chiếm trên dưới 70% tổng số nhà ở thương mại đưa ra thị trường và đến năm 2024, nhà ở thương mại cao cấp chiếm 100% thị trường nhà ở TP. HCM (trước khi sáp nhập).

Công thức nào đưa nhà giá phù hợp trở lại thị trường?

Sự thiếu hụt này khiến nhóm người có thu nhập trung bình nhưng không thuộc diện mua nhà ở xã hội rơi vào khoảng trống: khó tiếp cận nhà thương mại nhưng cũng không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội.

Ông Lê Hoàng Châu lưu ý, cần phân biệt rõ dự án nhà ở thương mại giá phù với dự án nhà ở xã hội. Cụ thể, dự án nhà ở thương mại giá phù hợp về bản chất vẫn là dự án nhà ở thương mại nên Nhà nước không bao cấp, chủ đầu tư không được hưởng các chính sách ưu đãi như không được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, không được giảm 50% thuế suất thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp và cũng có thể không được vay tín dụng ưu đãi với lãi suất thấp như chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, mà chỉ được vay tín dụng ưu đãi với lãi suất phù hợp của các tổ chức tín dụng như gói tín dụng 145.000 tỷ đồng của 9 ngân hàng thương mại hiện nay hoặc vay ưu đãi tại Ngân hàng Phát triển Việt Nam.

Theo Chủ tịch HoREA, nhất thiết phải có chính sách phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp để đáp ứng nhu cầu nhà ở rất lớn của người dân. Theo ông, Luật Nhà ở cần bổ sung chính sách nhà ở thương mại giá phù hợp để tạo hành lang pháp lý có tính ưu đãi để khuyến khích các doanh nghiệp tự nguyện tham gia phát triển nhà ở thương mại có giá phù hợp với khả năng chi trả của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp.

Luật Nhà ở chỉ quy định giá bán, giá bán trả góp, giá cho thuê tối đa nhà ở thương mại giá phù hợp theo quy định của UBND cấp tỉnh hoặc giao HĐND cấp tỉnh quyết định giá phù hợp để UBND thực hiện. Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại giá phù hợp cũng được thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng ưu tiên theo luồng xanh như dự án nhà ở xã hội.

Còn theo bà Nguyễn Thị Thanh Hương, cần có giải pháp trong dài hạn để giải quyết bài toán căn cơ về nhà ở giá rẻ, nhà ở trung cấp nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở đô thị, đặc biệt là lực lượng lao động trẻ. Cần có sự kết hợp phát triển quy hoạch các quỹ đất sạch, cơ chế linh hoạt, thông thoáng rút ngắn thủ tục hành chính kèm theo các ưu đãi về chính sách để thu hút các tập đoàn tư nhân trong và ngoài nước tham gia phát triển dòng sản phẩm nhà ở vừa túi tiền phục vụ số đông người dân, qua đó sẽ giúp hình thành sớm các cụm dân cư, các đô thị mới với hệ sinh thái tiện ích đa dạng thu hút cư dân về ở.

Bà Hương gợi ý, có thể bổ sung thêm loại hình nhà ở cho thuê dài hạn thay vì tập trung hoàn toàn vào việc bán với giá hợp lý sẽ giải quyết được phần nào nhu cầu an cư cho giới trẻ đang rất cấp thiết hiện nay