Bất động sản nghĩ dưỡng có còn khoảng trống thị trường để khai thác?

Theo các chuyên gia và doanh nghiệp, năm 2017, nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng rất dồi dào trải khắp 3 miền, do đó cạnh tranh sẽ gay gắt hơn. Với dự báo này, liệu rằng có còn khoảng trống thị trường để khai thác và đầu tư sinh lời?

Nguồn cung dồi dào

Theo thống kê của Hiệp hội BĐS Việt Nam, tại thị trường Đà Nẵng và Nha Trang, tổng nguồn cung trong quý 1/2017 (gồm cả các sản phẩm chuẩn bị mở bán) là 5.263 căn với 1.394 căn giao dịch thành công. Sản phẩm chủ yếu là phân khúc condotel.

Cũng theo Hiệp hội này, hàng loạt dự án mới ồ ạt xuất hiện ở cả 3 miền Bắc - Trung - Nam. Phía Bắc có Mon Bay (Quảng Ninh), sắp tới MB Land và Eurowindow dự kiến tung ra một lượng hàng lớn... Miền Trung và miền Nam nổi bật với các dự án: Coco Ocean-Spa Resort, Coco Ocean-Spa Resort (Đà Nẵng), Furama Condotel Đà Nẵng, Smart Condotel, Ariyana Smart Condotel (Nha Trang), Premier Residences Phu Quoc Emerald Bay, Premier Village Phu Quoc Resort (Phú Quốc)…

Mới đây, Công ty Cổ phần Tư vấn - Thương mại - Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân (Mã CK: HQC) đã nhận quyết định của UBND tỉnh Bình Thuận về việc làm chủ đầu tư dự án Trung tâm Dịch vụ - Du lịch Hàm Tiến - Mũi Né. Dự án được chia làm 6 giai đoạn, thực hiện từ năm 2017 đến năm 2024.

Dự án có diện tích đất sử dụng 198 ha với tổng vốn đầu tư 9.831 tỷ đồng, gồm khu hoạt động sự kiện - thể thao, khu trung tâm dịch vụ thương mại, tài chính, giáo dục, y tế... và khu đất ở.

Sau thành công của dự án đất nền Golden Bay ở TP Cam Ranh (Khánh Hòa), ngày 30/4 vừa qua, Hưng Thịnh Corp đánh dấu sự tham gia vào phân khúc bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng thông qua dự án Cam Ranh Mystery Villas. Đây là dự án đã được doanh nghiệp này mua lại từ một doanh nghiệp cùng ngành đang niêm yết trên HOSE.

Ngoài ra, Hưng Thịnh cũng đang rục rịch kế hoạch đầu tư khu nghỉ dưỡng hơn 20 ha tại Long Hải (Vũng Tàu) theo mô hình compound (gồm đầy đủ tất cả tiện ích thiết yếu cho một khu dân cư).

Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va – Novaland (Mã CK: NVL) cũng vừa thông qua quyết định nhận chuyển nhượng phần vốn góp trị giá gần 1.939 tỷ đồng vốn điều lệ tại Công ty TNHH Bất động sản Gia Đức – doanh nghiệp đang sở hữu vốn góp tương đương với 19% trong dự án The Sunrise Bay. Mục tiêu của việc mua vốn góp Công ty Gia Đức là tiền đề để Tập đoàn Novaland tiến đến chính thức sở hữu toàn bộ dự án The Sunrise Bay địa điểm tại quận Hải Châu, TP Đà Nẵng

Theo ông Bùi Hữu Phúc - Giám đốc Phát triển dự án Novaland, do nằm ở quận Hải Châu - quận trung tâm của thành phố Đà Nẵng nên The Sunrise Bay sẽ không chỉ dừng lại ở hạng mục nghỉ dưỡng (khách sạn, resort, biệt thự) mà còn có thêm phân khu thương mại, giải trí, trung tâm hội nghị, nhà hát, bến du thuyền, công viên để vừa phục vụ khách du lịch, nhà đầu tư.

Cạnh tranh gay gắt

Nhận định về thị trường du lịch và dịch vụ lưu trú tại Việt Nam, ông Troy Griffiths - Phó TGĐ điều hành Savills Việt Nam cho rằng các thành phố nghỉ dưỡng và đảo của Việt Nam sẽ thu hút đông đảo khách du lịch nước ngoài.

Với sự biệt lập và khí hậu nhiệt đới đặc trưng, Phú Quốc trở thành điểm đến hấp dẫn và là lựa chọn mới của du khách các nước, với tốc độ tăng trưởng khách đến 40%. Trong khi đó, Đà Nẵng tăng lượng khách du lịch nước ngoài trên 30%, Nha Trang 23%, vượt qua mức tăng trưởng của TP.HCM (10%) và Hà Nội (19%).

Cũng theo Savills, Nha Trang có nguồn cung khách sạn lớn nhất trong số các thành phố ven biển, với hơn 12.000 phòng khách sạn 3 - 5 sao và có công suất phòng cao nhất.

Trong năm 2016, thành phố có 1,2 triệu khách du lịch nước ngoài, tuy thấp hơn 30% so với Đà Nẵng nhưng thời gian lưu trú trung bình lại ở mức 3,5 ngày, trong khi ở Đà Nẵng là 2,8 ngày và Phú Quốc 2,6 ngày.

Ở phương diện khác, một đại diện khai thác khách thuê theo mô hình chia sẻ kỳ nghỉ cho rằng, giữa Nha Trang và Đà Nẵng đều có ưu thế riêng trong vấn đề khai thác khách du lịch. Với ưu thế về thời tiết (không có bão), Nha Trang hay Cam Ranh có thể khai thác du lịch tất cả các mùa trong năm, trong khi Đà Nẵng rất dễ bị ảnh hưởng của bão.

Song, với vị thế là trung tâm kinh tế của khu vực miền Trung, Đà Nẵng hiện khai thác khá hiệu quả nguồn khách MICE (khách hội nghị), đồng thời việc mở thêm các đường bay thẳng từ Hàn Quốc, Hong Kong là cơ hội để Đà Nẵng khai thác nguồn khách các nước.

Nếu xét về mặt đầu tư, từ trước đến nay, các nhà phát triển BĐS đến Đà Nẵng nhắm chủ yếu đến biệt thự nghỉ dưỡng, trong khi Nha Trang lại là thị trường của dòng condotel. Do vậy, để tăng khả năng cạnh tranh trong năm nay, các chủ đầu tư phải chọn hướng đi khác biệt.

Đầu tư thế nào để sinh lời?

Liên quan đến phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, báo cáo quý I/2017 của DKRA cho thấy, nhiều khách hàng bắt đầu lo ngại về cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư và pháp lý sở hữu nhà đất 50 năm.

Đa phần các condotel hay biệt thự nghỉ dưỡng đều được chủ đầu tư cam kết lợi nhuận từ 9 - 12%/năm, thời gian 5 - 10 năm và chia sẻ kỳ nghỉ từ 15 - 20 ngày/năm. Tuy nhiên, hiện nay chưa có luật để ràng buộc cam kết cho thuê cũng như quy định cụ thể về chi phí vận hành khách hàng phải chịu nên dẫn đến những rủi ro cho nhà đầu tư.

Theo đại diện DKRA, ở những khu vực có nguồn cung dồi dào, nếu những BĐS mới lấy mức giá đã tung ra thị trường làm giá cơ sở có khả năng sẽ gặp khó về đầu ra vì mức giá trước đó đã khá cao. Ngược lại, ở những khu vực mới, tiềm năng thu hút khách du lịch lớn, hạ tầng dần hoàn thiện, nguồn cung còn hạn chế thì khả năng bảo toàn dòng vốn của nhà đầu tư sẽ được đảm bảo.

Giám đốc một doanh nghiệp có bất động sản nghỉ dưỡng ở Khánh Hòa chia sẻ, không ít người đặt câu hỏi, với nguồn cung sản phẩm nghỉ dưỡng dồi dào như hiện nay, liệu rằng có còn khoảng trống thị trường để khai thác?

Về cơ bản, khác với bất động sản nhà ở vốn khách hàng là người "cầm cân nảy mực", ở phân khúc nghỉ dưỡng, nhà phát triển sẽ là người "định vị cuộc chơi". Phong cách khu nghỉ dưỡng và chính sách bán hàng quyết định khách hàng mục tiêu.

Cũng theo vị lãnh đạo doanh nghiệp này, ở Việt Nam, khách hàng có khả năng mua 5 - 10 bất động sản nghỉ dưỡng không hiếm nhưng quan trọng là sản phẩm mà chủ đầu tư mang đến có gì độc đáo. Vấn đề mà DN này lo ngại là hiện nay, diễn biến trên thị trường bất động sản khá phức tạp.

Ở hạng mục đất nền, nhà liền đất, một số DN hoặc thậm chí là cá nhân có đất ở những thành phố du lịch nương theo sự phát triển của thị trường để "té nước theo mưa". Họ tự phân lô bán nền, xây nhà để bán sẽ phá vỡ định vị của thị trường và nếu không khéo rất dễ dẫn đến tình trạng "bong bóng", gây khó khăn cho những nhà phát triển chuyên nghiệp.

Theo Duy Khánh - NDH