Bất động sản nghỉ dưỡng chờ pháp lý

Theo số liệu thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VnREA), tính đến tháng 9.2021, cả nước có tổng số 239 dự án bất động sản du lịch, trong đó ước tính giá trị dự án condotel đạt khoảng 297.128 tỉ đồng; dự án villas ước tính 243.990 tỉ đồng và dự án shophouse ước tính khoảng 154.245 tỉ đồng. Tổng giá trị 3 sản phẩm này khoảng 681.886 tỉ đồng, tương đương 30 tỉ USD.

Các dự án bất động sản du lịch chủ yếu tập trung tại 15 địa phương bao gồm: Hoà Bình, Quảng Ninh, Hải Phòng, Thanh Hoá, Quảng Bình, Huế (Thừa Thiên - Huế), Đà Nẵng, Quảng Nam, Quy Nhơn (Bình Định), Phú Yên, Nha Trang và Cam Ranh (Khánh Hoà), Ninh Thuận, Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu, Phú Quốc (Kiên Giang).

Đáng chú ý, hầu hết các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng đến nay đều chưa được cấp chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng) cho nhà đầu tư thứ cấp, nên chưa thể giao dịch, mua bán.

Nguyên nhân cốt lõi là do hành lang pháp lý cho loại hình này vẫn đang thiếu và yếu, những vướng mắc trong quá trình quản lý, thực thi chính sách đến nay vẫn chưa được tháo gỡ.

Theo các chuyên gia, sau thời kỳ huy hoàng, dòng sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng đã rơi vào tình trạng "đóng băng" mà nguyên nhân đến từ sự lúng túng, không đồng nhất của các cơ quan chức năng trong việc thực thi chính sách.

Chia sẻ tại toạ đàm mới đây, TS. Cấn Văn Lực, tư duy phát triển hiện nay vẫn coi bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng là xa xỉ, là "con nuôi", nên chưa thực sự quan tâm quy hoạch, xây dựng và phát triển bài bản.

Khái niệm bất động sản du lịch chưa được nêu cụ thể trong các văn bản pháp lý ngành xây dựng và kinh doanh BĐS. Hơn nữa, lĩnh vực này còn chịu sự điều chỉnh chung của nhiều hệ thống văn bản pháp lý khác nhau. 

Sau đợt thanh tra 2019-2020 của Thanh tra Chính phủ, nhiều giải pháp đã được đặt ra cho bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, trong đó những dự án đã được cấp Giấy chứng nhận theo loại hình đất ở tại nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) nhưng chưa triển khai xây dựng sẽ chuyển sang đất thương mại dịch vụ. Các dự án đã xây dựng và hoàn thành nghiệm thu đưa vào sử dụng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất theo hiện trạng đất ở tại nông thôn, thời hạn sử dụng lâu dài cho các nhà đầu tư thứ cấp (khách hàng mua biệt thự, căn hộ nghỉ dưỡng).

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw, cho biết hiện nay bất động sản du lịch chịu sự điều chỉnh của nhiều hệ thống quy định khác nhau, từ hoạt động đầu tư, kinh doanh đến việc quản lý, sử dụng.

Tuy nhiên, quy định của pháp luật đất đai hay pháp luật kinh doanh bất động sản hiện hành thì không có các khái niệm riêng cho loại hình bất động sản du lịch, trong đó có resort villa, condotel, shophouse, farmhouse… mà chỉ có khái niệm chung là nhà, công trình xây dựng với mục đích thương mại, dịch vụ.

Đáng chú ý, sự thiếu nhất quán trong thực thi chính sách, sự chậm trễ của các cơ quan chức năng về thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho các khách hàng mua bất động sản xây dựng trên phạm vi đất ở tại nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) đã gây ra nhiều bức xúc.

Luật sư Hà cho rằng, với tình hình hiện tại, đây là giải pháp khả thi, vừa hài hòa lợi ích các bên, vừa gỡ khó cho doanh nghiệp, tránh khiếu kiện, ảnh hưởng môi trường đầu tư kinh doanh.

Loại hình "đất ở tại nông thôn" thuộc một trong ba nhóm đất quy định tại Điều 10 Luật Đất đai và người mua được sở hữu lâu dài.

Cũng theo LS này, khái niệm "đất ở không hình thành đơn vị ở" nhằm hạn chế một số quyền như: không được đăng ký hộ khẩu, không hình thành nên các khu dân cư, thôn xóm… chứ không làm thay đổi bản chất, nguồn gốc "đất ở tại nông thôn".

Ông Hà đề nghị cơ quan chức năng cần xem xét và tạo điều kiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất cho các chủ sở hữu theo hiện trạng đất ở tại nông thôn, thời hạn sử dụng lâu dài với điều kiện không được đăng ký hộ khẩu, không được hình thành làng xóm, ở đây là các căn biệt thự nghỉ dưỡng trong dự án xây dựng trên đất ở nông thôn theo hồ sơ pháp lý đã cấp cho doanh nghiệp.

Chia sẻ về những tác động của thông tin cấp sổ đỏ cho condotel, officetel…đến thị trường BĐS nghỉ dưỡng, ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Vietnam cho rằng, việc đề xuất cấp sổ đỏ cho condotel, officetel được xem là một bước tiến mới mang ý nghĩa quan trọng đối với thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trên phạm vi cả nước.

Động thái này góp phần khắc phục những vấn đề còn tồn đọng lâu nay của thị trường như: Giải quyết mâu thuẫn giữa khách hàng và chủ đầu tư trong vấn đề pháp lý (trước đây chủ yếu là hợp đồng thuê có thời hạn giữa chủ đầu tư và người mua); Có được sự hướng dẫn cụ thể, chính thống và thực hiện đồng bộ trên phạm vi cả nước; Tạo dựng niềm tin nơi người mua khi được công nhận quyền sử dụng bất động sản một cách hợp pháp. Đồng thời, mang đến cho người mua nhiều sự lựa chọn hơn trong việc lựa chọn ngân hàng cho vay thay vì bị lệ thuộc vào đơn vị liên kết với chủ đầu tư như trước đây.

Theo các chuyên gia, sau 2 năm chịu tác động nặng nề từ dịch bệnh Covid-19, từ cuối năm 2021 thị trường du lịch bắt đầu bước vào đà hồi phục mạnh mẽ vào những tháng đầu năm 2022, một số điểm sáng như việc mở cửa lại đường bay quốc tế từ ngày 15/3/2022, chương trình "Hộ chiếu Vaccine" kỳ vọng thu hút lượng lớn khách quốc tế, góp phần thúc đẩy sự hồi phục của du lịch Việt Nam. Từ đó, kì vọng thúc đẩy thị trường BĐS nghỉ dưỡng phát triển.