Ẩn số khi đầu tư vào Office-tel

Một khung pháp lý rõ ràng sẽ giúp xác định rõ đối tượng khách hàng cũng như các cơ hội cho nhà đầu tư, giúp mô hình này thu hút người mua nhiều hơn.

Mô hình văn phòng đa năng Officetel ( Office + hotel) là một dạng văn phòng vừa có thể sử dụng làm văn phòng làm việc vừa có thể làm nơi cư trú. Đây là mô hình tiết kiệm chi phí rất phổ biến tại các quốc gia phát triển.

Thời gian vừa qua tại TP. HCM, mô hình này đang nổi lên như kênh đầu tư mới nhận được nhiều quan tâm của giới đầu tư. “Tuy nhiên, sẽ có một vài ẩn số liên quan đến các tác động đầy đủ của mô hình này đến thị trường BĐS cho đến khi các cấu trúc pháp lý đáng tin cậy được hình thành,” Alex Crane, Tổng Giám Đốc Công ty Tư vấn Bất động sản Thương mại Cushman & Wakefield tại Việt Nam cho biết.

“Rõ ràng là mô hình này được thiết kế chủ yếu để sử dụng với chức năng văn phòng, nhưng vẫn có thể ở được như một căn hộ. Nhưng cho đến nay, vẫn chưa có quy định cụ thể về quyền sở hữu và sử dụng căn hộ giữa mục đích làm việc và lưu trú, các quy định về việc sở hữu căn hộ office-tel đối với người nước ngoài.”

Sự phát triển mô hình này sẽ tạo ra một số thay đổi cho phân khúc văn phòng cho thuê truyền thống và căn hộ bán.

Theo ông Võ Văn Hữu Phước, Giám đốc Bộ phận Định giá & Nghiên cứu của Cushman & Wakefield Việt Nam, office-tel cung cấp các tiện ích văn phòng tiêu chuẩn như lối vào riêng, sảnh lễ tân, khu vực bảng tên công ty, hệ thống thang máy dành riêng cho khách văn phòng, hệ thống viễn thông cũng như an ninh và quản lý chuyên nghiệp.

“Diện tích nhỏ của office-tel thu hút các doanh nghiệp nhỏ, nhất là doanh nghiệp khởi nghiệp, cũng như các doanh nhân nước ngoài muốn mở công ty tại Việt Nam cùng với nhu cầu lưu trú có thời hạn tại đây. Rõ ràng xu hướng này ảnh hưởng đến nguồn cầu văn phòng cho thuê truyền thống,” ông Phước nói.

“Thêm vào đó, tổng giá trị của một căn office-tel thường thấp hơn so với các căn hộ truyền thống do diện tích nhỏ (40 – 50m2), và vẫn được tiếp cận các tiện ích sinh hoạt chung của khu căn hộ; gây ảnh hưởng đến nguồn cầu căn hộ bán.”

Hạn chế của office-tel là không gian sinh hoạt có giới hạn và phải chia sẻ, tối ưu hóa với không gian làm việc. Ngoài ra, khách mua không được sở hữu vĩnh viễn căn hộ.

Đối với chủ đầu tư, hình thức office-tel được cho là đem lại lợi nhuận tốt hơn so với việc phát triển văn phòng cho thuê truyển thống, giúp dòng tiền quay vòng nhanh hơn. Vì vậy nhiều chủ đầu tư trong nước phát triển office-tel trong các dự án căn hộ như Novaland (RiverGate, The Tresor, Lexington Residence, Orchard Garden), Sacomreal (Charmington La Pointe), Hưng Thịnh (Florita), Vingroup.

“Mặt khác mô hình này cũng sẽ tác động đến nguồn cung bất động sản thương mại hoặc văn phòng trong tương lai. Nếu một nhà đầu tư chuyển hướng từ phát triển dự án văn phòng truyền thống sang các văn phòng lưỡng dụng nhỏ này, họ có thể bán với giá nhà ở; loại hình đầu tư này mang lại nhiều lợi nhuận hơn so với không gian văn phòng truyền thống, từ đó làm ảnh hưởng đến số lượng văn phòng truyền thống cung cấp cho thị trường,” ông Crane nói.

Tuy nhiên, không phải dự án căn hộ nào cũng phù hợp để phát triển office-tel. Chỉ những dự án có vị trí tốt, gần trung tâm, khu kinh doanh và thuận lợi về giao thông.

“Cushman & Wakefield cho rằng nên hạn chế sự phát triển của mô hình office-tel ở khu vực ngoài trung tâm, vì khu vực này thích hợp cho các văn phòng quy mô lớn, cần thiết cho các công ty tạo ra nhiều việc làm hơn,” ông Crane nói.

“Việc phát triển đúng mô hình office-tel có thể giảm bớt một phần số lượng các nhà phát triển xây dựng văn phòng hoặc khu bán lẻ với mục đích đầu cơ, thị trường không phải luôn luôn có nhu cầu đối với những sản phẩm này. Chuyển đổi chúng thành các văn phòng diện tích nhỏ hơn để trở nên khả thi để mua hoặc thuê bởi các doanh nghiệp vừa và nhỏ và các doanh nhân khởi nghiệp là một bổ sung tuyệt vời cho nền kinh tế địa phương và xã hội cũng như tránh việc có các diện tích bị bỏ trống, không sử dụng tại các dự án lớn trong khu vực ngoài trung tâm như đã thấy trước đây.”

Theo nghiên cứu của Cushman & Wakefield, với tổng giá trị căn hộ phổ biến chỉ từ 1.5 tỷ đến 2 tỷ thì đối tượng khách hàng chủ yếu là: 1)Các doanh nghiệp vừa và nhỏ, các công ty startup/ khởi nghiệp, có quy mô dưới 10 nhân viên giúp họ tiết kiệm thời gian và chi phí; 2) Khách hàng có nguồn tiền nhàn rỗi, muốn đầu tư để sinh lời thay vì gửi tiết kiệm. Với mức sinh lợi từ khoảng 8% - 10% mỗi năm trên tổng giá trị căn hộ thì đây là một kênh đầu tư thực sự hấp dẫn; 3)Chuyên gia nước ngoài làm việc lâu dài tại Việt Nam, vị trí của các dự án đa phần tập trung tại các khu vực trung tâm/gần trung tâm, gần các tòa nhà văn phòng, trung tâm thương mại lớn, thuận tiện cho việc đi lại, làm việc. 4) Đa số các dự án office-tel khoảng 40% khách hàng là các công ty có nhu cầu mở văn phòng đại diện, 10 - 15% khách mua có nhu cầu ở thực tuy nhiên chỉ có nhu cầu ở tạm thời, còn lại là khách mua để đầu tư cho thuê lại.

Các căn hộ này thường chỉ phù hợp với đối tượng khách hàng độc thân, gia đình ít người, công ty nhỏ. Tuy nhiên, khi diện tích căn hộ không còn đủ đáp ứng nhu cầu về diện tích sử dụng, chủ căn hộ vẫn có thể xem xét việc bán hoặc cho thuê lại.

“Tôi sẽ chỉ tư vấn cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ hoặc các doanh nhận là người sử dụng cuối nên quan tâm vào loại tài sản này. Trong thực tế, mô hình này đang được xây dựng trong các khu vực thương mại phát triển và được đề xuất như là một thay thế cho văn phòng thuần. Điều này là tốt, nhưng tôi muốn khuyên bất cứ ai suy đoán rằng họ có thể đạt được giá cho thuê Office-tel như căn hộ chung cư và nghĩ rằng có thể đạt được mức lợi nhuận từ đầu tư nhiều gấp hai lần. Trong định giá và thẩm định chính thức chúng ta đang định giá office-tel thấp hơn giá nhà ở, nhưng thị trường đang đưa ra mức giá cho mỗi m2 office-tel tương đương với giá nhà ở có cùng điều kiện xây dựng. Nếu luật pháp ra lệnh rằng office-tel không thể được sử dụng chủ yếu để ở như các nhà đầu tư hy vọng, nó sẽ ảnh hưởng đến số tiền mà khách thuê sẽ trả,” ông Crane nói.

“Có một xu hướng toàn cầu rộng lớn hơn là văn phòng chia sẻ, và văn phòng dịch vụ độc lập đang được thúc đẩy phát triển từ nhu cầu của các công ty khởi nghiệp , các doanh nhân và những nhân viên làm việc giờ linh hoạt. Phân khúc này sẽ là một lồng ấp tiềm năng cho các thế hệ người mua /người thuê tiếp theo của văn phòng có kích thước nhỏ.”

Thách thức lớn nhất đối với các nhà đầu tư của loại hình office-tel là các vấn đề về khung pháp lý. Các nhà đầu tư nên cân nhắc xác định rõ nguồn cầu đối với phân khúc này, xu hướng của thị trường thứ cấp (bán lại hoặc cho thuê) cũng như các chính sách về cam kết cho thuê/ thuê lại từ chủ đầu tư.

Một khung pháp lý rõ ràng sẽ giúp xác định rõ đối tượng khách hàng cũng như các cơ hội cho nhà đầu tư, giúp mô hình này thu hút người mua nhiều hơn.

Theo NDH