‘Dò sóng’ trên thị trường địa ốc: Nhà đầu tư đang đổ tiền vào đâu?

Buông chung cư, né đất nền

Đất nền từng là “thánh địa” của giới đầu tư. Trong 5 năm trở lại đây, những tay chơi đất hệ lướt sóng đã có nhiều hơn một lần “vớ bẫm” nhờ những đợt sốt như “điên cuồng” của thị trường đất nền. Đơn cử giai đoạn 2021 – 2022, cơn sốt đất diễn ra trên phạm vi toàn quốc, giao dịch đất nền tăng vọt từ 170.000 lên 630.881, tức tăng đột biến 3,7 lần chỉ trong 1 năm, theo thống kê của Bộ Xây dựng.

Tuy nhiên, cuộc khủng hoảng bất động sản những năm 2022 - 2023 cùng quy định cấm phân lô bán nền tại các phường của đô thị loại III trở lên sau đó, khiến cơn say đất nền dần tan biến. Giới đầu tư lặng lẽ rút khỏi đất nền, để lại một thị trường “nguội ngắt”.

Nói với Đầu tư Tài chính - VietnamFinance, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết thị trường đất nền trầm lắng đến nỗi ngay cả hoạt động đấu giá đất cũng suy yếu. “Bây giờ đấu giá đất tại các địa phương, giá chỉ cần nhỉnh lên chút so với giá gốc cũng đã khó thành công rồi; khác hẳn với giai đoạn trước kia, người ta xúm đen xúm đỏ tranh nhau. Đó là vì trước kia, phần lớn người tham gia đấu giá là dân đầu tư, đầu cơ, còn giờ họ ‘nằm im’ cả rồi”.

Khi không còn tụ vào đất nền, dòng tiền được luân chuyển sang chung cư, biến phân khúc này trở thành “sàn diễn” đỉnh cao nhất những năm 2023 – 2025 với tốc độ tăng trưởng giá hàng chục %/năm. Không chỉ bùng nổ ở thị trường sơ cấp, cơn sốt còn lan sang cả thị trường chung cư cũ, nhà tập thể cũ. 

Chỉ trong vài năm, khái niệm chung cư cao cấp bị định nghĩa lại hoàn toàn về giá. Từ mức 45 – 50 triệu đồng/m2 của những năm 2019 – 2020, giờ đây chung cư phải trên 100 triệu đồng/m2 mới được xem là cao cấp. Thị trường các đô thị lớn như Hà Nội, TP. HCM thậm chí vắng bóng chung cư mở bán mới dưới 60 triệu đồng/m2.

Đà tăng giá siêu tốc giúp nhà đầu tư hưởng lợi lớn nhưng cũng là con dao hai lưỡi. Cho tới cuối năm 2025, giá chung cư đã lên tới đỉnh. Như mũi tên bay hết đà, đến lụa mỏng cũng không thể xuyên thủng, giá chung cư ở thời điểm hiện tại được nhìn nhận là gần như không còn dư địa tăng trưởng thêm. 

Bên cạnh đó, do giá bán tăng quá nhanh, giá cho thuê không thể theo kịp. Hệ quả là tỷ suất lợi nhuận của hoạt động cho thuê chung cư rơi thẳng đứng từ mức 5% - 5,5%/năm xuống chỉ còn 2% - 2,5%. Điều này đã kích hoạt làn sóng rời bỏ chung cư của giới đầu tư, nhất là trong bối cảnh nguồn cung đang được tung ra ồ ạt.

Thấp tầng hấp thụ vốn

Sự gia tăng của giá chung cư còn mang lại một hệ quả rất lớn, nhưng ít được chú ý, đó là sự san bằng khoảng cách với sản phẩm thấp tầng. Hiện, các dự án chung cư đang chào bán trong khu vực nội thành Hà Nội có giá phổ biến 100 – 130 triệu đồng/m2, không ít dự án chào tới 150 – 180 triệu đồng/m2, thậm chí trên 200 triệu đồng/m2. Mức giá này không chỉ ngang bằng mà còn cao hơn cả thấp tầng. 

Đơn cử tại quận Ba Đình (cũ), trên trục đường Láng Hạ, chung cư The Nelson Private Residences đang được chào bán với giá 170 triệu đồng/m2. Nhưng ngay cạnh đó, dự án thấp tầng The Heritage có đơn giá chỉ 110 triệu đồng/m2 sàn xây dựng (diện tích đất 90-115m2, xây 6 tầng, 1 tum). Mức giá của The Heritage thậm chí còn thấp hơn cả chung cư ở vùng cận nội thành như phường Việt Hưng, quận Long Biên (cũ) – nơi dự án D’. Diamant Bleu đang chào giá tới 128 triệu đồng/m2, hay phường Đại Mỗ, quận Nam Từ Liêm (cũ) – nơi Hausman Premium Residences chào giá 130 triệu đồng/m2. 

Diễn biến giá này khiến thấp tầng nội đô, từ sản phẩm vốn được mặc định dành cho giới thượng lưu, bỗng sở hữu lợi thế cạnh tranh vượt trội hơn cả chung cư.

Thấp tầng The Heritage Láng Hạ

Điều khiến thấp tầng hút vốn hơn nữa là khả năng khai thác – kinh doanh hiệu quả. Trong khi chung cư chỉ được dùng để ở và cho thuê lưu trú dài hạn thì thấp tầng đa dạng và linh hoạt hơn: cho thuê cả dài hạn và ngắn hạn (airbnb, homestay), làm văn phòng đại diện, showroom, cửa hàng… 

Xét về tốc độ tăng trưởng giá, do đặc tính gắn liền với đất, thấp tầng có biên độ tăng giá trị cao hơn và bền bỉ hơn chung cư, nhất là với các sản phẩm thuộc vùng lõi nội đô lịch sử, đang được hưởng lợi lớn từ sự đột phá của hạ tầng. Vì vậy, thấp tầng “nghiễm nhiên” trở thành lựa chọn ưu tiên của giới đầu tư tích sản. Và về khía cạnh này, thấp tầng ưu thế hơn đất nền – phân khúc vốn được xem là “thánh địa” của đầu cơ lướt sóng.

Thực tế cho thấy, trong khoảng 2 năm trở lại đây, nguồn cung thấp tầng đổ ra rất lớn để đón sự dịch chuyển của dòng tiền. Theo VARS, năm 2025, thấp tầng (bao gồm nền chưa xây nhà) chiếm tỷ trọng 37% tổng nguồn cung toàn thị trường, tương đương 32 nghìn sản phẩm, cao gấp hơn 2,5 lần năm 2024. Nửa đầu năm 2026, thấp tầng (bao gồm nền chưa xây nhà) chiếm tỷ trọng 30%, tương đương với 22 nghìn sản phẩm, tăng 10% so với cùng kỳ.

Dù vậy, mức độ hấp thụ thấp tầng không đồng đều. Các sản phẩm thấp tầng tại “vùng trũng” về dân cư, hạ tầng, tiện ích dịch vụ có tỷ lệ hấp thụ không cao, ngay cả khi có những “lời hứa” về các tuyến giao thông trọng điểm. 

Ngược lại, thấp tầng nằm trong nội đô các thành phố lớn như Hà Nội, TP. HCM, Đà Nẵng, Hải Phòng, Hạ Long… vẫn duy trì mãi lực khá tốt, bất chấp biến động của thị trường.

Thấp tầng Vinhomes The Gallery Giảng Võ

Sự khan hiếm của quỹ đất nội đô thành phố lớn tạo ra lợi thế “độc quyền tự nhiên” cho sản phẩm, kết hợp với nhu cầu an trú tài sản của nhà đầu tư trước kỳ vọng lạm phát khiến giỏ hàng nhiều dự án “cháy” rất nhanh. Chẳng hạn giai đoạn trước, Essensia Parkway tại TP. HCM của Phú Long bán rất tốt, hay Vinhomes The Gallery tại Hà Nội cũng ghi nhận tỷ lệ hấp thụ cao, dù giá không hề rẻ.

Ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes, đánh giá với riêng Hà Nội, thấp tầng vẫn là sản phẩm thu hút được nhiều sự quan tâm nhóm người mua có năng lực tài chính tốt. 

“Với sự ưu tiên phát triển cao tầng, thời gian tới, phân khúc thấp tầng trong nội đô Hà Nội càng ngày càng khan hiếm. Trong khi đó, số người giàu lại tăng lên, nhu cầu sở hữu nhà đất sẽ tăng tương ứng, vì thế thấp tầng sẽ ngày càng có giá và vị thế hơn. Trong bối cảnh Hà Nội thực hiện quy hoạch trăm năm, các sản phẩm nằm trong dự án, an toàn về quy hoạch, pháp lý đủ đầy sẽ có lợi thế nhất”, ông Chung nhận định với Đầu tư Tài chính - VietnamFinance.