Vì sao lãi suất 'siêu rẻ' vẫn không đủ sức kéo người vay mua nhà?

Khoảng 2 tuần gần đây, các ngân hàng đã đồng loạt tung ra các gói cho vay mua nhà với lãi suất được giới thiệu là "siêu rẻ", chỉ 4-5%/năm, thậm chí có ngân hàng cho vay lãi suất... 0%/năm (phần lớn chỉ áp dụng cho 3-6 tháng đầu).

Lãi suất thấp chỉ trong thời gian ngắn

Tại hội nghị toàn quốc nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc và thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội mới đây, Thủ tướng Phạm Minh Chính cho biết, nhu cầu về nhà ở xã hội hiện nay rất lớn, đồng thời yêu cầu các bộ ngành, địa phương phải đặt mình vào vị trí của người dân để tìm ra giải pháp thiết thực giải quyết bài toán nhà ở cho người lao động.

Sau chỉ đạo của Thủ tướng, nhiều ngân hàng đã đồng loạt tung ra các gói tín dụng với lãi suất ưu đãi nhằm hỗ trợ người dân vay mua nhà.

Cụ thể, ACB công bố gói vay cho người dưới 35 tuổi, lãi suất từ 5,5% áp dụng cho 3 tháng đầu. SHB có gói tín dụng 16.000 tỷ đồng cho vay mua nhà lãi suất từ 3,99% cho 3 tháng đầu, từ 1 - 5 năm tiếp theo, lãi suất sẽ từ 8,3-10%, sau đó thả nổi.

Thậm chí, Kienlongbank áp dụng mức lãi suất ưu đãi 0% cho gói vay mua nhà trị giá 3.000 tỷ đồng nhưng chỉ trong 1 tháng, 18 tháng tiếp theo cố định 8,8%, sau đó sẽ thả nổi...

Các ngân hàng đang tung ra nhiều gói cho vay mua nhà với lãi suất rất thấp trong thời gian đầu.

Bên cạnh các gói vay ưu đãi cho người trẻ, nhiều ngân hàng khác cũng đưa ra chính sách lãi suất thấp dành cho khách vay mua nhà nói chung. Chẳng hạn, HDBank có gói tín dụng 30.000 tỷ đồng cho vay mua nhà lãi suất khởi điểm 4,5%/năm trong 3 tháng đầu, lãi cố định trong 24 tháng là 8%. LPBank giới thiệu gói vay 5.000 tỷ đồng, lãi suất từ 3,88% trong 3 tháng đầu, sau đó thả nổi. VPBank, ABBank, Sacombank... cũng có mức lãi suất vay từ 6,5-7,5% nhưng chỉ áp dụng cho năm đầu tiên.

Ở nhóm ngân hàng quốc doanh, BIDV, Vietcombank, Agribank, VietinBank đều cung cấp gói tín dụng lãi suất 5,5-6% và áp dụng cho năm đầu, hỗ trợ ân hạn nợ gốc...

Từ thực tế của người đang có nhu cầu vay vốn mua nhà, chị Thu Hương (Hà Nội) chia sẻ, khảo sát tại các ngân hàng hầu hết đang cho vay với lãi suất từ 4-6%/năm nhưng mức lãi suất ưu đãi này chỉ áp dụng trong thời gian rất ngắn, từ 3-6 tháng. Có ngân hàng áp dụng thời gian ưu đãi dài hơn là một năm nhưng lãi suất tăng từ 7%/năm. Còn lãi vay cố định cho 5 năm đầu gần 10%. Sau đó, lãi suất sẽ về mức thả nổi, dựa trên lãi suất tiền gửi cộng với biên độ lãi suất từ 3 - 5%.

Trong khi đó, từ thủ tục hành chính đến chính sách xét duyệt vẫn còn khắt khe, chưa được tinh giản, khiến người đi vay khó tiếp cận. “Nói chung các gói này không có sự đột phá, không khác mấy so với các chính sách trước đó của các ngân hàng, chưa thật sự hỗ trợ người đi vay”, chị Hương nhấn mạnh.

Anh Hồ Minh Tuấn (Hà Nội) cho rằng ngay cả khi đã được phê duyệt, người vay tiếp tục phải đối mặt với áp lực tài chính khi lãi suất vay thường biến động theo thời gian. Khi hết thời gian ưu đãi lãi suất, người mua nhà sẽ phải chịu mức lãi suất thả nổi cao hơn nhiều trước đó, ảnh hưởng lớn tới kế hoạch tài chính dài hạn của người vay.

Anh Tuấn phân tích, nếu khách hàng vay 1,5 tỷ đồng trong 20 năm, 5 năm đầu hưởng lãi suất 8,7%/năm, số tiền trả hàng tháng dao động 17,5 triệu đồng (tháng đầu) giảm dần xuống 14,5 triệu đồng (tháng thứ 60). Sau khi hết mức cố định này, lãi suất thả nổi có thể tăng lên 11%/năm hoặc cao hơn, khoản trả nợ sẽ nhảy lên hơn 16 triệu đồng vào tháng thứ 61 trở đi. Sự biến động này có thể ảnh hưởng lớn đến khả năng tài chính của người vay.

Lãi suất ưu đãi cần thực chất hơn

Một số ý kiến cho rằng mức lãi suất ưu đãi áp dụng trong thời gian 3-6 tháng chỉ là chiêu trò "quảng cáo", có tính chất “hô hào” của nhà băng, nên nhiều người có nhu cầu mua nhà không mặn mà vay vốn.

Thống kê của FiinRatings chỉ ra, tín dụng cho vay bất động sản tiêu dùng liên tục giảm trong các năm qua, từ 21,4% năm 2022 xuống còn khoảng 7,2% năm 2024; cho vay chủ đầu tư lại tăng từ 6,6% lên 28,5%. Tín dụng tăng trưởng nhưng chỉ trong khối doanh nghiệp, người mua nhà chưa mạnh dạn đi vay.

"Các chương trình ưu đãi vay của ngân hàng không đủ hấp dẫn để thu hút người mua nhà", chuyên gia Fiin Ratings nhận định.

Số liệu từ Ngân hàng Nhà nước cũng cho thấy, tín dụng cho vay mua nhà của các ngân hàng trong năm 2024 chỉ tăng 6%, trong khi tăng trưởng tín dụng chung là 15%. Các mức ưu đãi chưa phát huy hiệu quả trong bối cảnh giá nhà đang tăng quá cao, người dân ngại đi vay.

Đại diện ACB - ngân hàng tiên phong triển khai gói vay ưu đãi cho người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà, cho hay, yếu tố được khách hàng quan tâm nhất khi vay mua nhà giá rẻ là lãi suất và thời gian hưởng ưu đãi.

Đa phần khách hàng vay mua nhà tại ACB sẽ lựa chọn cố định lãi suất trong khoảng 2-3 năm đầu để tránh rủi ro biến động. Tuy nhiên, sau thời gian này, lãi suất sẽ thả nổi, có thể tăng cao.

Giám đốc khối khách hàng cá nhân một ngân hàng lý giải nguyên nhân khiến thủ tục cho vay của các nhà băng không thể cắt giảm: kiểm soát rủi ro tín dụng và tránh nợ xấu. Chẳng hạn, khách muốn vay vẫn cần có tài sản thế chấp là bất động sản, chứng minh thu nhập qua sao kê lương, hợp đồng lao động... Đồng thời, người vay cũng phải chi trả các khoản phí như công chứng, thế chấp và bảo hiểm. Tuy nhiên, những điều kiện này vô tình lại trở thành rào cản đối với nhóm lao động tự do hoặc những người có thu nhập thấp.

Các chuyên gia cũng như người lao động cho rằng, các gói vay ưu đãi cho người trẻ và người mua nhà nói chung không nên chỉ dừng lại ở "khẩu hiệu", mà cần thực chất hơn. 

TS Nguyễn Trí Hiếu, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển thị trường tài chính và bất động sản toàn cầu đề xuất, để chính sách hỗ trợ mua nhà thực sự có ý nghĩa, cần đảm bảo mức lãi suất ưu đãi ổn định trong dài hạn, thay vì chỉ kéo dài 6 tháng đến 1 năm.

Tuy nhiên, do ngân hàng cũng phải huy động vốn từ cư dân để cho vay nên rất khó hạ lãi suất vay vì phải đảm bảo lợi nhuận. Vì vậy, Chính phủ có thể xem xét xây dựng các gói tín dụng ưu đãi tương tự như gói vay 30.000 tỷ đồng từng triển khai cách đây 10 năm. Gói vay này dành riêng cho người lần đầu mua nhà ở có giá vừa túi tiền.