Rủi ro thanh khoản với trái phiếu bất động sản

Theo dữ liệu báo cáo từ FiinGroup, khoảng 102.000 tỉ đồng trái phiếu doanh nghiệp (trừ ngân hàng) đến hạn thanh toán trong nửa cuối năm nay. Con số này gấp đôi giai đoạn nửa đầu năm (44.400 tỉ đồng), cho thấy áp lực dòng tiền thanh toán hiện hữu. Chiếm tỉ trọng lớn là doanh nghiệp bất động sản cần 65.300 tỉ đồng để đáo hạn trái phiếu nửa cuối năm.

Áp lực đáo hạn đạt đỉnh vào tháng 8 với 36 nghìn tỉ đồng trái phiếu đáo hạn, mức cao nhất trong năm. Trong số này, theo đánh giá của tổ chức xếp hạng tín nhiệm VIS Rating có 1,2 nghìn tỉ đồng trái phiếu gặp rủi ro cao bị chậm trả lần đầu. Các trái phiếu này phát hành bởi 2 công ty bất động sản có hồ sơ tín nhiệm ở mức “Cực kỳ yếu”.

Ngoài ra, có 14.400 tỉ đồng trái phiếu đáo hạn đã bị chậm trả lãi coupon, trong đó có 10.500 tỉ đồng từ 4 công ty liên quan đến Tập Đoàn Vạn Thịnh Phát. Những trái phiếu khác là của Novaland, Trung Nam và Hải Phát phát hành - đây đều là các doanh nghiệp đang trong quá trình tái cơ cấu nợ.

Nhận xét về thị trường trái phiếu trong trung hạn, nhóm phân tích của S&I Ratings cho rằng, áp lực tài chính lên các doanh nghiệp bất động sản vẫn còn trong 12-18 tháng tới. Điều này đến từ giá trị đáo hạn lớn nửa cuối năm nay, cộng thêm gần 143.000 tỉ đồng trái phiếu đến hạn trong năm 2026.

Áp lực trả nợ hiện hữu nhưng S&I Ratings kỳ vọng giá trị phát hành trái phiếu tăng mạnh trong thời gian tới. Việc Chính phủ đẩy mạnh tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án bất động sản, theo nhóm phân tích, sẽ tạo điều kiện để các doanh nghiệp khôi phục triển khai dự án và cải thiện dòng tiền.

"Khi dự án được khơi thông pháp lý và đủ điều kiện triển khai, doanh nghiệp có thể sử dụng dự án làm tài sản đảm bảo để vay vốn ngân hàng. Dự án được phép triển khai cũng tạo thuận lợi cho họ sớm mở bán và có phương án tài chính để trả nợ cho trái chủ", chuyên gia của S&I nhận định.

Trong báo cáo triển vọng ngành quý III/2025, Công ty Chứng khoán BIDV (BSC) đưa ra những đánh giá khả quan với ngành bất động sản thương mại trong năm 2025. Với lập luận rằng, khi các yếu tố hỗ trợ vẫn được giữ nguyên như vấn đề pháp lý dự án được tăng tốc xử lý giúp nguồn cung mới phục hồi; điều kiện vĩ mô thuận lợi bao gồm môi trường lãi suất thấp, đầu tư công…, BSC cho rằng dòng tiền của các chủ đầu tư được khơi thông trở lại và lợi nhuận ngành từ hoạt động kinh doanh cốt lõi sẽ cải thiện hơn trong nửa cuối năm nay.

BSC dẫn số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy, trong quý I/2025, cả nước có 26 dự án với 15.780 sản phẩm được cấp phép mới và 59 dự án với 19.760 sản phẩm đủ điều kiện bán hàng. Dấu hiệu “cởi trói” pháp lý tiếp tục được củng cố trong quý II/2025 khi các dự án có mức độ vướng phức tạp được giải quyết hàng loạt; về quy hoạch và chủ trương đầu tư như AquaCity (Đồng Nai), NovaWorld Phan Thiết (Bình Thuận, nay là tỉnh Lâm Đồng); về tiền sử dụng đất như Casimia Balanca (Quảng Nam, nay là TP Đà Nẵng), Lakeview, The Water Bay (TPHCM)...