Giá bất động sản khó giảm sau khi 3 luật có hiệu lực

Theo đó, 3 bộ luật (Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023) dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/8, thay vì tháng 7 như kế hoạch tại Nghị quyết của Chính phủ.

Việc các bộ luật có hiệu lực sớm được các chuyên gia cho rằng sẽ tác động đến giá bất động sản. Ảnh:VA

Giá bất động sản sẽ tăng sau khi các luật có hiệu lực

Việc các bộ luật có hiệu lực sớm được các chuyên gia cho rằng sẽ tác động đến giá bất động sản theo xu hướng tăng bởi các yếu tố cấu thành sản phẩm đều cao hơn khi luật mới có hiệu lực. Qua đó, các dự án sắp mở bán có thể sẽ thiết lập mặt bằng giá mới so với các sản phẩm hiện hữu trên thị trường.

Theo bà Giang Đỗ - Giám đốc Dịch vụ tư vấn Savills Việt Nam, theo Luật Đất đai mới, giá đất sẽ được định giá theo nguyên tắc thị trường giúp tăng tính minh bạch cũng như thanh khoản địa ốc. Ngoài ra, Luật Đất đai mới cũng đã bỏ khung giá đất nên việc định giá sẽ phản ánh đúng thị trường hơn.

Song, điều này cũng có thể khiến giá bất động sản tiếp tục tăng. Nguyên nhân là do mức bồi thường giải phóng mặt bằng không còn thấp như trước đây - giai đoạn tính theo bảng giá đất, mà sát thị trường từ đó sẽ khiến tổng chi phí đầu tư dự án gia tăng. Bởi vậy, để đảm bảo quyền lợi, chủ đầu tư sẽ phải tăng giá bán sản phẩm tại các dự án.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS cũng nhận định rằng, giá địa ốc có thể tăng khi bỏ khung giá đất, tuy nhiên tác động này sẽ không ảo như các cơn sốt trước đây. Bởi quy định mới đã đưa tài sản về đúng giá trị thật, người bán và mua minh bạch, cơ quan quản lý cũng dễ giám sát thị trường.

Có thể thấy, trong giai đoạn 2020 - 2022, thị trường địa ốc đã chứng kiến nhiều đợt sốt giá bất thường, đặc biệt là đất nền vùng ven. Nhiều khu vực vùng ven Hà Nội hay các tỉnh lân cận như Bắc Giang, Bắc Ninh... cũng tăng cục bộ 40 - 50% so với trước dịch Covid-19, tình trạng này khiến nhiều nhóm nhà đầu tư đổ xô đi đấu giá, đầu cơ.

Giá bất động sản được ông Lê Bảo Long - Giám đốc Chiến lược của Batdongsan.com.vn dự báo sẽ tăng sau năm 2025. Đáng chú ý, đất nền sẽ là loại hình bị tác động mạnh nhất vì còn chịu thêm ảnh hưởng từ quy định cấm phân lô bán nền tại 105 thành phố và thị xã.

Việc quy định cấm phân lô bán nền được cho sẽ thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường địa ốc.

Liên quan tới tới quy định cấm phân lô bán nền này, nhiều chuyên gia lĩnh vực bất động sản cho rằng, trong hơn một năm tới thị trường đất nền sẽ có nhiều biến động mạnh. Việc siết phân lô bán nền sẽ khiến nguồn cung trở nên khan hiếm và giá có thể bị đẩy lên cao.

Nhưng sẽ hạn chế đầu cơ

Trước đây, tình trạng đầu cơ bất động sản đã dẫn tới nhiều hệ luỵ về kinh tế và xã hội. Nhiều dự án không được triển khai, giá quá cao so với giá trị thực hoặc bong bóng là những hậu quả của vấn nạn này. Như Chủ tịch VARS chia sẻ, trong những đợt sốt bất động sản trước đây, nhiều nhà đầu tư thứ cấp dễ dàng đổ tiền vào nhà đất vì kỳ vọng mua thấp bán cao.

Tuy nhiên, với các luật mới sắp được thi hành, tình trạng này được cho sẽ được hạn chế đáng kể. Theo ông Đính, sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, giá sản phẩm đã cao ngay từ đầu, khiến giới đầu cơ cẩn trọng trong xuống tiền do biên độ lợi nhuận khó đạt như kỳ vọng.

"Quy định mới khiến thị trường đầu tư thứ cấp vốn dễ bị 'thổi' thành cơn sốt có thể bước vào giai đoạn điều chỉnh và phát triển lành mạnh hơn", ông Đính nói.

Ngoài ra, việc quy định cấm phân lô bán nền cũng được cho sẽ thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường. Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III và thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.

Chuyên gia bất động sản Đinh Minh Tuấn cho biết, việc cấm phân lô bán nền theo như quy định mới có thể làm giảm tình trạng phân lô tràn lan, nguồn cung ra ngoài thị trường cũng trở nên "co lại", giúp giảm tình trạng lãng phí tài nguyên đất.

Theo đó, những khu vực không có quy hoạch rõ ràng, bị các cò mồi thổi giá sẽ khó còn sức hút như trước đây. Theo ông Tuấn, việc cấm phân lô bán nền tại 105 thành phố và thị xã sẽ khiến thị trường này được dự báo sẽ giảm sức mua.

Ngược lại, những sản phẩm đất nền tại các đô thị loại I sẽ hút dòng tiền mạnh hơn. Các chuyên gia lý giải việc phân lô đất nền có nhiều yếu tố mới sẽ tiềm ẩn các rủi ro, dẫn tới việc các nhà đầu tư chờ đợi các vấn đề liên quan đến phân lô đất nền đi vào ổn định, lúc đó mới tính chuyện quay trở lại những khu vực này. Còn trước mắt, những thị trường trung tâm vẫn sẽ hút dòng tiền do nhu cầu đầu tư tăng lên rõ ràng.

Ông Tuấn khuyến nghị, thời điểm này nhà đầu tư đất nền cần có sự cân nhắc kỹ càng khi đầu tư lô đất nền ở khu vực nằm trong giai đoạn đang chuyển giao theo Luật Kinh doanh bất động sản hay Luật Nhà ở, đặc biệt trong khu vực cấm phân lô bán nền. Người mua cần đảm bảo chắc chắn lô đất đầu tư đó có sổ.