Cửa sáng cho bất động sản nông nghiệp

Bất động sản nông nghiệp giúp tăng nguồn thu nhập cho nhà đầu tư, đồng thời tạo ra một kênh phân phối tiềm năng.

Có hiệu lực từ 1/8/2024, Luật Đất đai 2024 với những quy định đáng chú ý về tăng hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân lên 15 lần, thời hạn thuê đất công ích do UBND cấp xã quản lý lên 10 năm và đặc biệt cho phép hộ gia đình và cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

“Cởi trói” pháp lý

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn G6 nhận định, việc cho phép cá nhân, tổ chức không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp sẽ là nền tảng để thực hiện chủ trương dồn điền, đổi thửa, tạo ra những cánh đồng lớn, phù hợp trình độ sản xuất bậc cao, hiện đại như ngày nay nhằm nâng cao năng suất, tăng giá trị khai thác sử dụng đất.

Ông Quê cho hay, kể từ năm 1993, Nhà nước không cấp mới đất nông nghiệp cho người sinh sau thời điểm đó. Do vậy, chính sách mới giúp thuận lợi cho việc hợp pháp hóa quyền thừa kế, cho tặng, chuyển nhượng từ người không còn khả năng, không có nhu cầu sử dụng đất cho người có nhu cầu. Bên cạnh đó, quy định này sẽ tạo thuận lợi cho công tác giải phóng mặt bằng, nhất là các dự án do doanh nghiệp làm chủ đầu tư.

“Trước khi Luật Đất đai 2024 được thông qua, bất động sản nông nghiệp được coi là thị trường ngách và ít được chú ý. Còn hiện tại, phân khúc này sẽ dần trở nên phổ biến, được nhiều nhà đầu tư quan tâm”, Chủ tịch G6 Land nói.

Đồng quan điểm, luật sư Phạm Thanh Tuấn – Đoàn Luật sư TP. Hà Nội cũng cho rằng quy định về tập trung quỹ đất nông nghiệp thông qua phương thức chuyển đổi, cho thuê, hợp tác sản xuất đối với đất nông nghiệp (Điều 192) hoặc phương thức tích tụ đất nông nghiệp thông qua phương thức nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn đất nông nghiệp (Điều 193) là những thay đổi mấu chốt thúc đẩy sự phát triển của lĩnh vực bất động sản nông nghiệp.

Đây là hành lang pháp lý giúp hình thành cơ sở hạ tầng tập trung trong lĩnh vực nông nghiệp, giống như dự án hạ tầng trong lĩnh vực công nghiệp. Mô hình dự án hạ tầng trong nông nghiệp sẽ giúp các doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận với quỹ đất “sạch” để đầu tư, sản xuất trong lĩnh vực nông nghiệp.

Cùng với xu thế đầu tư nông nghiệp hữu cơ kết hợp với du lịch ngày càng trở nên thiết yếu, sẽ góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất, tăng tính thương mại từ đất; qua đó sẽ tác động tích cực tới thị trường bất động sản nông nghiệp đang chậm phát triển trở nên khởi sắc.

Cần chiến lược toàn diện

Thực tế, trong báo cáo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), thị trường bất động sản nông nghiệp đa dụng (đa mục đích) của Việt Nam, là loại bất động sản vừa có chức năng sản xuất nông nghiệp, vừa có chức năng sử dụng cho các mục đích khác như du lịch, nghỉ dưỡng, giải trí đang có tốc độ phát triển nhanh chóng. VNREA dự báo, trong giai đoạn 2021-2025, dự kiến thị trường này sẽ tiếp tục tăng trưởng với tốc độ trung bình 15%/năm.

TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia nhận định, bất động sản nông nghiệp là xu hướng tất yếu, gắn với tái cấu trúc nền kinh tế theo hướng phát triển thương mại - dịch vụ và công nghiệp.

Tuy nhiên, vị chuyên gia cũng thẳng thắn cho rằng, quy hoạch đất nông nghiệp và các khu vực khác của Việt Nam tương đối lỏng lẻo, hiện tượng đầu cơ đất đai rất phổ biến, nhà ở trên đất nông nghiệp mọc lên tự phát và chính quyền cũng tìm cách hợp thức hóa. Trước đây, các mua bán phi chính thức, trao tay, giao dịch ngầm, làm thị trường ngày càng trở nên không minh bạch.

Đồng thời, không có bảo hiểm về quyền sở hữu đất nông nghiệp. Khi mua bán một mảnh đất rất rắc rối về quyền sở hữu.

“Thị trường bất động sản nông nghiệp của Việt Nam có nhiều yếu tố không minh bạch, không rõ ràng và chưa có tính ổn định lâu dài, sự vững chắc về mặt pháp lý. Người mua rất ngại, vì họ có thể phải đối diện với những rủi ro pháp lý bất cứ lúc nào” – TS. Lê Xuân Nghĩa cho biết.

Theo đó, ông Nghĩa cho rằng vấn đề đặt ra để phát triển bất động sản nông nghiệp là Chính phủ phải có một chiến lược toàn diện về việc giải quyết vấn đề bất động sản trong nông nghiệp, có đầy đủ nền tảng pháp lý, phải an toàn, dài hạn cho nhà đầu tư.

Đồng thời, phải để ruộng đất trở thành tài sản đảm bảo để nông dân có thể vay vốn. Bên cạnh đó, phải có đạo luật, bảo hiểm về quyền sở hữu. Đây là cơ sở để mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê đất nông nghiệp.