Chuyện gì đang xảy ra với thị trường condotel Đà Nẵng?

Nguồn cung tăng trưởng mạnh trong những năm trước khiến việc tiêu thụ gặp nhiều khó khăn là nguyên nhân khiến nhiều chủ đầu tư condotel tại Đà Nẵng dời việc chào bán sang năm 2018 và 2019.

Gim hàng, tăng giá

Nhìn lại diễn biến của thị trường căn hộ khách sạn tại Đà Nẵng trong thời gian qua có thể thấy rằng trong 2 năm 2016 và 2017, lượng sản phẩm của phân khúc này có sự tăng trưởng đột biến.

Trong năm 2016, theo thống kê của CBRE, thị trường condotel Đà Nẵng đã chứng kiến sự tăng trưởng mạnh về nguồn cung gần 19.000 căn hộ được cung cấp ra thị trường – tăng đến 800% tính theo năm.

Còn trong năm 2017, nguồn cung condotel ghi nhận 1.426 căn mới được chào bán (chỉ bằng 1/4 so với nguồn cung mới năm 2016), từ dự án Coco Ocean Resort & Spa, Coco Towers, Coco Wonderland (thuộc tổ hợp du lịch giải trí Cocobay), và TMS Luxury, nâng tổng nguồn cung tích lũy lên 7.675 căn.

Có lẽ chính việc nguồn cung tăng mạnh trong thời gian qua đẽ dẫn đến hệ quả là trong Q4/2017, thị trường Đà Nẵng không có dự án condotel mới nào được chào bán.

Theo CBRE, nguyên nhân của việc này là một số dự án đã được chủ đầu tư dời thời gian chào bán dự kiến sang năm 2018 và 2019 nên nguồn cung mới trong hai năm tiếp theo ước tính khoảng 9.000 căn.

Điều này đã khiến thị trường condotel có nhiều điểm sáng khi tính đến cuối Q4/2017, tỷ lệ bán trung bình toàn thị trường Đà Nẵng đạt 90,3% cho phân khúc cao cấp - tăng 3,9% theo quý và 8,8% theo năm; và 94,2% cho phân khúc trung cấp (tăng 4,4 đpt theo quý và 16 đpt theo năm).

“Việc giảm nhiệt về nguồn cung mới đã giúp thị trường có thêm thời gian hấp thụ lượng hàng tồn đọng từ trước đó. Giá bán trung bình Q4/2017 tăng trưởng nhẹ so với cùng kỳ năm 2016 tại phân khúc cao cấp, và tăng 16% tại phân khúc trung cấp, chủ yếu là do tăng giá tại giai đoạn sau của dự án Central Coast” - CBRE nhận định về thị trường Đà Nẵng.

Kỳ vọng gì Condotel?

Nhận định về triển vọng của phân khúc condotel, các chuyên gia của CBRE cho biết, trong thời gian diễn ra tuần lễ cấp cao APEC vào Q4/2017, Việt Nam và Đà Nẵng nói riêng, đã có cơ hội tiếp đón các nguyên thủ quốc gia và lãnh đạo doanh nghiệp từ 21 nền kinh tế thành viên, cùng với một lực lượng phóng viên, hậu cần hùng hậu. Sự kiện được nhắc đến nhiều trên các phương tiện truyền thông đa quốc gia, giúp thành phố biển ghi thêm dấu ấn trên bản đồ nghỉ dưỡng quốc tế. “Điều này chắc chắn sẽ giúp củng cố lực hút đầu tư vào các dự án nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng trong thời gian tới”.

Nhận định này của CBRE cũng tương đồng với ý kiến của nhiều chuyên gia về thị trường bất động sản Đà Nẵng nói chung và condotel nói riêng bởi dù muốn, dù không, condotel đang trở thành xu hướng đầu tư mới tại Việt Nam nói chung và Đà Nẵng nói riêng.

Tuy nhiên, miếng bánh condotel Đà Nẵng có thực sự “ngon” như kỳ vọng hay không – câu trả lời vẫn đang để ngỏ.

Đầu tiên là áp lực cạnh tranh. Theo CBRE, trước làn sóng đầu tư ồ ạt ở Đà Nẵng, tính đến quý 3/2017, Đà Nẵng có 15.390 phòng cho thuê (khách sạn+condotel+biệt thự) được hoàn thành. Dự báo đến năm 2020, con số hoàn thành sẽ là 32.021 phòng. Nguồn cung nhiều dẫn đến sự cạnh tranh lớn trên thị trường là không tránh khỏi.

Cùng với sự cạnh tranh giữa các dự án đóng trên địa bàn thì condotel Đà Nẵng còn chịu áp lực cạnh tranh với Nha Trang, Phú Quốc… bởi tính đến năm 2020, toàn thị trường sẽ có khoảng 99.178 phòng (Khách sạn, condo-tel, villa). Trong đó, Nha Trang là 34.249 phòng, Phú Quốc – 15.600 phòng, Hạ Long – Quảng Ninh là 14.739 phòng.

“Sự cạnh tranh đến từ Nha Trang chắc chắn làm ảnh hưởng đến lợi nhuận của các nhà đầu tư tại Đà Nẵng; bên cạnh đó Đà Nẵng sẽ còn bị cạnh tranh bởi thị trường mới là Hội An – Quảng Nam”, bà Dương Thùy Dung – Giám đốc cấp cao Công ty CBRE Việt Nam cho biết tại một hội nghị diễn ra tại Đà Nẵng gần cuối 2017.

Ngoài ra, có một thực trạng đang diễn ra tại phân khúc condotel Đà Nẵng là lợi nhuận thu về không giống như cam kết ban đầu. Đây là điều mà nhà đầu tư càng cần phải lưu ý bên cạnh áp lực cạnh tranh như đã nói ở trên.

Theo CBRE, chỉ tính riêng với căn hộ khách sạn cao cấp, trong khi lợi nhuận cam kết mà chủ đầu tư đưa ra ở mức 8-12% trong thời gian từ 5-10 năm thì thực tế lợi nhuận đạt được chỉ ở mức 5-10%,

Bình luận về con số này, ông Đỗ Minh Dương – một chuyên gia bất động sản cho rằng do nguồn cung tăng thì bài toán làm các chủ đầu tư Condotel ở Đà Nẵng đau đầu chính là việc làm sao để thu hút khách hàng về phía mình bằng cách nâng mức lợi nhuận cam kết với nhà đầu tư để tạo sức hút cho dự án.

 “Nếu ngồi tính đưa ra mức lợi nhuận cam kết thì rất là đau đầu cho các chủ đầu tư bởi nếu đưa ra mức bằng hoặc thấp hơn các dự án đi trước thì thiếu hấp dẫn còn nếu đưa ra mức cao hơn thì sẽ ăn mòn lợi nhuận”, ông Dương nói.

Theo ông Dương, nhà đầu tư vào phân khúc condotel thường bị hấp dẫn bởi con số lợi nhuận mà chủ đầu tư đưa ra – thường là từ 10-12%/năm nhưng bản chất cam kết lợi nhuận vẫn là câu chuyện nằm trên giấy và khi hai bên không thể đáp ứng được yêu cầu của nhau thì khi đó sẽ xảy ra rủi ro về câu chuyện tranh chấp ở một số dự án vận hành không đạt cộng suất, không hoàn thành đúng tiến độ đề ra hoặc dự án “giữa đường đứt gánh” buộc phải thay tên đổi chủ.

“Người mua cần xem xét kỹ hợp đồng để xem các khoản bảo dưỡng sản phẩm có được tính vào chi phí kinh doanh cho thuê lại, để trừ chi phí/lợi nhuận được chia” - ông Dương cảnh báo.

Theo Enternews