Cần rút ngắn sự chênh lệch giá đất trên thị trường

Từ 1/8/2017, Quyết định 30 về điều chỉnh, bổ sung bảng giá đất trên địa bàn TP.HCM bắt đầu có hiệu lực. Tuy nhiên, ngay sau khi ban hành thì bảng giá đất mới đã thể hiện sự “lệch pha” lớn so với giá thực tế trên thị trường.

Cần nỗ lực rút ngắn khoảng cách

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA). mặc dù được sửa đổi, bổ sung hàng năm, nhưng bảng giá đất tại các thành phố lớn như Hà Nội hay TP.HCM vẫn chưa phù hợp với nguyên tắc “giá phổ biến trên thị trường”.

Sở dĩ tồn tại tình trạng trên là do hiện nay việc định giá đất vẫn diễn ra theo nguyên tắc “cào bằng”, chưa tính tới từng thửa. Việc áp dụng cho tính thuế đất thì tính cả đoạn đường với một mức giá, trong khi mỗi thửa đất đều có giá trị khác nhau. Bên cạnh đó, công tác định giá vẫn chủ yếu căn cứ trên các hợp đồng giao dịch về đất, trong khi giá đất thực tế ở những hợp đồng “giao dịch ngầm” để né thuế lại cao hơn rất nhiều.

Bởi vậy, cho dù sau nhiều lần bổ sung, sửa đổi, với nhiều nỗ lực cố gắng nhưng bảng giá đất mới ban hành của UBND TP.HCM vẫn tồn tại sự chênh lệch lớn so với giá thị trường. Chẳng hạn như giá đất mới điều chỉnh tại quận 2, đoạn đường Nguyễn Thị Định chỉ được định giá từ 7,5 triệu đồng đến 9,8 triệu đồng/m2, trong khi trên thực tế giá thị trường không dưới 70 triệu đồng/m2. Hay đường Võ Chí Công (quận 9), đoạn từ cầu Bà Cua đến cầu Phú Hữu chỉ có giá 4,2 triệu đồng/m2, trong khi giá thực tế trên thị trường là 15-20 triệu đồng/m2.

Nếu áp đúng theo bảng giá đất mới quy định, rất nhiều hộ dân sẽ bị thiệt thòi. Một hộ dân sinh sống tại đường Hòa Hảo, phường 5, quận 10 cho biết: "Căn nhà với diện tích 47 m2 vừa rồi có người hỏi mua với giá 8,8 tỷ đồng (gần 190 triệu đồng/m2). Tuy nhiên, nếu con đường Hòa Hảo mở rộng, áp dụng theo đúng giá quy định của Nhà nước thì hộ dân này chỉ nhận được tiền đền bù mỗi mét vuông chưa bằng 1/7 giá thị trường. Chính việc không có cơ sở thực tế nào để định giá đền bù dẫn đến nhiều thiệt hại cho gia đình, gây nên bức xúc cho người dân".

Với sự chênh lệch như vậy, nếu không kịp thời điều chỉnh sẽ gây tổn hại về kinh tế trong quá trình đầu tư phát triển, làm mất tính hấp dẫn của môi trường đầu tư. Đây cũng là nguyên nhân làm gia tăng tình trạng khiếu kiện về đất đai của người dân, làm cho Nhà nước thất thu một lượng lớn tiền thuế.

Giải pháp nào để cân bằng?

Để khắc phục tình trạng trên, vừa qua HoREA có một số kiến nghị nhằm bổ sung, chỉnh sửa một số điều của Luật Đất đai 2013.

Bản kiến nghị đưa ra 11 giải pháp căn bản, trong đó giải pháp hàng đầu được đưa ra là thay đổi cơ chế tính tiền sử dụng đất dự án để giảm giá thành nhà ở, tăng tính minh bạch và loại trừ cơ chế "xin - cho". Bởi tiền sử dụng đất là một “điểm nghẽn” của thị trường bất động sản, là “gánh nặng” mà doanh nghiệp và người tiêu dùng phải “gánh chịu” khi mua nhà. Để làm được điều này, HoREA đã đưa ra 2 phương án cụ thể.

Phương án thứ nhất, đó là bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất” mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Theo HoREA, việc áp dụng thuế sử dụng đất trong những năm đầu sẽ có tác động làm giảm nguồn thu tiền sử dụng đất thuộc ngân sách. Mặc dù, thuế đất là thu quan trọng của địa phương, nhưng để giúp cho doanh nghiệp và người tiêu dùng giảm gánh nặng tiền sử dụng đất như hiện nay sẽ đem lại rất nhiều cái lợi khác như: Làm giảm giá thành nhà ở; doanh nghiệp có thể tiên lượng chi phí thuế sử dụng đất khi đầu tư dự án. Ngoài ra, việc đề nghị thực hiện thuế nhà đất như các nước về lâu dài, sẽ giúp Nhà nước có thêm nguồn thu thuế nhà đất ổn định ngoài nguồn thu từ thuế sử dụng đất. Điều này sẽ khắc phục gánh nặng tiền sử dụng đất của doanh nghiệp và người mua nhà hiện nay.

HoREA cũng kiến nghị bổ sung khoản 2 (mới) vào điều 107 Luật Đất đai như sau: "Thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, với mức thu bằng 15% (hoặc ...%) bảng giá đất (bao gồm hệ số điều chỉnh giá đất k) do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành". Và để thực hiện được cơ chế này thì hiệp hội này đề nghị bỏ quy định "Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần" tại điều 113 Luật Đất đai; và sửa đổi điều 114 Luật Đất đai theo hướng giao trách nhiệm và toàn quyền cho cấp tỉnh ban hành bảng giá đất để đảm bảo thực hiện nguyên tắc: "giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường" theo điều 112 Luật Đất đai, phù hợp với thực tế tình hình của địa phương.

Tuy nhiên, cũng theo HoREA, yêu cầu thay đổi ngay lập tức chính sách thu tiền sử dụng đất như hiện nay là rất khó, vì cần phải có thời gian để tạo sự đồng thuận của rất nhiều phía. HoREA đã đề xuất thêm phương án thứ 2 là phải cải cách mạnh mẽ quy trình, thủ tục hành chính để việc xác định tiền sử dụng đất của doanh nghiệp được thực hiện minh bạch, nhanh chóng, hợp lý và loại trừ được các yếu tố phát sinh tiêu cực và cơ chế "xin - cho".

Hiện nay, bảng giá đất được đánh giá chỉ bằng 30% giá trị thực tế so với thị trường, với những đề xuất, kiến nghị mới mà HoREA đưa ra, nhiều người hi vọng rất nhiều vào bảng giá đất mới sẽ được Chính phủ ban hành trong quý 2/2019. Mặc dù cũng theo ông Châu, từ năm 2003 đến nay chưa có trường hợp nào Chính phủ điều chỉnh khung giá đất, hoặc UBND cấp tỉnh đề nghị Bộ TNMT điều chỉnh bảng giá đất, trong khi đó giá đất đã có nhiều biến động. Vậy thì, để cho bảng giá đất bằng 60% so với giá thị trường như mục tiêu mà Chính phủ đưa ra liệu có khả quan không trong tình trạng thực tế như hiện nay vẫn còn là một vấn đề cần bàn đến.

Thu Hà