Cách nào khơi thông 'cục máu đông' bất động sản?

Thời gian qua, việc “thắt chặt” tín dụng BĐS được dư luận nhắc đến nhiều. Nên hiểu thế nào về điều này, ông có khuyến nghị gì về giải pháp bổ sung tín dụng năm 2023?

TS Nguyễn Quốc Việt: Trước hết cần làm rõ, tín dụng BĐS có bị "thắt chặt" hay không. Những con số sau nói lên thực trạng. Năm 2020, tín dụng BĐS tăng 12,06%, năm 2021 tăng 13,55%, và năm 2022 tăng tới 24,27%. Dư nợ tín dụng BĐS đến cuối năm 2022 đạt khoảng 2,58 triệu tỷ đồng, chiếm 21,2% tổng dư nợ.

Tỷ lệ nợ xấu là 1,81%, tăng so với mức 1,67% của năm 2021. 90% khoản vay BĐS có kỳ hạn 15 - 20 năm còn 80% vốn huy động của ngân hàng lại là kỳ hạn ngắn. Ngân hàng Nhà nước chỉ ban hành văn bản chỉ đạo kiểm soát chặt chẽ rủi ro tín dụng vào một số phân khúc có rủi ro cao trong BĐS, có tính đầu cơ, các dự án lớn có nguy cơ dẫn tới bong bóng, có thể dẫn tới rủi ro an toàn hệ thống.

TS. Nguyễn Quốc Việt

Như vậy, chỉ có thể nói, tiếp cận tín dụng BĐS bị hạn chế. Điều này diễn ra trong bối cảnh chất lượng tài sản của các doanh nghiệp BĐS giảm, tỷ lệ nợ xấu, hệ số rủi ro tăng cao khiến các ngân hàng phải tái cơ cấu lại đối tượng cho vay. Ngoài ra, lãi suất dần được đẩy lên cao dẫn đến tăng chi phí vay cũng như giảm khả năng tiếp cận tín dụng mua nhà của người dân.

Để bổ sung tín dụng, trước hết phải ổn định kinh tế vĩ mô, duy trì tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế, một mũi tên trúng nhiều đích. Đồng thời, cần tăng khả năng thanh khoản chung cho hệ thống ngân hàng bằng chính sách. Quy định mới tại Thông tư 26 sẽ hỗ trợ phần nào thanh khoản cho các ngân hàng, tăng khả năng tín dụng khoảng 150 nghìn tỷ đồng cho một số ngân hàng quốc doanh.

Ngoài kênh tín dụng, còn giải pháp nào để cấp vốn thị trường BĐS, thưa ông? 

TS Nguyễn Quốc Việt: Để cấp vốn cho thị trường, tôi kỳ vọng vào việc sửa đổi của Nghị định 65, khai thông bế tắc trước mắt cho các doanh nghiệp BĐS, cũng như về lâu dài sẽ là kênh dẫn vốn quan trọng không những cho BĐS mà cho toàn bộ nền kinh tế. Hiện, tỷ trọng trái phiếu doanh nghiệp/GDP ước tính khoảng 15%.

Ngoài ra, cần thuận lợi hoá môi trường kinh doanh nói chung và BĐS - xây dựng nói riêng, để tiếp tục thu hút các nguồn vốn đầu tư nước ngoài, cả trực tiếp thông qua các dự án FDI, lẫn gián tiếp thông qua các quỹ đầu tư. Bên cạnh, nếu kinh tế tăng trưởng bền vững và đảm bảo kết quả tăng trưởng được phân bổ hài hoà, sẽ giúp tăng tích luỹ trong các hộ gia đình. Đây là nguồn vốn quan trọng nhất cho phát triển kinh tế nói chung, và thị trường BĐS nói riêng.

Các công cụ tiền tệ của NHNN cần phối hợp một cách thận trọng

Việc khơi thông “cục máu đông” BĐS trước hết phải được giải quyết trong phạm vi của doanh nghiệp, ngân hàng, và các tổ chức tài chính liên quan. Nếu “cục máu đông” ấy xuất phát từ quy trình thủ tục, thì cần giải quyết tính pháp lý của của dự án. Trong trường hợp doanh nghiệp có sai phạm, cũng nên có cơ chế rà soát đánh giá lại tài sản gắn với sai phạm theo quy trình đặc biệt, kết thúc điều tra sớm để trả lời cho công luận, doanh nghiệp. Tài sản bị giam thời gian dài sẽ thành“cục máu đông”. Đây là việc phức tạp, nhưng nên làm, nếu doanh nghiệp đã hoàn thành các nghĩa vụ, tuân thủ đúng quy trình, thì cần để họ bán sản phẩm ra thị trường, tránh nợ đọng tài chính.

Chúng ta từng có gói hỗ trợ hơn 30 nghìn tỷ đồng cho BĐS nhưng chưa thực sự hiệu quả thời điểm bấy giờ. Theo ông, đề xuất tiếp tục triển khai gói hỗ trợ trị giá 120 nghìn tỷ đồng có khả thi trong việc thúc đẩy thị trường BĐS phát triển?

Mười năm trước, gói hỗ trợ nhà ở 30 nghìn tỷ đồng đã tạo tác động tích cực trong việc khởi sự các dự án nhà ở xã hội, giúp một bộ phận lao động không có điều kiện tiếp cận được với nhà ở. Dù vậy, việc giải ngân vẫn rất chậm, chủ yếu do quy trình, thủ tục triển khai. Đề xuất triển khai gói hỗ trợ 120 nghìn tỷ đồng có khả thi hay không, rất cần quan tâm đến quy trình, thủ tục cụ thể.

Cảm ơn ông!