Bất động sản phân lô vùng xa giảm khoản mạnh, xuất hiện cắt lỗ 30%

Khó khăn bủa vây thị trường địa ốc

Dường như thị trường địa ốc đang đối mặt với nhiều khó khăn và thách thức. Mới đây, Chính Phủ chính sách hỗ trợ nền kinh tế hậu dịch song thực tế trong gói hỗ trợ kinh tế 350.000 tỷ VNĐ, nhóm ngành bất động sản không nằm trong hạng mục được ưu tiên. 

Cụ thể, quy định giảm 2% thuế suất thuế giá trị gia tăng trong năm 2022 cho nhiều nhóm hàng hóa và dịch vụ sẽ không bao gồm các ngành như viễn thông, tài chính ngân hàng, kinh doanh bất động sản... 

Một động thái khác của cơ quan chức năng là tăng chi đầu tư phát triển từ ngân sách nhà nước, gồm các giải pháp từ hỗ trợ Y tế, phát triển an sinh xã hội, nâng cấp cơ sở hạ tầng và hỗ trợ lãi suất cho các ngành chọn lọc. Sự phục hồi của các ngành khác sẽ tác động tích cực đối với thị trường địa ốc. Song, thực tế, nhóm ngành bất động sản chưa nhận được sự hỗ trợ trực tiếp. Mặt khác, theo các chuyên gia, khi lãi suất gia tăng, dồn lực dòng vốn vào ngành sản xuất có thể khiến cho thị trường địa ốc đói vốn. 

Theo batdongsan.com, thách thức đối với thị trường địa ốc còn đến từ chịu sự giám sát đặc biệt do ảnh hưởng lớn tới nền kinh tế. Các động thái điều hành giám soát thị trường bất động sản bao gồm, kiểm soát huy động vốn vào bất động sản. 

Mặt khác, một động thái khác từ cơ quan quản lý là yêu cầu các tỷ lệ an toàn tài chính với ngân hàng khi cho vay và siết chặt các điều kiện với doanh nghiệp khi phát hành trái phiếu.

Siết chặt việc thu thuế và thực hiện giao dịch bất động sản đặt ra yêu cầu kê khai đúng giá chuyển nhượng bất động sản đồng thời có phạt hành vi trốn thuế. Việc siết phân lô, tách thửa, cấp quyền sử dụng đất để chặn sốt đất nền cũng ảnh hưởng tới thị trường địa ốc.

Cũng theo đơn vị này, việc thanh tra và bắt tạm giam lãnh đạo doanh nghiệp sẽ tác động tâm lý đối với chủ thể tham gia. 

Tại một hội thảo mới đây, TS. Đinh Thế Hiển cũng chỉ ra hàng loạt các khó khăn đối với thị trường địa ốc, đó là Nhà nước kiểm soát vốn vào bất động sản, giá bất động sản đã tăng cao ở nhiều phân khúc và địa phương; lãi suất cho vay tăng. Đặc biệt, các nhà đầu tư đang "kẹt vốn", giảm niềm tin về "giá bất động sản tiếp tục tăng".

Thanh khoản giảm mạnh trên thị trường 

Khác với thị trường sơ cấp, báo cáo của DKRA Vietnam nhận định, ở thị trường thứ cấp ghi nhận tình trạng thanh khoản giảm. Giá bán thứ cấp ghi nhận sự sụt giảm cục bộ ở một số dự án hết chương trình ân hạn nợ gốc, tài trợ lãi của chủ đầu tư hoặc một số thị trường, phân khúc sản phẩm có tính thanh khoản thấp, mang tính chất đầu cơ,…  

Đáng chú ý, đó là lạm phát và lãi suất tăng cao sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả của khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính. Do đó, khi phải chịu áp lực lớn về lãi vay, một số khách hàng chấp nhận giảm một phần lợi nhuận để bán bất động sản mới mức giá thấp hơn kỳ vọng, bán "lỗ" để thu hồi vốn. Tuy nhiên, diễn biến này mang tính chất cục bộ, quy mô chưa đủ để phản ánh trên toàn thị trường. 

Ngoài ra, tình trạng "sốt đất ảo" đẩy giá bán bất động sản tăng - giảm với biên độ lớn ở một số nơi có thông tin quy hoạch, hạ tầng không rõ ràng,… cũng làm giá bất động sản ở các khu vực này sụt giảm mạnh, thị trường gần như mất thanh khoản sau khi cơn sốt đi qua.

TS. Đinh Thế Hiển nhận định rằng, trong 6 tháng cuối năm, thanh khoản và giá bất động sản đều giảm. 

"Thị trường sẽ giảm thanh khoản, giảm mạnh ở những khu vực chưa thể khai thác kinh doanh hay các bất động sản giá trị lớn. Giá bất động sản sẽ giảm ở những khu vực quá "sung" nhưng đầu tư hạ tầng, khai thác kinh doanh không đạt kỳ vọng", ông Hiển nói. 

Ngoài ra, chuyên gia này cũng cho rằng, bất động sản phân lô vùng xa khu vực nông nghiệp giảm thanh khoản mạnh, xuất hiện cắt lỗ 10 - 30%. Còn phong trào đầu tư homestay sẽ thoái trào.

Phân tích về tâm lý của các nhà đầu tư, TS. Đinh Thế Hiển nhận định, giá đất đã tăng cao nên từ nhà đầu tư cá nhân chuyên nghiệp đến các doanh nghiệp phát triển dự án cũng phải "chùn tay". Đa số cho rằng bấtđộng sản chưa thể tăng giá trong năm nay được nên chưa vội xuống tiền. 

Trong khi đó, các nhà đầu tư dài hạn tin rằng giá còn có thể giảm nên vẫn tiếp tục đứng ngoài thị trường. Điều này sẽ khiến thị trường đi vào đà suy giảm về thanh khoản.