Bất động sản 2014: một năm nhiều cảm xúc

Tình hình giao dịch khởi sắc trở lại, hoạt động M&A sôi động, Quốc hội thông qua nhiều đạo luật quan trọng về đất đai, mở cửa cho người nước ngoài mua nhà... là những dấu ấn nổi bật của thị trường bất động sản năm 2014 sau nhiều năm rơi vào khủng hoảng. Năm 2014 cũng được nhiều chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản đã thoát “đáy” và đang tích lũy chuẩn bị bước vào chu kỳ mới.

Thoát “đáy”

Theo Bộ Xây dựng, thống kê từ chủ đầu tư cho thấy, lượng giao dịch thành công năm 2014 tăng gấp hai lần so với năm ngoái, chưa kể giao dịch ở thị trường thứ cấp trong dân.

Theo đó, tại TP.HCM đạt khoảng 9.000 căn trong khi tại Hà Nội đạt hơn 13.000 căn. Bộ Xây dựng đánh giá, tồn kho bất động sản đang trên đà giảm mạnh, vào khoảng 17,6% so với năm 2013 nhưng tổng giá trị vẫn ở mức cao, khoảng 77,8 ngàn tỷ đồng. Số lượng căn hộ còn tồn tại TP.HCM khoảng hơn 6.000 căn, tại Hà Nội còn khoảng 2.000 căn; dư nợ tín dụng bất động sản đang ở mức cao nhất từ năm 2011 đến nay, hiện đạt khoảng trên 290 nghìn tỷ đồng.

Trong khi đó, Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư công bố, số vốn FDI vào bất động sản năm 2014 tăng gần gấp 3 lần so với cùng kỳ năm trước, chỉ đứng sau lĩnh vực công nghiệp chế biến. Nhà đầu tư nước ngoài đang quan tâm trở lại đến lĩnh vực bất động sản, nổi bật là Hàn Quốc, Nhật Bản và Singapore… Hiện Hàn Quốc có tới 81 dự án với tổng số vốn đăng ký xấp xỉ 7 tỷ USD tại Việt Nam.

2014 cũng được đánh giá có hoạt động M&A trong lĩnh vực bất động sản sôi động nhất từ trước đến nay với hàng chục thương vụ mua bán, chuyển nhượng dự án, mua bán sáp nhập công ty, hợp tác đầu tư được giao dịch thành công. Có không ít tập đoàn, công ty lớn đã thâu tóm thành công nhiều dự án, như Vingroup, Novaland, FLC Group, Him Lam...

Báo cáo Triển vọng ngành bất động sản mà Công ty Chứng khoán BIDV - BSC vừa công bố đã dự báo, thanh khoản của thị trường bất động sản năm 2015 sẽ khả quan ở tất cả các phân khúc với sự quay lại của các nhà đầu tư trong nước cũng như sự tham gia mới của nhà đầu tư nước ngoài.

Dựa trên số liệu thực tế về số căn mở bán mới tăng lên, hàng tồn kho giảm mạnh và giá nhà tăng nhẹ, BSC chỉ ra rằng thị trường bất động sản 2014 đã bắt đầu phục hồi. Kết quả này là do sự hỗ trợ của nhiều chính sách kinh tế vĩ mô giúp doanh nghiệp trong ngành đạt nguồn thu đáng kể.

Cụ thể, tín dụng bất động sản tăng vượt mức tăng trưởng tín dụng chung và cao hơn các lĩnh vực cho vay khác, lãi suất cho vay mua nhà giảm dần, tiến độ giải ngân gói cho vay mua nhà 30.000 tỷ đồng tăng 3,8 lần và vốn FDI rót vào lĩnh vực bất động sản tăng mạnh.

Theo BSC, ưu thế của thị trường bất động sản Việt Nam là nhu cầu nhà ở của người dân còn rất lớn, tốc độ đô thị hóa cao, dân số trẻ, kinh tế tăng trưởng ổn định. Đáng chú ý là, sự thay đổi chính sách và tính thanh khoản trong năm 2015 được BSC dự báo sẽ khả quan ở tất cả phân khúc với sự quay lại của nhà đầu tư trong nước, sự tham gia mới của nhà đầu tư nước ngoài có nhu cầu mua nhà hoặc đầu tư.

Kịch bản 2015

Bên cạnh đó, ghi nhận của BSC cũng cho thấy, kết thúc Q3/2014, có 48/63 doanh nghiệp bất động sản niêm yết kinh doanh có lãi, tồn kho giảm mạnh và sự phân hóa lợi nhuận được rút ngắn. Các doanh nghiệp bất động sản có kết quả kinh doanh tốt trong năm 2014 đã công bố báo cáo tài chính với nhiều thông số khả quan.

Ông Marc Townsend - Tổng giám đốc điều hành CBRE Việt Nam chia sẻ, tình hình ngành bất động sản đã cải thiện rõ rệt, đặc biệt là toàn thị trường nhà thắng lớn không chỉ giới hạn ở khu vực nhà ở giá rẻ; các dự án khởi động lại và tăng tiến độ xây dựng nhờ tiếp cận vốn vay dễ dàng với chi phí thấp hơn; khu vực bán lẻ tăng cường mở rộng; thị trường phục hồi và khu Thủ Thiêm “dậy sóng” trở lại.

Thống kê của CBRE cũng cho thấy, năm 2014 là năm mà bất động sản cao cấp trở lại một cách mạnh mẽ. Giai đoạn từ năm 2010 - 2013, phân khúc căn hộ bình dân chiếm lĩnh thị trường. Tuy thời điểm năm 2013, căn hộ cao cấp được tung ra với số lượng lớn, lượng giao dịch thành công tăng nhưng nguồn cung căn hộ cao cấp mới chiếm tỷ lệ áp đảo trong năm 2014.

Năm 2014 cũng xuất hiện tình trạng đầu cơ, làm giá nhẹ, dao động từ 5 – 10% ở những khu vực có vị trí đẹp.

Tương tự, Công ty Bất động sản Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, thị trường căn hộ bán tại TP.HCM vốn đã trầm lắng trong nhiều năm qua đang tiếp tục chứng tỏ sự phục hồi mạnh mẽ trong Q4/2014; các quận 2, 7, Thủ Đức và Tân Phú là những khu vực có lượng bán tốt nhất, chiếm 56% tổng số căn bán. Các căn hộ có diện tích 40 – 70m2, mức giá dao động 15 - 18 triệu/m2 sẽ tiếp tục được ưa chuộng và phân khúc này cũng sẽ tiếp tục chiếm lượng giao dịch nhiều nhất.

Tại thị trường Hà Nội, Q4/2014 chứng kiến hoạt động chào bán mạnh mẽ. Cushman & Wakefield Việt Nam đánh giá, căn hộ giá rẻ sẽ vẫn hút khách nhất và thị trường này dự báo sẽ có tính thanh khoản cao trong thời gian tới. Luật Nhà ở mới sửa đổi sẽ có hiệu lực trong tháng 7/2015 cho phép người nước ngoài sở hữu bất động sản thương mại tại Việt Nam sẽ giúp thị trường nhà ở phát triển, nhất là các dự án phân khúc trung và cao cấp.

Tại TP.HCM, đại diện CBRE cho rằng, căn hộ diện tích nhỏ ở khu vực trung tâm sẽ tiếp tục “thống lĩnh” thị trường bởi nhu cầu thuê vẫn còn cao, trong khi đối thủ cạnh tranh trực tiếp là khu trung tâm tương lai tại Thủ Thiêm vẫn đang trong quá trình phát triển ở tương lai gần. Đáng lưu ý là, nguồn cầu sẽ tăng trong khu trung tâm bởi lượng khách Nhật, Singapore, Hàn Quốc hoặc từ các tập đoàn đa quốc gia, sau khi Samsung và Ascendas đầu tư vào khu SHTP, Quận 9. Năm 2015 được dự báo sẽ là một năm rất thú vị đối với thị trường căn hộ dịch vụ TP.HCM.

Theo ông Trần Kim Chung - Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, có thể xảy ra 3 kịch bản trên thị trường bất động sản trong năm 2015. Đầu tiên, thị trường đi theo hướng tốt nhất và tái phục hồi, các dự án tái khởi động, giao dịch sôi động, ra đời nhiều sản phẩm mới.

Kịch bản thứ hai là xu hướng cục bộ của thị trường, chỉ một số dự án tốt được triển khai, một số ít tái khởi động, có giao dịch ở một số dự án đã hoàn thành, một số nhà đầu tư mới có năng lực tốt sẽ tham gia thị trường. Xấu nhất là kịch bản thứ ba, theo ông Chung, thị trường tiếp tục bị co ép, chỉ giao dịch ở những dự án tốt, doanh nghiệp tiếp tục thoái vốn khỏi thị trường.

Theo Bảo Sơn (Doanh nghiệp & Đầu tư)