“Nếu nới room tín dụng tiếp thì có hai vấn đề đặt ra”

Theo chuyên gia, cần điều chỉnh lại chính sách cho vay với lĩnh vực bất động sản, trong đó cần giảm tỷ lệ cho vay với phân khúc cao cấp về mức khoảng 50%, thậm chí 40%…

“Nếu nới room tín dụng tiếp thì có hai vấn đề đặt ra”

TS. Đinh Thế Hiển

Ý kiến được TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế nêu tại Diễn đàn "Chiến lược huy động vốn của doanh nghiệp trong hoàn cảnh mới" do tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức chiều ngày 24/8 tại TP.HCM.

Chuyên gia cho rằng, đến thời điểm này, doanh nghiệp đang gặp khó khăn về vốn, qua tiếp xúc với các doanh nghiệp cho thấy 80% gặp khó khăn về vốn, chỉ có 20% chủ động được. 

"Việc khó khăn vốn đưa tới tình huống đối đầu với phá sản. Nhiều doanh nghiệp nhỏ vay 5-10 tỷ xoay vòng sản xuất kinh doanh nhưng tới vòng quay mới ngân hàng bóp lại, thậm chí ngưng giải ngân. Doanh nghiệp ngơ ngác không hiểu sao, họ là doanh nghiệp sản xuất bình thường, ngân hàng nêu lý do là hết room nhưng thực ra đó là vòng quay vốn lưu động, việc ngưng giải ngân làm cho doanh nghiệp khó khăn", TS. Hiển cho biết.

Kể cả một số doanh nghiệp tài chính vững nhưng vẫn đối đầu rủi ro đứt chuỗi cung ứng, do người bán hàng chậm trả nợ, nhà cung cấp kẹt vốn… 

Bất động sản có thiếu vốn?

Với góc độ tiếp cận về huy động vốn bền vững, TS. Hiển cho rằng, nếu nới room tín dụng tiếp thì có 2 vấn đề đặt ra.

Nếu nới room có phá chính sách kinh tế tài chính của Chính phủ trong vấn đề vĩ mô hay không, ở đây không phải là lạm phát (chỉ là hệ quả), mà là thâm dụng vốn. Một mặt giữ nguyên mục tiêu tín dụng tương ứng phát triển kinh tế, hai là vì áp lực thị trường bất động sản buộc phải nới room cứu thị trường này, cứu nền kinh tế.

Bằng tham khảo lại những năm 2008-2012, bằng thông tin từ 2020 đến nay, TS. Hiển nhận định, cơ chế huy động vốn của ngành bất động sản thuận lợi hơn các ngành khác, lẽ ra không thiếu vốn, nhưng tại sao lại thiếu?

Nhìn cơ chế, doanh nghiệp bất động sản có nhiều kiểu huy động vốn. Ví dụ khi lập một dự án, doanh nghiệp có thể được ngân hàng cho vay, khoảng 20%. Khi đủ điều kiện mở bán, ngân hàng cho nhà đầu tư cá nhân vay 70-80% giá trị sản phẩm; hay công ty bất động sản được phát hành trái phiếu, ngân hàng cũng mua; công ty vật liệu xây dựng cho chủ đầu tư nợ bình quân 1,5-2 năm, ngân hàng cũng cho công ty vật liệu xây dựng vay… Bản thân công ty bất động sản vốn cổ phần cũng được ngân hàng cho vay…

"Cơ chế của doanh nghiệp bất động sản rất thuận lợi vì Việt Nam được phép bán nhà ở hình thành trong tương lai. Trái phiếu khoảng 800 nghìn tỷ vào bất động sản. Tại sao thiếu vốn? Thực sự vốn vào bất động sản không phải chỉ tăng 10% như Ngân hàng Nhà nước đề cập. Vốn vào rất lớn chứ không thiếu", chuyên gia nêu.

Cụ thể, trong 7 tháng đầu năm nay, dù siết hạn chế vào bất động sản nhưng vốn vào lĩnh vực này vẫn tương đối tốt hơn các ngành khác. Dữ liệu cho thấy có 280.000 tỷ trái phiếu doanh nghiệp trong 2022, bất động sản và xây dựng chiếm 43%. 

"Nguồn vốn nào để mua trái phiếu này? Vẫn là từ ngân hàng. Như vậy bằng cách này cách khác, ngân hàng vẫn đang đưa vốn vào bất động sản không qua tín dụng mà qua hình thức đầu tư trái phiếu. Bất động sản hoàn toàn được tiếp sức tốt từ ngân hàng nhưng vẫn thiếu vốn", TS. Hiển đề cập.

Theo chuyên gia, vấn đề đặt ra, nếu được tiếp vốn nhưng bất động sản vẫn thiếu vốn. Như vậy vấn đề không phải là tiếp tục đổ vốn vào mà là làm sao cho vốn vào bất động sản đúng tính chất, ổn định hơn. Nếu tiếp tục đổ vốn vào bất động sản không phải là giải pháp.

"Vốn tín dụng từ ngân hàng thương mại chiếm 70-80% giá trị, thời hạn thu hồi bình quân 10 năm. Điểm cuối vẫn là người mua trả góp. Hơn 70% người mua bất động sản là lướt sóng. Như vậy bất động sản khai thác chiếm tỷ lệ ít, chủ yếu chờ tăng giá bán. Khi giá trên thị trường có dấu hiệu không lên thì nhà đầu tư không xuống tiền, khiến thị trường mất thanh khoản, dòng tiền về ngân hàng kẹt, thiếu tiền cho vay. Tình trạng này đã xảy ra hồi 2008- 2010 hiện xuất hiện trở lại", TS. Hiển diễn giải.

Chuyên gia này cũng đề cập tới việc giá bất động sản tăng liên tục khiến tín dụng không theo kịp nhu cầu. Ví dụ, căn nhà trước đây 5 tỷ, ngân hàng cho vay khoảng 3 tỷ, sau vài ba năm giá nhà lên 10-15 tỷ như vậy tín dụng cho vay tăng lên theo. Với doanh nghiệp, nếu trước đây dự án ở Nhơn Trạch 5ha vốn 1.000 tỷ hiện phải 5.000 tỷ. Hay những tòa nhà đang được hồi sinh với giá bán 1 tỷ/m2 như vậy đòi hỏi vốn vay lớn. Có thể thấy, tốc độ tăng trưởng tín dụng NHTM không theo kịp nhu cầu vay vốn.

Dù vốn bất động sản chiếm dư nợ trong NHTM chỉ 10% nhưng chu kỳ sử dụng vốn 10 năm, trong khi ngành sản xuất kinh doanh chỉ 2-2,5 năm. Để thấy rằng, nếu cứ dùng vốn NHTM định chế ngân hàng cho vay vốn lưu động và vay tiêu dùng cá nhân chuyển vào đó thì mô hình vốn này gây ra khó khăn cho ngân hàng, công ty bất động sản.

Giải pháp vốn bền vững

Với góc nhìn của mình, về giải pháp vốn bền vững cho ngân hàng, công ty bất động sản, TS. Hiển cho rằng, thứ nhất cần giảm nhu cầu vốn NHTM cho lĩnh vực bất động sản. Theo đó, nguồn vốn cho đối tượng mua nhà ở trung bình trở xuống phải tốt hơn nhà ở cao cấp. Với sản phẩm cao cấp vài chục tỷ, tỷ lệ cho vay chỉ nên ở mức 50%, thậm chí 40%, những người mua sản phẩm trung bình nên cho vay tỷ lệ 60-80%.

"Với điều chỉnh như vậy không thiếu vốn cho người mua căn hộ trung cấp trở xuống. Giúp cho tổng nhu cầu vốn cho bất động sản nhà ở không bị ảnh hưởng. Những sản phẩm cao cấp, biệt thự lớn, tỷ lệ vay cao nên xem xét lại. 1 căn đó đáp ứng vốn cho 10 căn giá thấp", chuyên gia đánh giá.

Thứ hai, theo chuyên gia, công ty bất động sản phải là công ty đầu tư, không phải là công ty môi giới, phải có vốn mạnh. Từ 2012 khi thị trường bất động sản gặp khó khăn đã cho thấy điều này.

Thứ ba là lành mạnh thị trường thông qua quỹ tín thác, định chế tài chính đủ năng lực. Việt Nam hiện có bán nhà ở hình thành trong tương lai, là hình thức góp vốn của công ty bất động sản với người có nhu cầu. Nhưng nhà đầu tư cá nhân khó phân biệt về hợp đồng góp vốn hay mua nhà. Quỹ tín thác, định chế tài chính sẽ đánh giá dự án, ký hợp đồng với chủ đầu tư, nhà đầu tư cá nhân mua chứng chỉ quỹ, vẫn là hình thức cũ nhưng người cầm trịch là định chế tài chính.

Với lĩnh vực sản xuất kinh doanh, tương tự giai đoạn 2011-2012, khi tiết tín dụng, đầu tiên doanh nghiệp phải check lại nhu cầu vốn mới nghĩ tới vay. Giảm nhu cầu bằng cách làm chuỗi cung ứng không tự đầu tư từ A-Z mà "out source".

Với công ty quy mô lớn, đặc biệt là công ty đại chúng, phải đứng đầu chuỗi, tổ chức vốn và "share" lại cho công ty nhỏ không có khả năng huy động vốn.

Với trái phiếu doanh nghiệp (TPDN), chuyên gia cho rằng không thể làm TPDN như hiện nay. TPDN phải được niêm yết trên sàn, được phát hành chuẩn thông qua CTCK hay ngân hàng, ít nhất có 10% tổ chức bảo lãnh phát hành mua và đưa lên sàn nhằm có tính thanh khoản…

Theo Huyền Châm (BizLIVE)

Xây dựng Trung tâm tài chính quốc tế, hướng tới đột phá chiến lược

Ngày 1/8/2025, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính, Trưởng Ban Chỉ đạo Trung tâm tài chính quốc tế tại Việt Nam đã ký Quyết định số 114/QĐ-BCĐTTTC, phê duyệt Kế hoạch hành động triển khai xây dựng Trung tâm tài chính quốc tế (TTTCQT) tại Việt Nam. Đây được xem là những bước đi chiến lược, mang tầm nhìn dài hạn nhằm đưa Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn trên bản đồ tài chính khu vực và toàn cầu.

Tạo lợi thế cạnh tranh trong thị trường bảo hiểm nhân thọ

Sau giai đoạn tăng trưởng mạnh mẽ và bền vững (2015- 2021), từ năm 2022 thị trường bảo hiểm nhân thọ tại Việt Nam có dấu hiệu chững lại và suy giảm rõ rệt. Đặc biệt, trong các năm 2023 và 2024, phí bảo hiểm giảm lần lượt 11,9% và 5,7%, trong khi số lượng hợp đồng giảm 10,7% và 5,2% so với năm liền trước. Điều này cho thấy thị trường đang chịu ảnh hưởng từ các yếu tố như suy thoái kinh tế, thay đổi trong hành vi tiêu dùng, đặc biệt là mất niềm tin từ khách hàng sau các vụ việc tiêu cực.

Duy trì lãi suất ở mức thấp quá lâu sẽ tiềm ẩn rủi ro

Trong bối cảnh kinh tế thế giới còn nhiều biến động và Việt Nam đặt mục tiêu tăng trưởng GDP 8% trong năm 2025, điều hành chính sách tiền tệ, đặc biệt là công cụ lãi suất đang được kỳ vọng phát huy vai trò hỗ trợ tăng trưởng và ổn định kinh tế vĩ mô. Trao đổi với phóng viên Thời báo Ngân hàng, ông Nguyễn Quang Huy, Giám đốc điều hành Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi

Trung tâm tài chính quốc tế: Nâng cao vị thế Việt Nam trong chuỗi giá trị toàn cầu

Việc xây dựng Trung tâm tài chính quốc tế (TTTCQT) của Việt Nam tại TP. Hồ Chí Minh từ định hướng phát triển kinh tế của thành phố gắn liền với phát triển thị trường tài chính là một trong những lĩnh vực ưu tiên hàng đầu trong quá trình dịch chuyển cơ cấu kinh tế, gắn với các cơ chế chính sách đặc thù, tầm nhìn dài hạn. Xung quanh vấn đề này, ông Nguyễn Hồng Văn, Phó tổng giám đốc Công ty Đầu tư Tài chính Nhà nước TP. Hồ Chí Minh (HFIC) đã có những chia sẻ với phóng viên.

Video