Thị trường văn phòng Hà Nội bước vào giai đoạn cạnh tranh mới

Nguồn cung mới dịch chuyển ra ngoài trung tâm

Báo cáo mới nhất của Savills cho biết, tổng nguồn cung văn phòng đạt gần 2,3 triệu m2 sàn cho thuê, trong đó khu vực phía Tây chiếm tỷ trọng lớn, còn khu trung tâm tiếp tục khan hiếm dự án mới. Giá thuê trung bình toàn thị trường ở mức 564.000 đồng/m2/tháng, với tỷ lệ lấp đầy khoảng 83%. Theo Savills, phần lớn nhu cầu thuê đến từ việc các doanh nghiệp chuyển địa điểm hoặc mở rộng, cho thấy xu hướng dịch chuyển ra ngoài trung tâm để tiết kiệm chi phí.

Trong 2 năm tới, Hà Nội dự kiến có thêm khoảng 284.000 m2 từ 17 dự án văn phòng mới, cùng 5 dự án chưa công bố quy mô cụ thể. Tuy nhiên, phần lớn nguồn cung này tập trung ở vùng ven, còn khu trung tâm gần như không có thêm dự án hạng A.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao bộ phận Cho thuê thương mại Savills Hà Nội, nhận định: “Xu hướng không gian xanh không chỉ dừng ở các tòa nhà mới mà còn lan sang cả những dự án hiện hữu. Đặc biệt, khách thuê từ châu Âu, Nhật Bản sẽ ưu tiên chọn tòa nhà có chứng nhận công trình xanh khi chuyển văn phòng”.

Đồng quan điểm, JLL Việt Nam đánh giá nhu cầu chuyển từ tòa văn phòng cũ sang mới ngày càng rõ nét. Khu vực ngoài trung tâm nổi lên nhờ nguồn cung mới và chi phí hợp lý, trở thành lựa chọn hấp dẫn cho nhiều doanh nghiệp. Bà Trang Lê, Tổng giám đốc JLL Việt Nam dự báo phân khúc hạng A sẽ tăng trưởng tích cực trong nửa cuối năm nay, nhờ các dự án tại khu Tây Hồ Tây - nơi đang hình thành khu vực văn phòng mới với hạ tầng đồng bộ. Theo bà, giá thuê ngoài trung tâm sẽ tiếp tục duy trì đà tăng do các tòa nhà mới chào giá cao, trong khi khu trung tâm sẽ tăng chậm lại.

Báo cáo của Avison Young cũng cho rằng Hà Nội sẽ đón nguồn cung lớn trong nửa cuối năm nay khi nhiều dự án hạng A ở khu ven trung tâm hoàn thành. Việc bổ sung nguồn cung này sẽ làm tăng tính cạnh tranh, buộc các tòa nhà hiện hữu phải nâng cấp dịch vụ. Avison Young cho biết, giá thuê trung bình văn phòng hạng A hiện đạt 35 USD/m2/tháng với tỷ lệ lấp đầy 87%, trong khi hạng B ở mức 24 USD/m2/tháng với tỷ lệ lấp đầy khoảng 83%.

Theo chuyên gia của Avison Young, khách thuê ngày càng kỹ tính, đòi hỏi tiêu chuẩn cao về an toàn phòng cháy chữa cháy, chất lượng kỹ thuật và tiện ích. Ông khuyến nghị các chủ đầu tư cần cải thiện không gian theo hướng hiện đại, tiết kiệm năng lượng và tích hợp công nghệ để thu hút khách.

Từ ổn định đến cuộc đua xanh hóa

Sự ổn định của thị trường văn phòng Hà Nội trong bối cảnh bất định toàn cầu cho thấy nhu cầu về không gian làm việc chuyên nghiệp tại Việt Nam vẫn ở mức cao. Dù tỷ lệ lấp đầy không đạt mức tuyệt đối, con số hơn 80% là tín hiệu tích cực, phản ánh sức cầu bền vững. Đặc biệt, xu hướng dịch chuyển ra ngoài trung tâm không chỉ đơn thuần vì chi phí rẻ hơn, mà còn bởi khu vực phía Tây và Tây Hồ Tây đang hình thành những “cực văn phòng” mới, với hạ tầng giao thông và tiện ích ngày càng hoàn thiện. Đây là cơ hội để Hà Nội tái phân bổ không gian đô thị, giảm áp lực cho khu trung tâm vốn đã quá tải.

Tuy nhiên, thách thức lớn nhất lại nằm ở chất lượng sản phẩm. Khi khách thuê, đặc biệt là các tập đoàn đa quốc gia, ngày càng quan tâm đến yếu tố xanh, tiết kiệm năng lượng và ứng dụng công nghệ, các chủ đầu tư không thể chỉ dựa vào vị trí hay giá thuê để cạnh tranh. Việc nâng cấp tiêu chuẩn tòa nhà, từ hệ thống kỹ thuật, an toàn phòng cháy đến các chứng nhận xanh, sẽ là “tấm vé” để giữ chân khách thuê lâu dài.

Ngoài ra, sự gia nhập của nhiều dự án hạng A trong thời gian tới có thể khiến thị trường bước vào giai đoạn cạnh tranh khốc liệt hơn. Điều này vừa là áp lực, vừa là động lực buộc các tòa nhà hiện hữu phải đổi mới. Các đơn vị quản lý vận hành cần chú trọng trải nghiệm khách thuê, từ dịch vụ tiện ích đến khả năng tùy biến không gian, nhằm đáp ứng xu hướng làm việc linh hoạt.