Nóng việc trái phiếu doanh nghiệp BĐS, Thứ trưởng Bộ Tài chính nói điều “bất ngờ”

Sáng 5/6 tại TP. HCM, Ban Kinh tế Trung Ương đã đã chủ trì tổ chức Diễn đàn Kinh tế Việt Nam lần thứ tư với chủ đề "Xây dựng nền kinh tế độc lập, tự chủ gắn với hội nhập kinh tế sâu rộng trong tình hình mới".

Tại Diễn đàn, tham gia Phát biểu khai mạc hội thảo chuyên đề 2: "Phát triển thị trường vốn và thị trường bất động sản", Thứ trưởng Bộ Tài Chính Nguyễn Đức Chi cho biết, với vai trò là kênh dẫn vốn, thị trường vốn là kênh quan trọng cho các doanh nghiệp bất động sản để huy động vốn trung và dài hạn, phù hợp với tính chất đầu tư của các dự án bất động sản.

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường vốn và thị trường bất động sản có sự gắn bó chặt chẽ với nhau, bổ trợ cho nhau phát triển.

"Rủi ro của thị trường này có thể ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của thị trường còn lại. Do vậy, cần có sự đánh giá, nhìn nhận sự phát triển của cả hai thị trường để có các giải pháp phát triển phù hợp, giảm thiểu các rủi ro có thể xảy ra", ông Chi nhấn mạnh trong bài phát biểu.

Thứ trưởng Nguyễn Đức Chi thông tin, đối với thị trường vốn, trong giai đoạn 2016-2021, thị trường vốn đã có bước phát triển nhanh, góp phần quan trọng vào tái cơ cấu nợ công và đầu tư công, quá trình cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước và đóng góp cho sự phát triển chung của nền kinh tế.

Bên cạnh đó, các cấu phần thị trường bao gồm thị trường cổ phiếu, thị trường trái phiếu, thị trường chứng khoán phái sinh đều đạt tốc độ tăng trưởng cao, là cơ sở để thị trường tiếp tục phát triển trong giai đoạn từ nay đến năm 2025.

Theo đó, quy mô của thị trường vốn tăng trưởng bình quân 28,5%/năm giai đoạn 2016-2021. Đến cuối Quý 1/2022, quy mô thị trường vốn đạt 134,5% GDP năm 2021, gấp 3,5 lần quy mô năm 2015. Trong đó quy mô vốn hóa thị trường cổ phiếu tương đương 93,8% GDP; quy mô thị trường trái phiếu đạt 40,7% GDP (trong đó trái phiếu Chính phủ là 22,7%GDP và TPDN là 16,4%GDP).

Từ đầu tháng 4/2022, thị trường có nhiều đợt điều chỉnh, trong đó nhóm cổ phiếu của doanh nghiệp bất động sản có sự điều chỉnh nhiều nhất; việc phát hành TPDN của các doanh nghiệp bất động sản tăng trưởng nhanh về quy mô nhưng cũng phát sinh nhiều rủi ro, bất cập. Vấn đề này cần được nhìn nhận, đánh giá sâu hơn để có giải pháp phát triển thị trường bền vững trong thời gian tới.

Đối với thị trường bất động sản, theo báo cáo của Bộ Xây dựng, năm 2021 cả nước có 282.105 giao dịch bất động sản thành công, trong đó, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ là 111.640 giao dịch.

Mặc dù nền kinh tế chịu tác động của đại dịch nhưng giá bất động sản, nhà ở, đất nền liên tục tăng từ đầu năm 2021, đến cuối năm 2021, giá căn hộ chung cư đã tăng bình quân khoảng 5-7%; giá nhà ở riêng lẻ trong dự án tăng 15-20%; giá đất nền tăng 20-30% so với thời điểm cuối năm 2020. Trong quý I/2022, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ: 20.325 giao dịch thành công, chỉ bằng khoảng 45,5% so với Quý IV/2021 và bằng khoảng 80% so với cùng kỳ năm 2021.

Việc tăng giá trên thị trường bất động sản được cho là do yếu tố cung cầu, nguồn cung của thị trường chưa đáp ứng nhu cầu của người dân, dẫn đến giá nhà tăng (nhu cầu nhà ở của người dân tăng trong bối cảnh đô thị hóa nhanh là xu thế chung của sự phát triển). Nhưng cũng có ý kiến cho rằng việc tăng giá nhà ở là do đầu cơ, tích trữ của một bộ phận nhà đầu tư.

Trước thực trạng trên, thứ trưởng Nguyễn Đức Chi đánh giá, mặc dù có sự tăng trưởng nhanh, đóng góp chung vào sự phát triển của đất nước, thị trường vốn, thị trường bất động sản vẫn còn tồn tại, hạn chế cần được phân tích, làm rõ để khắc phục trong thời gian tới.

Cụ thể, đối với thị trường vốn, có thể thấy thị trường phát triển chưa sâu, dễ bị tác động bởi yếu tố tâm lý, ảnh hưởng của thị trường tài chính, tiền tệ quốc tế.

Đối với thị trường bất động sản, trường hợp đấu giá đất ở Khu đô thị Thủ Thiêm - TP.HCM đã cho thấy vẫn còn những hạn chế nhất định về: Quy hoạch sử dụng đất, định giá đất, thuế, tín dụng, thu tiền sử dụng đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư, các thủ tục hàn chính về đất đai cũng như các quy định pháp lý về kinh doanh bất động sản.

Việc huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản thông qua phát hành TPDN cũng tiềm ẩn rủi ro cho thị trường tài chính nói chung và thị trường vốn, thị trường BĐS nói riêng do việc phát hành TPDN lãi suất cao thiếu thông tin, kém minh bạch, có thể ảnh hưởng đến tình hình tài chính của doanh nghiệp BĐS, hậu quả sử dụng vốn thấp và thị trường BĐS không thuận lợi cũng khiến dòng tiền trả nợ TPDN đến hạn của doanh nghiệp khó khăn...

Theo đó, cần thiết phải có các giải pháp nhằm phát triển thị trường vốn, thị trường BĐS lành mạnh, từ hoàn thiện khung khổ pháp lý (Luật Chứng khoán, Luật Doanh nghiệp, Luật Xây dựng, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS và các văn bản hướng dẫn...) đến triển khai các giải pháp điều hành và quản lý, giám sát thị trường.