Nguồn cung nhà ở vừa túi tiền dần vắng bóng

Khoảng trống phân khúc nhà ở giá rẻ

Báo cáo của Savills cho thấy, tại TPHCM, căn hộ hạng C (phân khúc nhà ở vừa túi tiền) chỉ chiếm khoảng 29% nguồn cung sơ cấp trong quý I/2026, trong khi tại Hà Nội không có dự án hạng C mới nào được mở bán trong cùng kỳ. Còn theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong quý I vừa qua, có hơn 40.000 căn hộ đủ điều kiện đưa ra thị trường, tuy nhiên phân khúc nhà ở giá rẻ chỉ chiếm khoảng 7.000 căn.

Bà Cao Thị Thanh Hương - Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của Savills - nhận định, thị trường bất động sản tại hai thành phố lớn nhiều năm qua luôn trong trạng thái thiếu các sản phẩm có thể đáp ứng đúng khả năng chi trả cũng như nhu cầu ở thực của người mua.

Theo dữ liệu của Savills, hiện nay, giá căn hộ tại Hà Nội tăng mạnh từ năm 2024 và đã vượt tốc độ tăng trưởng của TPHCM. Trong quý I/2026, giá sơ cấp trung bình tại Hà Nội đạt khoảng 100 triệu đồng/m², cao hơn mức khoảng 91 triệu đồng/m² tại TPHCM.

Từ đó cho thấy, thị trường bất động sản đang tồn tại một “khoảng trống lớn” ở phân khúc nhà ở dành cho nhóm người có thu nhập trung bình từ 20 - 40 triệu đồng/tháng.

Đây là nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực rất lớn nhưng lại đang ở thế “lưng chừng”. Họ không đủ khả năng tiếp cận các sản phẩm cao cấp nhưng cũng không đủ điều kiện để mua nhà ở xã hội. Trong khi đó, nguồn cung phù hợp với khả năng chi trả của nhóm này trên thị trường rất hạn chế.

Doanh nghiệp đối mặt bài toán chi phí tăng cao

Ông Ngô Quang Phúc - Tổng Giám đốc Công ty CP Địa ốc Phú Đông - cho hay, phân khúc nhà ở vừa túi tiền vẫn là thị trường có nhu cầu rất lớn nhưng doanh nghiệp muốn triển khai không đơn giản. Trở ngại đầu tiên nằm ở việc tạo lập quỹ đất phù hợp. Muốn phát triển nhà ở vừa túi tiền, doanh nghiệp buộc phải dịch chuyển ra khu vực vùng ven vì gần như không còn cơ hội tạo ra sản phẩm giá hợp lý tại khu vực trung tâm.

"Tuy nhiên, dù quỹ đất vùng ven còn nhiều nhưng để tìm được khu đất phù hợp quy hoạch, có giá thành hợp lý và đủ điều kiện phát triển dự án lại không hề dễ dàng. Bên cạnh đó, để hoàn thiện pháp lý cho một dự án có khi mất 3 - 5 năm. Đây là một trong những lý do khiến thị trường thiếu nguồn cung", ông Phúc cho biết.

Việc phát triển dòng phân khúc nhà ở vừa túi tiền trong giai đoạn hiện nay càng thêm khó khi mặt bằng giá bán tiếp tục leo thang do chi phí đầu vào và lãi vay tăng mạnh, trong khi thanh khoản có dấu hiệu suy giảm và tâm lý người mua dần trở nên thận trọng. Bài toán cân bằng giữa giá vốn, tiến độ và sức cầu đang tạo áp lực lớn lên các doanh nghiệp.

Giám đốc một doanh nghiệp bất động sản ở TPHCM cho hay, vào cuối năm 2025, đã lên kế hoạch đầu quý II/2026 sẽ chính thức mở bán với tiến độ triển khai dự án và giá bán đã được ấn định. Tuy nhiên, từ đầu năm 2026 đến nay, trước diễn biến chi phí đầu vào bị đội lên cao do hầu hết nguyên liệu tăng mạnh, doanh nghiệp buộc phải tính toán lại kế hoạch bán hàng, trong đó giá bán cũng buộc phải tăng lên, nếu không sẽ bị lỗ.

Doanh nghiệp này thông tin thêm, mặc dù lãi suất huy động có những giai đoạn hạ nhiệt nhưng lãi suất cho vay đối với lĩnh vực bất động sản vẫn được các ngân hàng kiểm soát chặt chẽ với biên độ cao. Các doanh nghiệp bất động sản phải chịu áp lực lãi vay rất lớn đối với các dự án kéo dài tiến độ do vướng mắc pháp lý. Khi thời gian thực hiện một dự án bị kéo dài từ 3 năm lên 5 năm hoặc 7 năm, chi phí lãi vay tích tụ buộc phải cộng dồn vào giá bán cuối cùng mà người tiêu dùng phải gánh chịu.