Nguồn cung khởi sắc, giá căn hộ Hà Nội vẫn tiếp tục "leo thang"

Thị trường căn hộ Hà Nội đang chứng kiến sự hồi phục ấn tượng trong nửa đầu năm 2025, đặc biệt là về nguồn cung mới. Theo danh sách do Sở Xây dựng TP Hà Nội công bố, trong 6 tháng đầu năm, nguồn cung tại Hà Nội được bổ sung thêm 21 dự án với gần 22.000 căn nhà được phép đưa ra thị trường. Trong đó, phân khúc chung cư tiếp tục áp đảo với hơn 70% tổng nguồn cung, phần còn lại thuộc về các dự án nhà thấp tầng.

Sở Xây dựng TP Hà Nội công bố, trong 6 tháng đầu năm, nguồn cung tại Hà Nội được bổ sung thêm 21 dự án với gần 22.000 căn nhà được phép đưa ra thị trường - Ảnh: ITN

Tuy nhiên, trái ngược với kỳ vọng về một mặt bằng giá “hạ nhiệt” nhờ nguồn cung dồi dào, giá bán căn hộ tại Hà Nội lại tiếp tục leo thang. Theo báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường CBRE Việt Nam và One Mount Group mới đây, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội trong quý II/2025 đã chạm ngưỡng 80 triệu đồng/m2. Mức giá này tăng gần 6% so với quý trước và vọt lên 24% so với cùng kỳ năm 2024, cho thấy một xu hướng tăng giá trở lại.

Nhiều dự án mới từ trung tâm đến vùng ven Hà Nội ra mắt nửa đầu năm nay cũng ghi nhận một mức giá mới, dao động 80-170 triệu đồng/m2. Đơn cử như dự án Galia Hà Nội (phường Yên Sở) của Tân Á Đại Thành có giá trung bình 80 triệu đồng/m2; dự án Greenera Southmark (xã Thanh Trì) của Tân Hoàng Minh có giá dự kiến 80-90 triệu đồng/m2; dự án LongBien Central của Taseco Land có giá thăm dò 118 triệu đồng/m2. Hay như dự án The Matrix One giai đoạn 2 của MIK Group có giá trung bình 116-166 triệu đồng/m2; Sun Feliza Suites (phường Cầu Giấy) của Sun Group giá dự kiến 160 triệu đồng/m2…

Lý giải nguyên nhân giá căn hộ Hà Nội “neo cao” bất chấp nguồn cung tăng, ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group cho rằng, sự mất cân đối trong cơ cấu phân khúc sản phẩm là yếu tố cốt lõi.

“Trong quý II/2025, thị trường gần như không có dự án trung cấp nào được mở bán. Nguồn cung mới chủ yếu đến từ các sản phẩm cao cấp và hạng sang vốn có giá bán trên 80 triệu đồng/m2, chưa kể thuế và phí bảo trì. Điều này khiến giá bán trung bình toàn thị trường bị kéo lên”, ông Tiến phân tích.

Cũng theo ông Tiến, những căn hộ có mức giá mềm hơn (dưới 65 triệu đồng/m2) chỉ rải rác ở khu đô thị phía Đông Hà Nội hoặc vùng lân cận (Văn Giang, Hưng Yên). Dự báo trong 6 tháng cuối năm, Giám đốc One Mount Group cho rằng nếu sức cầu tiếp tục được giữ vững, mặt bằng giá tại thị trường Hà Nội sẽ còn nhích lên.

Xoay quanh vấn đề này, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao, chi nhánh CBRE Việt Nam tại Hà Nội nhận định, một trong những nguyên nhân quan trọng khiến giá căn hộ tăng cao là việc các địa phương đồng loạt điều chỉnh bảng giá đất tiệm cận với giá thị trường.

Sự thay đổi này đã kéo theo chi phí sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp bị đẩy lên đáng kể, đặc biệt với những dự án nằm tại khu vực nội đô hoặc các vị trí đắc địa, nơi mức chênh lệch so với bảng giá cũ rất lớn. Hệ quả là giá bán căn hộ bị đẩy lên cao, gây áp lực không nhỏ tới quyết định mua nhà, kể cả với những người có nhu cầu ở thực lẫn giới đầu tư.

Cũng theo bà Nguyễn Hoài An, giá nhà Hà Nội thời gian tới khó giảm bởi nguồn cung căn hộ nửa cuối năm 2025 tiếp tục nghiêng về phân khúc trung - cận cao cấp, nhưng lại thiếu hụt sản phẩm phù hợp cho người có thu nhập trung bình - thấp. “Đây là một khoảng trống của thị trường đòi hỏi nhiều giải pháp mang tính dài hạn về quy hoạch, chính sách hỗ trợ và phát triển nhà ở vừa túi tiền để đáp ứng đúng nhu cầu ở thực”, đại diện CBRE Việt Nam khẳng định.

Để cải thiện tình trạng giá căn hộ “neo cao” bất chấp nguồn cung gia tăng, nhiều chuyên gia cho rằng cần có sự can thiệp quyết liệt hơn từ phía Nhà nước. Trong đó, cần tiếp tục thúc đẩy phát triển hạ tầng giao thông, rút ngắn thời gian di chuyển từ khu vực vệ tinh tới trung tâm thành phố, nguồn cung đến từ khu vực vùng ven sẽ kéo giảm giá nhà.