Ngân hàng rủi ro khi trái phiếu doanh nghiệp bất động sản mắc kẹt?

Theo thông báo của HNX, tính đến ngày 24/8/2023 có khoảng 67 doanh nghiệp nằm trong danh sách chậm nghĩa vụ thanh toán lãi hoặc nợ gốc trái phiếu doanh nghiệp (TPDN). Ước tính, tổng dư nợ trái phiếu doanh nghiệp của các doanh nghiệp này vào khoảng 173,68 nghìn tỷ đồng, chiếm khoảng 15,9% dư nợ trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ toàn thị trường. Phần lớn trong số các tổ chức phát hành này là các doanh nghiệp thuộc nhóm bất động sản.

Từ đầu năm đến nay, tỷ lệ nợ xấu TPDN nói chung khoảng 12%, còn tỷ lệ nợ xấu trái phiếu của bất động sản là khoảng 24,4%

Bà Phạm Liên Hà, Giám đốc Nghiên cứu dịch vụ tài chính CTCK HSC cho biết, bất động sản là ngành có tính chu kỳ, ngoài yếu tố cơ bản về cung cầu, chu kỳ tăng trưởng của ngành bất động sản nói chung và bất động sản Việt Nam nói riêng còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác, như môi trường pháp lý, chính sách, mặt bằng lãi suất, cung tiền, cung vốn qua các kênh tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp...

Trong giai đoạn 2016-2021 môi trường cho bất động sản Việt Nam tương đối thuận, nhưng từ đầu năm 2022 đến nay, các yếu tố nêu trên đều đang trở thành “cơn gió ngược”. Cụ thể, kênh TPDN sau 4 năm tăng trưởng rất nhanh, trở thành một trong những kênh huy động vốn khá quan trọng cho doanh nghiệp, nhưng sau đó việc phát hành TPDN bị thắt chặt, rất nhiều doanh nghiệp nhất là nhóm bất động sản đã rơi vào khó khăn. Điều đó ảnh hưởng tiêu cực lên sự tăng trưởng của nền kinh tế chung và gia tăng rủi ro cho ngành ngân hàng.

Theo thống kê tín dụng qua cho vay và đầu tư trái phiếu các dự án bất động sản hiện chiếm khoảng 6% tổng tín dụng và cho vay mua nhà chiếm khoảng 15% tổng tín dụng của ngân hàng. Còn nếu xét về tỷ lệ nắm giữ TPDN trong hệ thống ngân hàng thì hiện nay tỷ lệ này đang chiếm khoảng 2,4%.

Từ đầu năm đến nay, ước tính có khoảng 97.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản bị quá hạn trả nợ, bao gồm quá hạn trả nợ gốc, trả lãi và cả những trái phiếu đã được cơ cấu lại kỳ hạn. Con số 97.000 tỷ đồng này chiếm 74% trong tổng số trái phiếu bị quá hạn và tổng trái phiếu bị quá hạn đang chiếm khoảng 12% tổng số dư TPDN. Hay nói cách khác, tỷ lệ nợ xấu TPDN nói chung khoảng 12%, còn tỷ lệ nợ xấu trái phiếu của bất động sản là khoảng 24,4%.

Về vấn đề này, ông Nguyễn Quang Thuân - Chủ tịch FiinGroup nhận xét, bên cạnh các yếu tố tác động chung của môi trường kinh doanh thì những tổ chức phát hành rơi vào tình trạng trên đều có những đặc điểm chính về chất lượng tín dụng yếu trong một thời gian dài trước khi vi phạm nghĩa vụ nợ. Điển hình như đòn bẩy nợ cao, dòng tiền trả nợ yếu, dòng vốn bị tồn đọng ở các khoản phải thu và đầu tư tài chính dài hạn,...

Có thể thấy, các doanh nghiệp phát hành trái phiếu thường có cơ cấu vốn bao gồm trái phiếu doanh nghiệp chiếm khoảng 73%, còn vay ngân hàng và các khoản vay khác khoảng 27%. Do đó, theo bà Hà, kể cả khi ngân hàng không nắm giữ trái phiếu nhưng ngân hàng vẫn có thể bị rủi ro khi doanh nghiệp không trả được nợ trái phiếu.

Tuy nhiên sau khi có nhiều chính sách hỗ trợ từ Chính phủ, đã giúp các tổ chức phát hành có thể thương thảo với nhà đầu tư trái phiếu và gia hạn trái phiếu tối đa là 2 năm. Từ nay đến cuối năm, hoạt động cơ cấu và gia hạn sẽ diễn ra rất sôi động, nhưng sự hồi phục của lĩnh vực bất động sản còn phụ thuộc vào các thủ tục pháp lý có đẩy nhanh hay không, vì khi pháp lý hoàn thiện thì các doanh nghiệp mới có thể vay ngân hàng, phát hành trái phiếu để thực hiện những dự án đang đình trệ, hoặc phát triển dự án mới.

Gần đây, trong kịch bản cơ sở của Fiin Ratings, tỷ lệ nợ xấu ước tính cho ngành ngân hàng do bất động sản tăng thêm 1,4%, còn ở kịch bản tích cực là tăng thêm 0,42% và ở kịch bản tiêu cực là tăng thêm 3,5%.

“Kịch bản này cũng tương đồng với đánh giá của HSC. Chúng tôi cho rằng, những rủi ro liên quan đến bất động sản và trái phiếu doanh nghiệp hiện vẫn còn khá lớn. Tuy nhiên thời điểm khó khăn nhất đã qua và trong thời gian tới, tình hình thị trường có thể sẽ tích cực hơn với việc mặt bằng lãi suất giảm, tạo điều kiện để các thị trường có cơ hội hồi phục, kể cả là chi phí vốn cho doanh nghiệp bất động sản”, bà Phạm Liên Hà nói.

Đại diện một ngân hàng chia sẻ, phải thừa nhận vừa qua là giai đoạn rất khó khăn của thị trường bất động sản, tuy nhiên với các chính sách tháo gỡ từ cơ quan quản lý, nỗ lực của doanh nghiệp thì từ quý 4 năm nay đến quý 1 năm sau thị trường có thể sẽ khởi sắc trở lại. Một điều rất cơ bản là theo quy luật cung cầu, thị trường Việt Nam với 100 triệu dân và nhu cầu đô thị hoá vẫn tăng cao,... trong khi khủng hoảng thị trường vừa qua chủ yếu là do các dự án tập trung vào phân khúc cao cấp và đầu cơ.

“Vì vậy, chúng tôi vẫn cởi mở với các dự án dành cho người có thu nhập trung bình hoặc trung bình khá, đặc biệt là các pháp lý hoàn chỉnh. Chúng tôi tài trợ khép kín từ chủ đầu tư dự án, tới nhà thầu và người mua nhà cuối cùng nên kiểm soát được dòng tiền”, vị đại diện ngân hàng nói.