M&A bất động sản Việt Nam: Dòng vốn ngoại âm thầm tăng tốc

Ông Neil MacGregor – Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam

Phóng viên: Thưa ông, trong bối cảnh thị trường bất động sản khu vực châu Á – Thái Bình Dương phục hồi không đồng đều, ông đánh giá như thế nào về vị thế của Việt Nam trong bản đồ đầu tư M&A hiện nay?

Ông Neil MacGregor: Trong quý III/2025, thị trường bất động sản châu Á – Thái Bình Dương cho thấy dấu hiệu phục hồi trở lại, dù mức độ phân hóa giữa các thị trường vẫn khá rõ nét. Tổng giá trị đầu tư toàn khu vực đạt khoảng 35 tỷ USD, tăng 18% so với quý trước, song dòng vốn chủ yếu tập trung vào các thị trường lõi như Nhật Bản, Australia và Singapore – nơi có nền tảng pháp lý ổn định, thanh khoản cao và khẩu vị rủi ro phù hợp với nhà đầu tư dài hạn. Ngược lại, Trung Quốc tiếp tục đối mặt với tâm lý đầu tư thận trọng, khiến quy mô và số lượng giao dịch sụt giảm, phản ánh những thách thức kéo dài của thị trường này trong giai đoạn tái cơ cấu.

Trong bối cảnh đó, Việt Nam đang nổi lên như một điểm đến được ưu tiên hơn trong chiến lược phân bổ vốn của nhiều nhà đầu tư quốc tế. Nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định, triển vọng tăng trưởng tích cực, cùng dòng vốn FDI duy trì đà tăng đã tạo lực đỡ quan trọng cho thị trường bất động sản. Đặc biệt, những cải cách pháp lý liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản đang dần đi vào thực tiễn, góp phần cải thiện tính minh bạch và giảm rủi ro cho nhà đầu tư. Các yếu tố này giúp Việt Nam từng bước củng cố vị thế trên bản đồ đầu tư khu vực, nhất là trong bối cảnh dòng vốn toàn cầu đang tìm kiếm những thị trường có tiềm năng tăng trưởng trung và dài hạn.

Phóng viên: Nhiều ý kiến cho rằng giá trị công bố các thương vụ M&A bất động sản tại Việt Nam hiện vẫn khá khiêm tốn. Điều này phản ánh điều gì, thưa ông?

Ông Neil MacGregor: Nhìn bề ngoài, nếu chỉ căn cứ vào giá trị công bố, các thương vụ M&A trên thị trường bất động sản thời gian qua có thể chưa tạo được cảm giác sôi động. Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa với việc thị trường đang suy yếu. Trái lại, đây là hệ quả tất yếu của sự thay đổi trong cấu trúc thị trường và chiến lược đầu tư của các chủ thể tham gia.

Thực tế cho thấy, nguồn cung các tài sản đang vận hành, có khả năng tạo dòng tiền ổn định như văn phòng, khách sạn hay trung tâm thương mại tại Việt Nam hiện khá khan hiếm và hiếm khi được chào bán công khai. Phần lớn chủ sở hữu vẫn có xu hướng nắm giữ dài hạn để khai thác hiệu quả, thay vì chuyển nhượng trong bối cảnh mặt bằng giá và triển vọng thị trường đang dần cải thiện.

Trong bối cảnh đó, hoạt động M&A đang dịch chuyển mạnh sang các dự án phát triển, đặc biệt là phân khúc nhà ở và các khu đô thị quy mô lớn. Những thương vụ này thường gắn với chiến lược đầu tư dài hạn, cho phép nhà đầu tư chủ động tham gia vào quá trình phát triển dự án và tối ưu hóa giá trị theo chu kỳ thị trường. Mặt khác, chi phí vốn ban đầu cho các dự án phát triển thường thấp hơn so với việc mua lại một tài sản đã hoàn thiện và đang vận hành, khiến giá trị công bố của thương vụ chưa phản ánh đầy đủ quy mô, tiềm năng cũng như dư địa tăng trưởng trong tương lai. Đây chính là đặc điểm nổi bật của làn sóng M&A bất động sản giai đoạn hiện nay.

Phóng viên: Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi đã tác động ra sao đến hoạt động M&A, thưa ông?

Ông Neil MacGregor: Các thay đổi pháp lý trong hai năm trở lại đây đã tạo ra động lực rất rõ ràng cho thị trường M&A bất động sản. Khi khung pháp lý trở nên minh bạch và nhất quán hơn, nhà đầu tư có cơ sở để xây dựng các cấu trúc giao dịch linh hoạt và phù hợp với khẩu vị rủi ro của mình.

Chúng tôi ghi nhận sự gia tăng của các hình thức hợp tác đa dạng, từ nắm quyền kiểm soát chi phối, liên doanh, cho đến mua cổ phần thiểu số hoặc đầu tư tài chính thuần túy. Điều này giúp thị trường trở nên năng động hơn và thu hút được nhiều dòng vốn với quy mô, mục tiêu khác nhau.

Phóng viên: Ông đánh giá thế nào về xu hướng dòng vốn dịch chuyển từ đô thị lõi sang các khu vực vệ tinh?

Ông Neil MacGregor: Xu hướng này đang diễn ra rất rõ nét. Trong quý III/2025, Việt Nam ghi nhận hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm với tổng vốn đầu tư công khoảng 1,28 triệu tỷ đồng. Những dự án như Vành đai 3 TP. Hồ Chí Minh, các tuyến cao tốc và hạ tầng liên vùng đang mở ra không gian phát triển mới cho các khu vực vệ tinh.

Đối với nhà đầu tư, đây là cơ hội để tích lũy quỹ đất dài hạn tại những khu vực còn dư địa tăng trưởng, khi hạ tầng dần hoàn thiện và nhu cầu nhà ở mở rộng ra ngoài khu vực trung tâm. Dòng vốn vì thế đang dịch chuyển theo hướng bền vững hơn, thay vì tập trung quá mức vào các đô thị lõi đã bão hòa.

Phóng viên: Một điểm đáng chú ý là sự gia tăng các thương vụ mua cổ phần thiểu số. Xu hướng này phản ánh điều gì?

Ông Neil MacGregor: Đây là cách tiếp cận thận trọng nhưng có tính toán, đặc biệt phổ biến với các nhà đầu tư Nhật Bản. Nhiều nhà đầu tư muốn gia nhập thị trường Việt Nam nhưng chưa sẵn sàng dẫn dắt dự án hay cam kết nguồn vốn lớn ngay từ đầu. Việc nắm giữ cổ phần thiểu số giúp họ hiểu rõ hơn về thị trường, đối tác, cũng như khung pháp lý và môi trường kinh doanh, trước khi mở rộng quy mô đầu tư.

Khung pháp lý được cải thiện đang tạo điều kiện cho các cấu trúc giao dịch này phát triển, góp phần nâng cao tính linh hoạt và chiều sâu của thị trường M&A bất động sản.

Phóng viên: Các yếu tố nền tảng hiện nay, ông nhìn nhận triển vọng M&A bất động sản Việt Nam trong trung và dài hạn ra sao?

Ông Neil MacGregor: Trong tám tháng đầu năm 2025, Việt Nam thu hút 26,1 tỷ USD vốn FDI, tăng hơn 27% so với cùng kỳ, trong đó vốn giải ngân đạt 15,4 tỷ USD - mức cao nhất trong vòng năm năm. Cùng với đó, việc hoàn thiện cơ sở dữ liệu địa chính quốc gia và sắp xếp lại các đơn vị hành chính đang góp phần nâng cao tính minh bạch và khả năng tiếp cận thị trường.

Trong trung hạn, thị trường cần thêm thời gian để các thay đổi chính sách được phản ánh đầy đủ vào quy mô giao dịch và thanh khoản. Tuy nhiên, về dài hạn, chúng tôi kỳ vọng Việt Nam sẽ thu hút mạnh hơn các dòng vốn tổ chức với quy mô lớn, khi thị trường M&A ngày càng minh bạch, chuyên nghiệp và ổn định hơn.

Xin cảm ơn ông!