Bất động sản khó có đột biến vào cuối năm!

Thị trường bất động sản quý 4/2016 được nhiều chuyên gia dự báo sẽ tiếp tục phát triển theo hướng ổn định, có phần tích cực hơn chín tháng đầu năm. Tuy nhiên, thị trường đang phải đối mặt với nguy cơ lệch pha cung cầu đáng báo động và sẽ gần như không thể ghi nhận bước phát triển đột phá trong giai đoạn cuối năm 2016.

Thị trường đi ngang

Nếu như năm 2015, thị trường bất động sản (BĐS) khá sôi động thì từ đầu năm 2016 đến nay sự sôi động đó dường như đang “chậm lại”. Những số liệu thống kê của Savills Việt Nam trong Báo cáo thị trường BĐS quý 3/2016 cho thấy thị trường đang xuất hiện những yếu tố phát triển kém tích cực. Cụ thể, về nguồn cung căn hộ, xét trên toàn thị trường trong quý vừa qua tại Hà Nội đã có 13 dự án mở bán thêm và 10 dự án mở bán mới, cung cấp 5.700 căn hộ cho thị trường, giảm 6% theo quý. Trong đó, tổng nguồn cung sơ cấp đạt 17.000 căn, giảm 2% theo quý nhưng tăng 16% theo năm. Nguồn cung thứ cấp đạt 144.800 căn, tăng 4% theo quý và tăng 21% theo năm. Đối với nguồn cung thứ cấp, trong quý đã có tổng cộng 144.800 căn, tăng 4% theo quý và tăng 21% theo năm.

Về lượng giao dịch thành công, toàn thị trường BĐS Hà Nội trong quý 3/2016 ghi nhận đã có khoảng 5.700 căn bán được, giảm 6% theo quý và 15% theo năm. Trong đó, phân khúc trung cấp ghi nhận khối lượng bán cao nhất trong 6 quý liên tiếp, chiếm 51% tổng số căn bán được. Tuy vậy, nhìn chung tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường vẫn giảm 2% theo quý, đạt 33%.

Đánh giá về sự phát triển của thị trường BĐS, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Trưởng bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam cho biết mặc dù thị trường trong quý vừa qua đã xuất hiện những dấu hiệu kém sôi động. Tuy nhiên, điểm đáng ghi nhận là giá chào bán trung bình vẫn duy trì ở mức ổn định.

Đồng quan điểm, bà Nguyễn Thuý Hạnh, Giám đốc Sàn giao dịch BĐS An Bình Land cho hay thị trường BĐS trong quý 3 vừa qua đang đi ngang, không có bước phát triển nổi bật. Tuy nhiên, nhìn chung toàn thị trường vẫn đang ở mức ổn định, phân khúc nhà ở giá thấp hay trung bình có lượng giao dịch tốt hơn những dự án BĐS cao cấp.

Cũng theo bà Hạnh, nếu như phân khúc nhà chung cư có phần trầm lắng hơn giai đoạn trước thì các dự án nhà liền kề trong quý vừa qua đã bắt đầu có bước tăng trưởng tích cực, tuy không nhiều. Đặc biệt, tại những dự án liền kề đã chuẩn bị hoàn thiện và nhận nhà. Đây là những sản phẩm có thể thay thế nhà thổ cư rất tốt do đáp ứng được nhiều yêu cầu về tính pháp lý, trong khi đó lại có quy hoạch đồng bộ hơn so với sản phẩm thổ cư nên được nhiều người mua nhà lự chọn.

Nhận định về sự phát triển của thị trường trong 9 tháng đầu năm 2016 vừa qua, ông Vũ Kim Giang, Giám đốc Sàn giao dịch BĐS Hải Phát cũng cho rằng lượng giao dịch trên thị trường đang giữ ở mức ổn định chứ không có quá nhiều đột biến. Một số phân khúc ghi nhận sự tăng giá nhẹ. Đặc biệt phân phúc đất nền trong quý vừa qua có thanh khoản tốt hơn nhà chung cư do tính pháp lý tốt, hạ tầng phát triển mạnh, nguồn cung gần trung tâm hiện đang khan hiếm... trong khi đó, các dự án nhà chung cư ở thời điểm hiện tại nguồn cung tương đối nhiều.

Lệch pha cung cầu “đáng báo động”!

Lý giải nguyên nhân của sự “đi ngang” trên thị trường BĐS trong năm 216, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoRea) cho biết khi nhìn toàn cảnh, thị trường BĐS đang tiềm ẩn nhiều yếu tố bất ổn rất đang báo động do lệch pha cung cầu.

Theo ông Châu, phân khúc BĐS cao cấp hiện nay đang phát triển quá nhanh với hàng loạt các dự án “khủng”, trong khi thị trường lại rất thiếu những sản phẩm BĐS vừa túi tiền với đại đa số người mua nhà.

Nhận định về sự lệch pha cung cầu này, ông Châu dẫn chứng: Theo kết quả khảo sát do Viện Nghiên cứu phát triển thành phố Hồ Chí Minh, mỗi năm chỉ tính riêng thành phố này có khoảng 50.000 cặp kết hôn mới. Bên cạnh đó, hiện có một bộ phận không nhỏ trong số gần 200.000 công chức, viên chức, cán bộ lực lượng vũ trang, ngành giáo dục, y tế, cũng như người có thu nhập trung bình; đặc biệt là người có thu nhập thấp, người nhập cư và hơn 20.000 hộ dân sống trong các khu nhà lụp xụp trên và ven kênh rạch hoặc trong các chung cư hư hỏng nặng… có nhu cầu cấp bách về nhà ở, nhất là nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội, nhà ở thương mại quy mô vừa và nhỏ 1-2 phòng ngủ, có giá cho thuê, giá bán vừa túi tiền.

Chỉ riêng nhu cầu mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2016-2020, theo kết quả khảo sát do Viện Nghiên cứu phát triển thành phố thực hiện thì đã có đến 81.000 hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu. Trong đó, cán bộ công chức: 10.000; hộ thu nhập nghèo, cận nghèo: 39.000; lao động trong khu công nghiệp: 17.000; hầu hết các nhóm đối tượng trên đều chọn phương thức thuê mua nhà ở xã hội chiếm tỷ lệ từ 65% đến 94%.

Nhận định thực trạng “nan giải” về nhu cầu nhà ở tại TP.HCM, ông Lê Hoàng Châu cho rằng vấn đề này đã đang và sẽ là thách thức lớn nhất của thành phố trong thời gian tới. Bởi lẽ, nhu cầu quá lớn trong khi nguồn cung nhà ở thương mại vừa túi tiền và nguồn cung nhà ở xã hội còn quá ít, chưa đáp ứng được so với thực tế. Trong khi đó, theo nguyên lý và thực tế của nhiều nước trên thế giới thì thị trường bất động sản chỉ có thể phát triển bền vững khi giải quyết được nhu cầu nhà ở của đại đa số người dân, trước hết là người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị và người nhập cư, chiếm tỷ lệ đến khoảng hơn 85% dân số.

“Từ cuối năm 2013 đến nay, thị trường bất động sản bắt đầu phục hồi và tăng trưởng mạnh, tuy nhiên với tình hình hiện nay, có thể nói, thị trường vẫn trong trạng thái phát triển thiếu ổn định và chưa thực sự bền vững”, ông Châu nhận định.

Theo ông Nguyễn Trần Nam, Nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, thị trường bất động sản hiện nay đang dần xuất hiện xu hướng mất cân đối cung – cầu biểu hiện ở việc phát triển thiên lệch các dự án giá cao, trong khi nhu cầu lớn nhất của thị trường lại là phân khúc nhà ở có quy mô nhỏ và trung bình, có mức giá phù hợp với túi tiền của người tiêu dùng.

“Điều này đòi hỏi Chính phủ và các bộ ngành, đặc biệt là Bộ Xây dựng phải đưa ra chính sách mới và khuyến cáo cho thị trường. Đồng thời tạo điều kiện cho người nghèo đô thị được tiếp cận nguồn vốn với thời gian dài và lãi suất thấp nhằm khắc phục lệch pha cung cầu, từng bước phát triển thị trường BĐS một cách bền vững”, ông Nam nhấn mạnh.

Khó có đột phá

Đưa ra dự báo về nguồn cung căn hộ trong tương lai, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Trưởng bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam cho biết trong quý 4/2016, dự kiến sẽ có một nguồn cung lớn khoảng hơn 13.00 căn hộ ra nhập thị trường, phần lớn vẫn là những dự án trung cấp và hạng sang đến từ các quận Từ Liêm, Thanh Xuân, Tây Hồ và Hai Bà Trưng…

“Với nguồn cung ngày càng có xu hướng gia tăng như vậy, thị trường BĐS chắc chắn sẽ rất áp lực. Tuy nhiên, có thể lý giải sự sụt giảm về thanh khoản trong quý 3 vừa qua một phần là do vướng tháng Ngâu khiến giao dịch chậm lại. Chính vì vậy, tôi tin rằng, thị trường căn hộ sẽ tiếp tục có những chuyển biến tích cực hơn trong thời điểm từ nay đến kết thúc năm 2016”, bà Hằng nhận xét.

Trong khi đó, bà Nguyễn Thuý Hạnh, Giám đốc Sàn giao dịch BĐS An Bình Land lại cho biết thêm hiện nguồn cung BĐS cao cấp đang quá nhiều trong khi đó, những người có nhu cầu ở thực phần lớn là họ đã mua trong những năm 2015 khi thị trường còn sôi động. Do vậy,  để tìm ra nguồn khách hàng mới ở thời điểm hiện tại là điều không phải dễ dàng. Thị trường BĐS từ nay đến cuối năm chỉ có thể giữ ở mức ổn định, khó có sự đột phá.

Ông Vũ Kim Giang cũng đồng quan điểm: "Do sức cung trên thị trường hiện đang rất lớn nên thanh khoản sẽ bị rải ra tại các dự án, khách hàng sẽ có nhiều lựa chọn hơn, nhiều người phải mất 3 tháng mới có thể tìm được một sản phẩm ưng ý. Đó cũng là một nguyên nhân khiến giao dịch BĐS chậm lại."

Dự báo thị trường trong quý 4, ông Giang cho rằng, gần Tết lượng tiền trong dân nhiều cùng với đó là kiều hối đổ về nước... nên lực đẩy của thị trường trong 3 tháng cuối năm sẽ lớn hơn. Với tốc độ tăng trưởng như hiện nay, thị trường có thể sẽ xuất hiện xu hướng tăng giá, song chỉ xảy ra tại một số dự án tốt, hạ tầng hoàn thiện. Bên cạnh đó, về cuối năm những sản phẩm nhận nhà sớm sẽ có thanh khoản tốt hơn do đáp ứng được thự hiếu của người mua nhà.

“Tuy nhiên, theo tôi đánh giá, thị trường BĐS cuối năm nay sẽ không có đột biến. Nếu có thì chỉ xảy ra trong quy mô cục bộ tại tùy từng dự án nhất định khi các đơn vị chủ đầu tư đưa ra các gói kích cầu nhằm tạo hiệu ứng cho khách hàng trên thị trường”, ông Giang nhận định.

Đứng trên góc nhìn của các chủ đầu tư dự án BĐS, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư dầu khí toàn cầu (GP Invest) cho rằng trong bối cảnh thị trường như hiện nay, các chủ đầu tư phát triển dự án BĐS cần hết sức thận trọng. Với mọi dự án đều phải tính toán thận kỹ từ vị trí, chất lượng, giá cả... xem có thể chiếm lĩnh thị trường được hay không. Bởi đối với một dự án thực sự tốt và phù hợp với thị hiếu của người mua nhà thì bất kể thị trường có diễn biến theo chiều hướng nào, dự án đó vẫn sẽ có được sự thành công về thanh khoản.

Thu Phương