VNDIRECT: "Triển vọng bất động sản KCN Việt Nam tăng trưởng mạnh, điểm sáng Vũng Tàu, Hải Dương và Bắc Giang"

Khối Phân tích, Công ty Chứng khoán VNDIRECT vừa phát hành Báo cáo "Bất động sản Khu công nghiệp - KCN tại các tỉnh xa vùng kinh tế trở thành điểm sáng". Theo báo cáo này, ngành bất động sản khu công nghiệp (KCN) vẫn đang có xu hướng tăng trưởng ổn định nhờ vào viễn cảnh tích cực của nền kinh tế Việt Nam và sự chuyển dịch sản xuất. 

Chuyên gia VNDIRECT nhận thấy 2 xu hướng ngành bao gồm 1) cho thuê nhà xưởng xây sẵn trở thành động lực tăng trưởng lợi nhuận cho các công ty phát triển bất động sản KCN và 2) sự tăng trưởng của bất động sản KCN tại các tỉnh xa vùng kinh tế như Bà Rịa – Vũng Tàu, Hải Dương và Bắc Giang.

Bất động sản KCN tại Việt Nam sẽ tiếp tục có triển vọng tăng trưởng cao trong vài năm tới

Với viễn cảnh tích cực của nền kinh tế Việt Nam, VNDIRECT kỳ vọng nhu cầu bất động sản khu công nghiệp tiếp tục được duy trì trong giai đoạn 2020-2021 nhờ vào 1) xu hướng chuyển dịch các nhà máy từ Trung Quốc đến ASEAN và 2) tiếp tục thu hút dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam với các hiệp định thương mại tự do (FTA), đặc biệt là FTA giữa Việt Nam và liên minh châu Âu.

Cho thuê nhà xưởng xây sẵn (NXXS) và nhà kho (NK) trở thành động lực tăng trưởng lợi nhuận cho các công ty phát triển bất động sản KCN quy mô nhỏ với quỹ đất giới hạn

Sự phát triển của các cụm công nghiệp đã thúc đẩy nhu cầu về NXXS và NK do 1) quỹ đất KCN dần khan hiếm, 2) NXXS và NK mang lại hiệu quả về thời gian và chi phí cho các nhà đầu tư, 3) tác động của NXXS và NK trong việc tối đa hóa việc sử dụng tài nguyên phát triển và 4) sự bền vững trong phát triển cơ sở hạ tầng.

Theo CBRE, giá cho thuê đất nằm trong khoảng từ 50-300 USD/m2/ kỳ thuê, tương đương với 0,23 USD - 1,38 USD/m2/tháng (giả định kỳ thuế là 30 năm và đã bao gồm lãi từ khoản trả trước theo hợp đồng thuê đất) thấp hơn giá cho thuê NXXS trung bình, nằm trong khoảng 2-8 USD/m2/tháng.  

Với tỷ suất lợi nhuận gộp xấp xỉ 60%, VNDIRECT tin rằng việc cho thuê NXXS có thể mang lại nhiều lợi nhuận hơn cho các công ty phát triển KCN khi so sánh với việc cho thuê đất, với cùng một quy mô diện tích, tuy nhiên việc phát triển NXXS sẽ tốn nhiều chi phí đầu tư hơn.

VNDIRECT cho rằng việc xây dựng và cho thuê NXXS & NK có thể mang lại lợi ích cao cho các công ty có quy mô nhỏ khi các công ty này đối mặt với tình trạng quỹ đất giới hạn, còn đối với các công ty có quy mô lớn với quỹ đất dồi dào, lợi nhuận của mảng NXXS & NK không đóng góp nhiều vào lợi nhuận của công ty. 

Một ví dụ cụ thể, Sonadezi Long Thành (SZL) có 20ha đất ở KCN Long Thành và 50ha đất ở KCN Châu Đức và công ty đang tập trung xây dựng NXXS và NK để cho thuê. Doanh thu và lợi nhuận gộp từ phân khúc này của SZL đã tăng trưởng với mức cao, lần lượt đạt 20,9% và 31,8% mỗi năm, trong giai đoạn 2017-2019.

Kỳ vọng Bà Rịa – Vũng Tàu, Hải Dương và Bắc Giang sẽ trở thành điểm sáng về tăng trưởng thuê bất động sản KCN trong năm 2020

Các tỉnh xa vùng kinh tế, có quỹ đất lớn, giá cho thuê đất thấp, cơ sở hạ tầng tốt để kết nối với các tỉnh thuộc vùng kinh tế, kết nối với cảng và đường cao tốc có thể đạt được sự tăng trưởng mạnh hơn về giá và diện tích cho thuê vào năm 2020 so với các tỉnh khác. 

VNDIRECT cho rằng Bà Rịa - Vũng Tàu, với tỷ lệ lấp đầy ở mức 73% và giá cho thuê KCN thấp nhất tại miền Nam,với mức giá 58 USD/m2/ kỳ thuê tại thời điểm cuối 6T19, sẽ trở thành điểm sáng về bất động sản KCN trong giai đoạn 2020-2021 nhờ vào hệ thống cao tốc và cụm cảng quốc tế Cái Mép-Thị Vải. 

Ở khu vực miền Bắc, VNDIRECT tin rằng đất KCN ở Hải Dương và Bắc Giang với cơ sở hạ tầng tốt về đường cao tốc, cụ thể là đường cao tốc Bắc Giang - Lạng Sơn và Hải Dương - Quảng Ninh và có thể kết nối với cụm cảng Hải Phòng, cũng sẽ đạt được tăng trưởng tốt về giá và diện tích đất KCN cho thuê trong năm 2020.

VNDIRECT kỳ vọng Sonadezi Châu Đức (SZC) với KCN Châu Đức và IDICO (IDC) với KCN Phú Mỹ tại Bà Rịa - Vũng Tàu, CTCP Phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Cao su Việt Nam (VRG) với KCN Cộng Hòa tại Hải Dương và Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) với KCN Quang Châu tại Bắc Giang sẽ đạt được kết quả tốt từ các KCN này vào năm 2020.