Lo ngại "cạn" quỹ đất Khang Điền đẩy mạnh mua thêm, sắp huy động 2.000 tỷ đồng trái phiếu đầu tư loạt dự án

Theo đánh giá của Chứng khoán VnDirect, CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (Mã: KDH) ghi nhận doanh thu quý 1 sụt giảm 82,9% so với cùng kỳ còn 142,7 tỷ đồng do ít dự án bất động sản bàn giao. Tuy nhiên, lợi nhuận ròng quý 1 tăng mạnh 46,0% so với cùng kỳ lên 299,5 tỷ đồng nhờ khoản thu nhập bất thường 308 tỷ đồng từ đánh giá lại tại Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh Nhà Đoàn Nguyên.

Đơn vị này cho biết, KDH dự kiến mở bán dự án Classia (176 căn thấp tầng) vào năm 2021 nhưng do dịch bệnh bùng phát đã hạn chế các hoạt động xây dựng và gây ra sự chậm trễ trong việc ra mắt dự án này. Do đó, giá trị chưa ghi nhận của KDH tính đến tháng 5/2022 chỉ tương đương khoảng 5-10% doanh thu bất động sản năm 2022 mà VnDirect dự phóng trước đó. 

Bên cạnh đó, ngành bất động sản cũng đang nổi lên nhiều thách thức, công ty chứng khoán này thận trọng điều chỉnh dự báo lợi nhuận ròng năm 2022-2023 giảm 13,8%/23,2% so với dự phóng trước còn 1.471 tỷ đồng (tăng 22,4% so với cùng kỳ)/1.823 tỷ đồng (tăng 23,9% so với cùng kỳ).

Mặc dù vậy, trong giai đoạn 2022- 2023 việc mở bán bốn dự án mới với tổng giá trị phát triển là 21.995 tỷ đồng sẽ thúc đẩy doanh số ký bán của CTCP Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền.

Các dự án được nhắc đến bao gồm Classia (TP Thủ Đức; quy mô 4,3 ha), The Privia (Bình Tân, TP.HCM; quy mô 1,8 ha), Clarita (TP Thủ Đức; quy mô 5,8 ha), The Solina (Bình Chánh, TP.HCM; quy mô 16,4 ha).

VNDirect đánh giá các dự án mở bán trong nửa cuối năm 2022 gồm Classia và The Privia dự kiến giúp doanh số ký bán năm 2022 sẽ tăng 13 lần so với cùng kỳ lên 5.691 tỷ đồng.

Đối với năm 2023, VNDirect dự đoán, doanh thu thuần và lãi sau thuế của Khang Điền đạt 4.721 tỷ đồng và 1.823 tỷ đồng. Còn đối với năm 2024, các giá trị này lần lượt đạt 6.325 tỷ đồng và 2.215 tỷ đồng.

Theo báo cáo của CTCP Chứng khoán Bảo Việt (BVSC), điểm rủi ro với Khang Điền là quỹ đất để sẵn sàng triển khai đang giảm dần. Các dự án lớn ở khu Nam dù triển vọng hấp dẫn với chi phí vốn thấp nhưng còn vướng giải phóng mặt bằng, hoàn thiện các thủ tục giao đất, xác định tiền sử dụng đất. Do đó, áp lực duy trì lợi nhuận tăng trưởng sau 2024 là hiện hữu nếu các dự án như KCN Lê Minh Xuân, Corona 11A chưa thể triển khai bán hàng.

Theo BVSC, đây là nguyên nhân có thể lý giải vì sao doanh nghiệp này chấp nhận mua lại dự án Đoàn Nguyên để có sản phẩm gối đầu cho năm 2024.

Đến nay, Khang Điền đã hoàn tất việc mua lại hai quỹ đất mới là Đoàn Nguyên (6 ha tại Cát Lái, TP Thủ Đức) và Nguyên Thư (chưa tiết lộ thông tin chi tiết về dự án). Theo VNDirect, những dự án này cũng sẽ hỗ trợ triển vọng lợi nhuận ròng của Khang Điền trong trung hạn.

Việc mở rộng quỹ đất và đầu tư phát triển các dự án lớn đã làm tăng đáng kể nhu cầu vốn lưu động của Khang Điền. KDH ghi nhận nợ vay tăng mạnh 73,7% so với cùng kỳ lên 4.434 tỷ đồng trong quý 1/2022, dẫn đến tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu tại quý 1/2022 tăng 15 điểm % so với cùng kỳ.

Theo kế hoạch doanh nghiệp công bố, trong 6 tháng cuối năm, Khang Điền sẽ phát hành tối đa 20 triệu trái phiếu nhằm huy động 2.000 tỷ đồng để đầu tư cho các hoạt động đền bù, phát triển cơ sở hạ tầng và chi phí xây dựng cho các dự án The Privia, Classia và Tân Tạo.

Tại ĐHĐCĐ thường niên 2022 diễn ra hồi tháng 4, ban lãnh đạo Khang Điền cho biết, dự án Classia đã hoàn tất các thủ tục pháp lý, đã đóng tiền sử dụng đất và có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đã triển khai xây dựng vào tháng 4/2021 và dự kiến mở bán vào tháng 8/2022.

Dự án Clarita đã được chấp thuận đầu tư, đã có quyết định xây dựng chi tiết 1/500, đang trong quá trình hoàn thiện các thủ tục pháp lý xây dựng, dự kiến sẽ triển khai vào cuối năm nay.

Dự án The Privia đã được chấp thuận đầu tư, đã có quyết định phê duyệt 1/500. Doanh nghiệp đang thực hiện các thủ tục pháp lý về dự án để chuẩn bị triển khai vào quý IV năm nay.

Nhận định về ngành bất động sản, công ty chứng khoán này cho rằng thị trường đang đối mặt với nhiều thách thức làm ảnh hưởng đến triển vọng ngành. Đơn cử như lãi suất tăng ảnh hưởng đến quyết định mua nhà, giá vật liệu tăng có thể làm tăng giá nhà ở và thắt chặt các khoản vay ngân hàng vào lĩnh vực bất động sản và giám sát chặt chẽ hơn trong việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp.