Đằng sau tốc độ tăng quy mô tài sản chóng mặt của Đất Xanh

Quy mô tài sản của Tập đoàn Đất Xanh (HoSE: DXG) đang tăng chóng mặt trong các năm gần đây. Từ mức 3.573 tỷ đồng cuối năm 2015, tổng tài sản đến cuối tháng 9 năm nay gấp 5 lần, đạt gần 18.000 tỷ đồng.

Tài sản đơn vị môi giới bất động sản này trong 9 tháng qua chủ yếu gia tăng ở khoản phải thu và hàng tồn kho. Cụ thể, khoản phải thu đạt 8.533 tỷ đồng, gấp rưỡi đầu năm. Trong đó, phải thu ngắn hạn là 8.343 tỷ đồng, riêng phải thu ngắn hạn khác chiếm phần lớn với 6.115 tỷ đồng, tăng 65%. Ngoài việc dồn tiền để ký quỹ, ký cược cho các hợp đồng tiếp thị, phân phối dự án bất động sản (3.348 tỷ đồng) và góp vốn hợp tác kinh doanh (972 tỷ đồng) thì Đất Xanh còn có một khoản tiền 1.359 tỷ đồng được hạch toán tại mục khác, tăng mạnh so với con số 70 tỷ đầu năm.

Hàng tồn kho công ty tăng do bất động sản dở dang tăng hơn 1.000 tỷ đồng tại dự án La maison, Opal Skyline và Gemriverside.

Khởi điểm là đơn vị môi giới các dự án bất động sản, từ năm 2007, công ty bắt đầu mở rộng hoạt động sang lĩnh vực đầu tư ở phân khúc căn hộ trung bình khá, địa bàn ở TP HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Vũng Tàu và Hà Nội.

Một trong các chiến lược của Đất Xanh là đẩy mạnh hoạt động M&A để mở rộng quỹ đất. Công ty cho biết trong 9 tháng đã phát triển thêm gần 100ha quỹ đất sạch, trong đó có dự án 92ha trúng đấu giá với giá trị 3.060 tỷ đồng tại khu vực Long Thành – Đồng Nai, nâng tổng quỹ đất hiện có lên đến 415ha, tương đương gần 3 triệu m2 thương phẩm. Giai đoạn 2018-2020, đơn vị có mục tiêu tạo quỹ đất 2.000ha.

Tương lai, tập đoàn có hướng chú trọng vào các dự án nhà trung cấp xung quanh trung tâm TP HCM cũng như đầu tư bất động sản công nghiệp, khu đô thị công nghiệp…

Tốc độ tăng quy mô của Đất Xanh rất cao.

Tỷ lệ nợ của DXG chỉ tăng từ 12% lên 21% trên tổng tài sản giai đoạn 2015-2018. Tính đến 30/9, công ty tăng nợ vay thêm 536 tỷ đồng lên 3.401 tỷ đồng, tỷ lệ nợ trên tổng tài sản là 19%. Vay dài hạn giảm 153 tỷ nhưng vay ngắn hạn tăng 689 tỷ đồng, riêng trái phiếu đến hạn trả là 275 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, Đất Xanh có nguồn tiền lớn từ tiền thu hộ chủ đầu tư dự án được hạch toán trong khoản mục phải trả ngắn hạn khác. Số tiền thu hộ này tăng mạnh từ 61 tỷ đồng năm 2015 lên 1.196 tỷ đồng năm 2018, tính đến 30/9 thì tăng lên 2.947 tỷ đồng, chiếm 64% khoản mục phải trả ngắn hạn khác. Riêng 9 tháng năm nay, công ty có ghi nhận một khoản phải trả được hạch toán vào mục khác 1.007 tỷ đồng, tăng mạnh so với đầu năm (66 tỷ đồng).

Ngoài ra, làm ăn có lãi tăng trưởng mạnh nhiều năm qua nhưng doanh nghiệp địa ốc này chủ yếu chia cổ tức cổ phiếu hoặc thưởng cổ phiếu, chỉ riêng năm 2017 có trả cổ tức tiền mặt tỷ lệ 5%. Việc này giúp bảo toàn được nguồn vốn của công ty.

Doanh thu công ty tăng từ 1.397 tỷ lên 4.645 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế tăng từ 445,6 tỷ lên 1.723 tỷ đồng giai đoạn 2015-2018. 85% nguồn thu của Đất Xanh đến từ mảng kinh doanh bán căn hộ, đất nền và dịch vụ môi giới bất động sản.

9 tháng năm nay, DXG ghi nhận 3.798 tỷ đồng doanh thu thuần, tăng 17,3%. Biên lãi gộp đạt 56%. Lợi nhuận sau thuế 1.354 tỷ đồng, tăng 33%; riêng phần lợi nhuận của cổ đông công ty mẹ là 906 tỷ đồng, tăng 21%.

Công ty kinh doanh có lãi tăng đều đặn.

Xét về huy động vốn bằng chào bán cổ phần, trong giai đoạn 2015-2018, công ty có tiến hành một đợt chào bán 117,2 triệu cổ phiếu cho cổ đông giá 10.000 đồng/cp, thu về 1.172 tỷ đồng.

Mới đây, công ty vừa gọi vốn từ cổ đông thông qua chào bán 87,4 triệu cổ phiếu cũng giá 10.000 đồng/cp, tỷ lệ thành công 99,73%. Số tiền huy động được công ty dùng để phát triển dự án khu dân cư và tái định cư Nam Rạch Chiếc (Gem Riverside), dự kiến giải ngân giai đoạn cuối năm 2019-2021.