“Nút thắt” thị trường bất động sản 2015

9 tháng đầu năm, cả nước có khoảng 30.000 lượt giao dịch bất động sản được thực hiện, bằng cả năm 2014. Điều đó đủ minh chứng cho sức nóng của thị trường, đồng thời cho thấy giao dịch bất động sản sẽ tiếp tục sôi động vàthu hút giới đầu tư trong thời gian tới.

Giao dịch tăng nhưng giá giảm

Quý III/2015, thị trường bất động sản tiếp tục ghi nhận những giao dịch thành công gia tăng cũng như mức độ bung dự án của các chủ đầu tư ở cả 2 thị trường sôi động nhất là TP.HCM và Hà Nội. Thị trường đã có chuyển biến tích cực, thúc đẩy lượng tiền từ người mua nhà.  Tại TP.HCM, có khoảng 7.862 căn hộ ước tính được giao dịch trong quý, tăng 88% so với cùng kỳ 2014. Tính trong 9 tháng đầu năm, lượng tiêu thụ căn hộ phân khúc cao cấp chiếm 35%, tăng  32% so với mức cuối năm 2014. Trong đó, nguồn cung mới trong quý có khoảng 6.040 căn hộ được mở bán, tăng 74% so với cùng kỳ nhưng giảm 11% so với quý II/2015. Tổng nguồn cung căn hộ 9 tháng đầu năm khoảng 17.086 căn, tăng 81% so với cùng kỳ năm trước.

Tại Hà Nội, theo báo cáo thị trường nhà ở mới nhất của CBRE Việt Nam, trong quý III có khoảng 9.160 căn hộ được chào bán mới ra thị trường, trong đó căn hộ cao cấp khoảng 2.900, chiếm 32% tổng lượng căn hộ mới chào bán. Theo CBRE, tỷ lệ chào bán căn hộ cao cấp trong tổng số lượng căn hộ chào bán mới hiện nay là rất lớn và đang có xu hướng gia tăng. Cụ thể, nếu trong 6 tháng đầu năm, tỷ lệ là 20% thì trong 9 tháng tỷ lệ này đã tăng lên 25%.

Nguồn cung ở cả 2 thị trường chủ yếu đến từ các dự án như Vinhomes Times City, Hòa Bình Green City, Goldmark City, Tràng An Complex, Eco-Green City, Imperia Gardens, Golden Mansion, Or-chard Parkview, Newton Residence, tiểu khu Ruby thuộc dự án Celadon City, The GoldView… Những dự án có vị trí tốt, bảo đảm tiến độ xây dựng tiếp tục ghi nhận mức độ giao dịch gia tăng. Điển hình có Vinhomes Times City giai đoạn 2 đã có hàng nghìn căn hộ được bán qua các đơn vị phân phối chỉ trong một thời gian ngắn. Chỉ riêng Novaland đã bán hơn 3.000 căn hộ tính từ  đầu năm tới nay; trong khibất động sản Him Lam giao dịch thành công hơn 1.000 căn hộ tại 2 dự án Him Lam Chợ Lớn tại quận 6 và Riverside tại quận 7. Góp mặt vào sự sôi đông này còn có Công ty bất động sản Hưng Thịnh với một chuỗi các dự án tại TP.HCM và Vũng Tàu.

Về giá cả, giá chào bán sơ cấp bình quân tính theo USD giảm 4,0% theo quý vì sự mất giá của tiền VND. Tuy nhiên, tính theo năm, giá sơ cấp bình quân tăng tính theo cả giá USD và đồng Việt Nam, với mức tăng 2,5% tính theo USD. Các dự án mới và đang xây dựng có mức tăng giá cao hơn so với các dự án đã hoàn thiện trước đây. Giá sơ cấp bình quân theo tiền đồng cũng tiếp tục tăng ở các phân khúc, đặc biệt ở phân khúc cao cấp, với mức tăng 5,5% so với cùng kỳ năm trước.

Theo đánh giá của đại diện các đơn vị phân phối, nhu cầu sở hữu căn hộ cao cấp hiện nay vẫn rất lớn, nhất là những dự án đã khẳng định được sự khác biệt về tiện ích cũng như không gian sống. Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, nguồn cung thị trường hiện đang bị “lệch pha” về phía phân khúc cao cấp. Nhiều công ty lao vào đầu tư phân khúc cao cấp vì tỷ lệ sinh lời cao và kỳ vọng một “cú hích” từ nhà đầu tư nước ngoài, Việt kiềutrong khi thị trường trung cấp và dành cho người thu nhập thấp có rất ít dự án; còn lực lượng tiêu thụ chính bất động sản vẫn đến từ cư dân trong nước.

Thị trường tăng trưởng bền vững

Trong 9 tháng đầu năm 2015, cả nước có khoảng 30.000 lượt giao dịch bất động sản được thực hiện; con số này bằng giao dịch cả năm 2014. Với tốc độ giao dịch như trong thời gian qua, cùng với việc bất động sản sôi động nhất về quý cuối cùng của năm, thì số lượng giao dịch bất động sản 2015 có thể sẽ gấp 2 so với năm 2014. “Ngoài các phân khúc cao cấp, trung cao cấp thị trường hiện cũng ghi nhận các chuyển biến tích cực ở phân khúc nhà ở xã hội và căn hộ có mức giá trung bình thấp, từ 500 – 600 triệu đồng/ căn”, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho biết tại buổi tọa đàm về phát triển nhà ở tại Cần Thơ mới đây.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (Horea) khẳng định bất động sản sẽ tiếp tục hồi phục mạnh ở tất cả các phân khúc. Từ nay tới 2016 sẽ có khoảng 57.000 sản phẩm của tất cả dự án, trong đó hơn 20.000 sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp được chào bán, do đó sẽ có một sự cạnh tranh quyết liệt đối với phân khúc này. Và để bán được hàng, các chủ đầu tư cần tạo ra sự khác biệt với sản phẩm của mình.

Không mấy lạc quan, ông Nguyễn Văn Đực dự báo khó có sự đột biến nào xảy ra vào quý cuối của năm 2015, vì những tháng vừa qua đã có quá nhiều dự án được “tung” ra thị trường. Thậm chí, nhiều doanh nghiệp đang lao vào cuộc đua nhà giá cao, trong khi nhà giá thấp, biên độ lợi nhuận ít không hấp dẫn được doanh nghiệp, dẫn đến mất cán cân cung cầu thị trường. Lãi suất ngân hàng cao 10 – 12%/ năm hiện vẫn là áp lực rất lớn với các doanh nghiệp bất động sản.

Tuy nhiên, trong cuộc đua mới, khi Việt Nam vừa đạt thỏa thuận đàm phán Hiệp định Đối tác kinh tế xuyên Thái Bình Dương (TPP), sẽ có thêm nhiều cơ hội cho một số ngành như bất động sản công nghiệp, khu chế xuất, du lịch, nghỉ dưỡng… Doanh nghiệp Việt Nam sẽ có nhiều cơ hội tại sân chơi lớn nhưng cũng không ít áp lực này; do đó phải nâng cao năng lực quản lý, quản trị, kỹ thuật… để chống chọi với thị trường và tránh việc bị đào thải. Những doanh nghiệp sức cạnh tranh yếu, thiếu vốn… sẽ khó thoát khỏi cơn bão M&A khi thị trường mở cửa thật sự trong tương lai.

Hoàng Khang