Mức sinh giảm hàm ý gì với thị trường bất động sản?

Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), Việt Nam đang đối mặt với một thực tế đáng báo động: tỷ suất sinh giảm xuống mức thấp kỷ lục. Đây là hệ quả của nhiều yếu tố, trong đó chi phí sinh hoạt và đặc biệt là giá nhà ở tăng cao đang trở thành rào cản lớn nhất. Mối liên kết chặt chẽ giữa hai vấn đề này đang tạo ra một thách thức kép, tác động tiêu cực đến cả kinh tế - xã hội lẫn thị trường nhà ở.

Giá nhà ở vượt xa thu nhập, giấc mơ an cư trở nên xa vời với người trẻ

Số liệu thống kê cho thấy độ tuổi kết hôn lần đầu trung bình của người Việt đã tăng từ 24,1 (năm 1999) lên 27,2 tuổi (năm 2024). Đồng thời, tỷ suất sinh năm 2024 chỉ còn 1,91 con/phụ nữ, mức thấp nhất trong lịch sử. Tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, con số này thậm chí còn thấp hơn, tiến gần đến ngưỡng "sinh thấp nghiêm trọng", dưới 1,3 con/phụ nữ, theo phân loại của Liên Hợp Quốc.

VARS nhận định, nguyên nhân chính của xu hướng này là gánh nặng tài chính. Khi giá nhà ở vượt xa thu nhập, giấc mơ an cư trở nên xa vời, nhiều người trẻ phải trì hoãn hoặc từ bỏ kế hoạch kết hôn, sinh con. Điều này không chỉ làm giảm số lượng hộ gia đình mới, mà còn thu hẹp quy mô hộ, dẫn đến những thay đổi lớn về mặt nhân khẩu học và nhu cầu nhà ở.

Sự sụt giảm của nhóm khách hàng chủ lực - dân số trong độ tuổi lao động và lập gia đình - có xu hướng tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản. Khi quy mô hộ gia đình nhỏ lại, nhu cầu về nhà ở diện tích lớn, giá trị cao cũng giảm theo. Thay vào đó, người mua chuyển hướng sang các căn hộ có diện tích vừa và nhỏ, tối ưu chi phí.

Theo VARS, điều này khiến tỷ lệ hấp thụ tại các phân khúc không phù hợp với xu hướng nhân khẩu học mới giảm rõ rệt. Nhiều dự án căn hộ diện tích lớn đang gặp khó khăn trong việc tiêu thụ, dẫn đến tình trạng tồn kho tăng cao, vòng quay vốn chậm lại và tạo áp lực thanh khoản nặng nề lên các chủ đầu tư.

Báo cáo cũng chỉ ra một thực tế đáng lo ngại: "Một bộ phận lớn thế hệ trẻ đang dần từ bỏ kỳ vọng sở hữu nhà riêng và chuyển sang thuê lâu dài". Đây là hệ quả tất yếu khi giá nhà tăng liên tục, vượt xa khả năng tài chính của phần lớn người dân. Tình trạng này không chỉ làm suy yếu nhu cầu mua nhà ở thực, mà còn tạo ra một vòng lẩn quẩn, tác động ngược trở lại đến quyết định kết hôn và sinh con, đẩy nhanh nguy cơ giảm tỷ suất sinh trong tương lai.

VARS dẫn kinh nghiệm từ các quốc gia châu Á như Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore - những nơi đã trải qua tình trạng tương tự, mức sinh thấp kéo dài kết hợp giá nhà cao đã gây ra hàng loạt vấn đề nghiêm trọng: thiếu hụt lao động trẻ, gia tăng gánh nặng an sinh xã hội và đe dọa đến tăng trưởng kinh tế.

Để tránh rơi vào vòng xoáy này, VARS đề xuất các chính sách đồng bộ, tập trung vào việc kiểm soát giá nhà ở. Cụ thể, Chính phủ cần đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt là các mô hình cho thuê và thuê mua tại các đô thị lớn, với vai trò chủ lực của Nhà nước. Bên cạnh đó, cần có các cơ chế ưu đãi về thủ tục, tín dụng để khuyến khích doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại giá phải chăng.

Ngoài ra, VARS cũng khuyến nghị thị trường nên chuyển dịch một phần sang mô hình "xây để cho thuê", có thể thông qua các quỹ đầu tư bất động sản hoặc hợp tác công - tư. Điều này không chỉ giúp đáp ứng nhu cầu nhà ở của thế hệ trẻ, mà còn tạo ra dòng tiền ổn định, bền vững cho thị trường.