Kiểm soát giá bất động sản muốn hiệu quả phải gỡ nút thắt cung cầu

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến các bộ, ngành về Dự thảo Nghị quyết của Chính phủ liên quan đến cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản, trong đó tập trung vào ba nhóm giải pháp chính: minh bạch hóa giao dịch thông qua việc thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý; chính sách cho vay người mua nhà ở; và chính sách phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, Chủ tịch GP Invest - cho rằng, đây là nỗ lực của Bộ Xây dựng nhằm thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng trong việc quản lý thị trường bất động sản và góp phần giảm giá nhà.

Tuy nhiên, theo ông, để bình ổn thị trường và kéo giảm giá, cần áp dụng nhiều giải pháp tổng hợp, trong đó quan trọng nhất là cân đối cung - cầu và kiểm soát các yếu tố cấu thành giá.

Ông nhận định, Trung tâm giao dịch quyền sử dụng đất và bất động sản chỉ là biện pháp quản lý mang tính tổ chức, chưa tác động trực tiếp đến cung - cầu hay giá cả thị trường. Theo ông, Trung tâm nên đóng vai trò đơn vị quản lý, nắm bắt thông tin thị trường để đề xuất chính sách, thay vì trực tiếp thực hiện các thủ tục. Nếu là cơ quan quản lý Nhà nước, Trung tâm sẽ là “cánh tay nối dài” của Bộ Xây dựng, hỗ trợ theo dõi biến động thị trường. Còn nếu vận hành theo mô hình doanh nghiệp hạch toán độc lập thì rất khó đảm bảo hiệu quả quản lý.

“Trung tâm nên thiên về quản lý vĩ mô, nắm diễn biến giá ở từng vùng để có kiến nghị điều tiết phù hợp; nếu thành lập mà làm tăng gánh nặng thủ tục thì không nên” - ông Hiệp nhấn mạnh.

Đối với doanh nghiệp, ông Hiệp cho rằng nếu buộc tất cả giao dịch phải qua Trung tâm của Nhà nước, sẽ làm mất tính linh hoạt, tăng chi phí và kéo dài quy trình giao dịch. Hiện nay, hầu hết các công ty bất động sản đều có sàn giao dịch riêng theo quy định pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản; đồng thời, hệ thống sàn môi giới trung gian đang hoạt động rộng khắp, hỗ trợ tốt cho việc tiêu thụ hàng hóa và phục vụ khách hàng. Vì vậy, cần xác định rõ Trung tâm quản lý ở khâu nào để không chồng chéo, giúp thị trường vận hành hiệu quả.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam. Ảnh: Linh Trang

Liên quan đến đề xuất siết hạn mức cho vay - tối đa 50% giá trị hợp đồng với nhà thứ hai và 30% với nhà thứ ba trở lên, ông Hiệp cho rằng đây là chính sách thể hiện nỗ lực hạn chế đầu cơ và kiềm chế tăng giá bất thường.

Tuy nhiên, việc triển khai trên thực tế sẽ gặp nhiều khó khăn, vì người mua có thể sở hữu nhà ở nhiều tỉnh khác nhau, vay tại nhiều ngân hàng, gây khó khăn trong quản lý, kể cả với hệ thống dữ liệu quốc gia.

Ông cũng chỉ ra, việc xác định “nhà thứ hai” chưa có tiêu chí rõ ràng. Theo đó, hai căn hộ 70 - 80m2 khác hoàn toàn với hai căn biệt thự. Biện pháp này chỉ tác động được nhóm đầu cơ lướt sóng sử dụng vốn vay, trong khi nhóm đầu cơ có sẵn tiền mặt vẫn không bị ảnh hưởng. Ông cảnh báo, thông tin siết tín dụng có thể ảnh hưởng tâm lý người mua, làm chậm tiêu thụ trong bối cảnh thị trường đang có dấu hiệu phục hồi.

Về chính sách yêu cầu các địa phương tối thiểu 20% trong tổng số dự án xây dựng nhà ở thương mại dự kiến phát triển trong giai đoạn 2026 - 2030 để xây dựng “nhà ở thương mại giá phù hợp”, ông Hiệp cho rằng nếu được thực thi hiệu quả sẽ góp phần tăng nguồn cung nhà ở thương mại giá phù hợp.

Vấn đề quản lý bán hàng là vấn đề cần được chú trọng. Trong bối cảnh thiếu hụt nguồn cung nhà ở giá rẻ, việc có thêm nhiều dự án nhà ở thương mại giá phù hợp có thể khiến nguồn cầu tăng mạnh, thu hút cả giới đầu cơ, trong khi không có cơ chế xác định rõ đối tượng được mua như nhà ở xã hội. Do đó, cần ban hành hướng dẫn chi tiết để bảo đảm chính sách khả thi và minh bạch.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, những người làm chính sách cần cân nhắc để đưa ra các giải pháp hài hòa, giúp thị trường nhanh chóng cân bằng cung - cầu. Thời gian qua, thị trường có cuộc chạy đua về giá nhà khi nhiều dự án chung cư mới mở bán lên tới 200 triệu đồng/m2. Theo ông, để hạ giá bất động sản, cần có cơ chế khuyến khích cụ thể cho chủ đầu tư, từ việc lựa chọn dự án, vị trí, giá đất hợp lý đến ưu tiên về quỹ đất và chi phí. Đổi lại, cần quy định mức giá bán phù hợp, qua đó góp phần hình thành và mở rộng quỹ nhà ở trung bình trên thị trường.